Что такое ипотека на самом деле?

[Selena]

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека – банк – кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита, не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что же такое ипотека на самом деле.
Немного истории ипотеки
Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело – земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.
В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека – это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон – ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.
Ипотека – это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость. Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога – не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке «обременение» есть слово «ипотека», значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.
Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона
Ипотека в силу договора – это как раз тот случай, когда после заключения кредитного договора на квартиру накладывается залог в качестве обеспечения возвратности кредита. Такой кредит и называют ипотечным кредитом. Причем ипотечный кредит в большинстве случаев используется для покупки объекта, который и станет предметом залога. Классическая схема – покупка квартиры по ипотеке: банк выдает кредит, при помощи которого заемщик покупает квартиру, и тут же на квартиру накладывается залог – ипотека в силу кредитного договора. Другой вариант, когда заемщик получает ипотечный кредит под залог имеющейся у него недвижимости: залог накладывается на квартиру, после чего он получает деньги, которые может потратить по своему усмотрению.
Ипотека в силу закона возникает наиболее часто в случае продажи в кредит и при заключении договора ренты. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ:
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке «обременения» вы стопроцентно увидите «ипотека в силу закона». Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу:
Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.
Резюме: ипотека – это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора (например, кредитного) и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости

[Алена]

Поучительная история. Спасибо.

[Андрей]

Действительно, полезная статья. Спасибо. Юридическая грамотность, особенно в таком важном деле как ипотека и ипотечный кредит никогда не повредит.

[Элизабета]

Можно сколько угодно говорить о поучительности подобных консультаций. Вникают ли в них потенциальные клиенты банков?! Очень многие вряд ли. А жаль. Вследствии юридической безграмотности родственники оказались на улице. Такой консультацией им уже не помочь.

[Андрей]

Можно сколько угодно говорить о поучительности подобных консультаций. Вникают ли в них потенциальные клиенты банков?! Очень многие вряд ли. А жаль. Вследствии юридической безграмотности родственники оказались на улице. Такой консультацией им уже не помочь.

Свою голову не вложишь. Если человек, который берет на себя такие серьезные обязательства и рискуя так многим, не удосуживается не только проконсультироваться с юристом, но ему лень открыть интернет, кто ж ему виноват?

[витория]

Немало таких, которые просто верят на слово банковскому работнику. А тот совершенно искренне не договаривает. А с интернетом на Вы. Как говорится, человек не в формате. Ему свою голову не вложишь.

[Андрей]

ну я не знаю, просто если продаешь или покупаешь недвижимость, а тем более в ипотеку, с другой стороны, невозможно быть с компьютером на Вы. То есть если ты даже был в такой позиции до этого, в процессе так или иначе придется познакомиться, а если нет, то ну ... не обессудьте- тут любой встречный-поперечный вас нагреет. просто ввиду грамотности.

[Эвелина]

"Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости" - вот чтобы быть на ты с компьютером, не мешало бы для начала это усвоить.И от этого уже дальше плясать. Когда берем потребительский кредит, ничего не закладываем. Здесь ситуация прямо противоположная. Значит, ипотека- это залог как бы уже своей недвижимости.До наивности все просто. Но уверена, что 8 из 10 заемщиков так до конца это и не сознают.Иначе бы не "тусили" по судам и не смешили окружающих.

[SemeikaAdams]

В такие тонкости наш народ предпочитает не вдаваться, как правило. Главное, что понимают люди - квартиру можно получить сейчас, а платить за нее потом. И это кажется им таким чудом, что они толпами выстраиваются в очередь, не забивая себе голову такой чепухой как то, что квартира то вовсе пока еще и не их, она- в залоге.

[pearlofLep]

Собираете все кредиты, которые есть в один банк и закрываете таким образом все остальные. Считал, выходит сумма меньше для выплаты, но года прибавятся и процент на самом деле такой же.