И хотя агентство специализируется в основном на аренде и продаже коммерческой недвижимости, личный профессиональный опыт руководителя компании Романа Долгова, хорошо знакомого и с другими видами услуг на рынке недвижимости, говорит о наличии скрытых рисков и при купле-продаже жилья.  Подробнее об этом Роман Евгеньевич поделился с редакцией журнала «Недвижимость Алтай».

   Право бессрочного проживания

   К сожалению, действующее законодательство не совершенно. К примеру, вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества обремененного вещными правами третьих лиц. Речь идет о праве бессрочного проживания, которое сохраняется вне зависимости от перехода права собственности на помещение к другому лицу. Таковыми вещными правами могут обладать бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от участия в приватизации, либо лица, которые приобрели право проживания на определенный срок, либо бессрочно по завещательному отказу.

   При рассмотрении дел данной категории у судов не возникает затруднений относительно применения норм материального права. В соответствии с позицией Верховного Суда РФ за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

   Принимая во внимание сложность рассматриваемого вопроса, несовершенство действующего законодательства и негативные последствия от приобретения жилья, обремененного правами третьих лиц покупателям необходимо более тщательно проверять основания приобретения права собственности продавцов на наличие возможных рисков.

   Риски, связанные с заключением договоров аренды

   Правовую неопределенность вызывали до недавнего времени договоры аренды заключенные на срок год и более в период с 2 по 3 марта 2013 года включительно, так как в это время было отменено требование о государственной регистрации соответствующих договоров Федеральным законом N 302-ФЗ от 30.12.2012. Однако уже с 4 марта 2013 года требование о госрегистрации в их отношении было вновь установлено (ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ).

   Такая оперативность во внесении изменений в законодательстве встречается достаточно редко, но данное решение все же было принято по настоятельной просьбе представителей предпринимательской сферы, поскольку именно они в связи с этой статьей подвергались наибольшему риску. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 размещенного на официальном сайте ВАС РФ 22 января 2014 года разъяснено, что договор аренды недвижимости на срок не менее года, заключенный 2 и 3 марта 2013 года, обязателен только для его сторон, поэтому не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам, в частности права, предусмотренные ст. 617 ГК РФ. Права арендаторов при переходе права собственности на объект недвижимости к другим лицам остаются не защищенными, поэтому необходимо приведение договоров аренды заключенных 2 и 3 марта 2013 года в соответствии с требованиями действующего законодательства.

   Будьте внимательны! При заключении договоров аренды зачастую не выполняются сторонами требования закона, а именно игнорируются существенные условия данного договора - о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды.

   Если сдаче в аренду подлежит земельный участок или его часть, то к договору аренды необходимо приложить кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади, литеров. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

   Недействительные договоры дарения

   Специальные нормы относительно недействительности договоров дарения содержатся в статье 578 ГК РФ.
Среди участников рынка недвижимости существует заблуждение относительно невозможности признания заключенных договоров дарения недействительным. На самом деле  имеет место быть многочисленная судебная практика отмены данного договора по общим основаниям  недействительности сделок.

   В частности, такое случается, когда волеизъявление не соответствует внутренней воле дарителя. Различают внутреннюю волю и внешнее волеизъявление. Воля - внутреннее намерение, желание субъекта, направленное на достижение определенного правового результата. Волеизъявление - это выражение, внешнее проявление воли. В этих случаях сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия и т.п. (ст.ст.178, 179 ГК РФ)

   К примеру, если в реальности подписывался договор дарения, а лицо полагало в силу своего возраста или малограмотности, что оформляется договор пожизненного содержания с иждивением, то данный договор  подлежит отмене. Именно по  причине, что воля и волеизъявления дарителя не соответствовали друг другу.

   Существуют риски признания договора дарения недействительным, если заключается притворная сделка, к примеру, во избежании налогообложения. Скажем, когда продавец с покупателем заключают не договор купли-продажи, а договор  дарения. В этом случае одна сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, и по иску заинтересованной стороны такая сделка будет признана ничтожной в силу закона.  Также одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено,  что  имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать. Поэтому очень важно не совершать сомнительных сделок.

Катерина Сотникова

«Недвижимость Алтай»