Алтай
Барнаул
Подать объявление
Михаил Мень

Государство делает россиянам дорогой подарок, предоставляя в собственность жилье

22 апреля, 2014, просмотров - 2381

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень уверен, что понятные правила игры для строителей важнее бюджетного финансирования. Он рассказал, как будет реализовываться государственно-частное партнерство в строительстве, что на рынке нужно регулировать, а что — нет.

— Четыре с половиной месяца назад вы возглавили министерство, отвечающее за две отрасли, которые у людей традиционно ассоциируются с коррупцией и мошенничеством. Есть уже понимание, что с ними делать?

— Да, есть. Действительно, особенность этих отраслей в том, что их проблемы касаются каждого гражданина, но их решение на системном уровне лежит в сфере создания условий для развития бизнеса. Обе отрасли находятся в сложном состоянии, проблемы накапливались десятилетиями, и сегодня мы должны думать не только о латании дыр, но и о системной реформе. Дело небыстрое, но мы уже видим несколько ключевых задач, которые нужно решать в первоочередном порядке.

— У Минстроя есть концепция, что нужно сделать в строительстве, что — в ЖКХ?

— Безусловно, есть, и она в обозримом будущем превратится в стратегии развития отраслей до 2020 года. Мы их сейчас готовим, опираясь на поручения президента и премьер-министра, на наработки наших предшественников. Разумеется, будем вписываться в уже существующую общегосударственную стратегию.

— Когда увидим документы?

— Думаю, до конца года. Возможно, стратегия развития ЖКХ появится раньше, чем строительства. Идеологию в этой отрасли я в конце января представлял на заседании президиума экономического совета при президенте РФ. Наши ключевые позиции, начиная от лицензирования управляющих компаний и заканчивая предельными уровнями роста суммарных платежей граждан, согласованы.

— Вы уже сформулировали задачи, которые будут в них заложены?

— Первая задача — расселение аварийного жилья. Эту большую программу реализует Фонд содействия реформированию ЖКХ. Здесь наша стратегическая задача — не просто расселить людей, живущих в домах, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года (это 11,5 млн кв. м), а выработать механизмы для системного решения проблемы. Появление аварийного жилья — это естественный процесс на всей земле. И мы прорабатываем несколько критериев, которые можно будет применять не только в настоящем, но и в будущем. Плюс перед нами стоит задача по контролю за исполнением данной программы.

Вторая задача — обновление нормативно-правовой базы, касающейся и строительства, и жилищно-коммунального хозяйства. В сфере ЖКХ это в первую очередь создание условий для привлечения частных инвестиций. Найти бюджетные средства на перекладку всех сетей практически невозможно. Во всем мире действует механизм государственно-частного партнерства. В этом направлении мы уже активно работаем. Главная проблема, тормозящая процесс, — это отсутствие уверенности инвесторов в том, что они смогут отбить свои деньги. Здесь мы двигаемся в сторону принятия долгосрочных тарифных решений.

Большая работа нужна при разработке строительных норм и правил, которые, несмотря на появление новых технологий и материалов, практически не менялись с советских времен. Мне кажется, мы сумеем сдвинуть эту проблему с мертвой точки. Базой для строительной науки мы делаем научно-исследовательский центр «Строительство», который в середине марта возглавил бывший главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Специалисты этого центра работали над созданием делового района Москва-Сити и олимпийских объектов в Сочи. И мы рассчитываем, что они смогут серьезно подойти к новым строительным нормативам. НИЦ «Строительство», занимающий 17 га в Москве, долгое время стоял в плане приватизации, но Минстрой будет настаивать на том, чтобы он оставался в государственной собственности.

В плане увеличения темпов строительства жилья мы, безусловно, планируем продвигать те программы, которые смогут сдержать рост цен на недвижимость. Здесь два основных вызова — забюрократизированность процесса и проблемы с доступом к инженерным коммуникациям.

— Что важнее для девелоперов?

— Инженерия — более серьезная проблема. Как недавний руководитель региона, я могу сказать, что за последние два-три года ситуация с бюрократическими препонами меняется в лучшую сторону. У застройщиков серьезных жалоб на региональные власти все меньше и меньше, потому что большинство губернаторов понимают, что строительство жилья — очень важная составляющая их деятельности, и стараются минимизировать бюрократические процедуры на своем уровне.

На федеральном уровне тоже ведется работа в этом направлении. Один из важных пунктов «дорожной карты» — принятие закона о наделении правительства России полномочиями по определению исчерпывающего перечня согласовательных документов по строительству. Появление такого перечня сразу сделает систему согласования на порядок прозрачней, а список документов вдвое короче. То, какую дискуссию вызывает этот законопроект, свидетельствует о том, что мы нащупали болевую точку.

— Как думаете решать проблему доступа к инфраструктуре, в частности подключения к электросетям?

— Пока мы говорим только о программе «Жилье для российской семьи», которая предусматривает строительство к концу 2017 года дополнительно 25 млн кв. м. Государство разрабатывает механизм возмещения затрат застройщика на инженерную инфраструктуру участка, где будет строиться такое жилье. При этом застройщик берет на себя обязательство продавать жилье не дороже 30 тыс. руб. за «квадрат». Чтобы не плодить точечную застройку в регионах, а развивать комплексную, государство готово возмещать затраты застройщика на инфраструктуру, если площадь возводимого программного жилья будет не меньше 25 тыс. кв. м.

Мы рассчитываем, что финансироваться инженерная инфраструктура будет за счет инфраструктурных облигаций, выкуп которых гарантирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), кроме того, есть вариант получить часть средств за счет упорядочивания интернет-торговли, о чем говорил президент в послании Федеральному собранию.

Готовясь к реализации этой программы, мы разговаривали с крупными застройщиками. У них в портфеле есть оформленные земельные участки, но без подведенной инфраструктуры. И они готовы в случае, если мы будем им помогать, их реализовывать.

— Поступлений от контроля в интернет-торговле и денег АИЖК хватит, чтобы решить проблему?

— Давайте посчитаем. Мы будем помогать в инженерии (из расчета 4 тыс. руб. на 1 кв. м) именно на программное жилье, не на всю комплексную застройку. И если мы планируем в ближайшие четыре года построить 25 млн кв. м дополнительно к нашим утвержденным планам, то нам нужно около 100 млрд руб. Регулирование интернет-торговли только за счет налогов, по оценке Минфина, может дать от 20 млрд до 40 млрд руб. в год. Но основное мы все же получаем от реализации схемы с АИЖК: инвестор, застройщик или ресурсоснабжающая организация сами под гарантию выкупа облигаций АИЖК строят инфраструктуру. Здесь может получиться определенная синергия прямого бюджетного финансирования и вот такой схемы. Для нас интереснее разработать конструкцию с АИЖК, потому что она может стать долгоиграющей и может действительно дать для страны положительный эффект.

— Пока вы говорите только о дотировании инфраструктуры для социального жилья: вопрос о снижении себестоимости в целом для строительства сейчас неактуален?

— Программа «Жилье для российской семьи» работает в этом направлении. Те или иные формы поддержки по строительству инженерной инфраструктуры существуют во всем мире. В начале марта я был на международной выставке MIPIM, у нас там было большое мероприятие с участием наших застройщиков и западных инвесторов. Один из западных инвесторов сказал: «Мы привыкли работать так: построили объект, приходим к власти с вилкой и спрашиваем. куда можно подключиться». Наша задача — выйти на этот уровень. Когда мы будем четко понимать, что часть расходов на инфраструктуру берем на себя, а все остальное берут на себя инвесторы, когда на это у нас будет хватать средств, когда будут работать схемы с инфраструктурными облигациями, тогда можно будет говорить не только о сдерживании цен, но и об их снижении. Пока же расходы на инженерию являются очень серьезной составляющей цены квадратного метра.

— Экономика России стагнирует, обсуждается ли возможность оживить ее за счет расширения госпрограмм в строительстве, в частности стимулирования ипотеки?

— В прошлом году жители России взяли ипотечных кредитов на 1,354 трлн руб., это огромная сумма. Сейчас при решении вопроса обеспечения жильем мы опираемся на две позиции — это расселение аварийного жилья и такие программы, как «Жилье для российской семьи». Они адресованы совершенно разным категориям людей. Решая проблемы аварийного жилья, мы оказываем помощь в основном социально незащищенным слоям населения. Наше государство, предоставляя им в собственность новое жилье, фактически делает дорогой подарок — в других странах этот вопрос решается пожизненным наймом. А программы с льготными ценами на жилье предназначены для экономически активных россиян, будущего среднего класса (молодых специалистов, бюджетников): человек, к примеру, используя материнский капитал, уже может обеспечить первый взнос, может зайти в ипотеку, у него есть стабильный, постоянный доход. В рамках новой программы много молодых людей будут готовы приобретать жилье. Например, в Подмосковье, где средняя цена жилья — 50 тыс. руб. за 1 кв. м, приобретать его по 30 тыс. — хороший бонус. Плюс к этому различные социальные ипотечные программы — для молодых семей, учителей, врачей и другие.

— Не боитесь коррупции? Получается, в полтора раза дешевле можно купить жилье.

— Муниципальным властям мухлевать будет очень сложно, потому что критерии программы — очень жесткие — приняты и утверждены в каждом регионе. Люди сами будут приходить в муниципалитет с определенными документами на покупку квартиры, кто угодно купить жилье со скидкой не сможет. За этим будет жесткий контроль, в том числе со стороны общественных организаций.

— Ослабление рубля отразится на стоимости жилья, в том числе социального?

— Пока цифру 30 тыс. руб. в рамках программы мы менять не планируем. Все будет зависеть от того, вырастет ли цена на топливо, например, на бензин. Стройка завязана на это: помимо того, что нужно произвести, нужно еще и перевезти. Изменение курса может повлиять и на стоимость импортных отделочных материалов. А так арматуру мы производим, цемент тоже. Будем смотреть на реакцию крупных компаний. На самом деле игроков для участия в программе «Жилье для российской семьи» в стране не так много, все они хорошо известны и готовы работать по утвержденным правилам, а дальше будем смотреть.

— Ипотечный рынок пострадал?

— Пока АИЖК не говорит об относительно серьезных изменениях. Выдача ипотеки фиксировалась на ставке 12,4%, когда рубль вел себя стабильно. В 2010 году россияне взяли 300 тыс. кредитов, а в 2013-м — 850 тыс. кредитов. Все чувствовали себя уверенно и спокойно. Даже при такой высокой ставке, как 12,4%, ипотека работала. Как сейчас будет, неясно: все выжидают и смотрят. С другой стороны, в АИЖК не тревожатся, что будет падать спрос: в периоды проблем у людей появляется желание инвестировать в недвижимость. АИЖК не прогнозирует падения. В кризис 2008–2009 годов проблема была, но агентство считает, что нынешние экономические затруднения не будут серьезным негативом.

— Проблемой ипотечных схем остается первый взнос. Ее в принципе можно решить?

— Вопрос первого взноса мы сейчас рассматриваем, недавно эта тема обсуждалась у первого вице-премьера Игоря Шувалова. Есть различные инструменты для решения этой задачи. Например, корреляция между накоплениями на банковском депозите и льготными условиями по ипотеке у того же банка. Если в одном банке начинаешь формировать первичный капитал, тогда тот же банк идет с тобой на более выгодных условиях на ипотеку. Система похожа на европейский опыт строительных сберкасс. Такие пилоты прошли в Краснодарском крае и Ростовской области. Нам в области доступного жилья надо использовать все возможности, все инструменты, которые могут здесь работать.

— Возвращаясь к аварийному жилью: если передача новых квартир в собственность — дорогой подарок, то какую альтернативу вы предлагаете?

— Прорабатываем разные варианты. Один из возможных подходов — предоставление людям жилья не в собственность, а на основе социального и некоммерческого найма. В России более 80% квартир и домов находится в собственности жильцов. Ни в одной стране мира, наверное, нет такой серьезной доли. Не все готовы становиться собственниками. Это реальная ответственность: выбор управляющей компании, постоянный ремонт и т. д. Когда дом муниципальный и квартира муниципальная, то ответственности меньше. Но это не решенный вопрос, а только один из возможных вариантов.

— Но девелоперы не хотят заниматься арендным жильем, прямая продажа выгоднее. Можно ли подключить к процессу госбанки?

— Здесь важно разделять коммерческий наем и социальный. Решение может быть не только с участием госбанков — это и льготное выделение земельных участков, и приоритеты на аукционах и т. д. Эти механизмы сейчас заложены в законе «О некоммерческом найме», который находится на рассмотрении в Госдуме.

— Какое соотношение жилья в некоммерческом найме и жилья в собственности было бы оптимальным через 5, 10 или 15 лет?

— Пока не хочу закладывать целевые индикаторы, потому что нужно четко понимать, как это ляжет на нашу действительность. Хотелось бы увидеть первые результаты и тогда делать прогнозы. В разных регионах по-разному. Я думаю, в Москве и других крупных городах некоммерческий наем будет востребован.

— С дефицитом жилья экономкласса ситуация понятнее? Какие прогнозы у министерства?

— Мы построили в прошлом году 69,4 млн кв. м жилья, это на 5 млн больше, чем в 2012 году. Официальная статистика по типу этого жилья не ведется, но по расчетам наших экспертов, половина объема приходится на жилье индивидуальное. Оставшиеся 50% делятся примерно так: 35% — жилье экономкласса и 15% — бизнес-класс и элитное жилье. Я уверен, что с учетом реализации наших программ объем ввода жилья экономкласса будет расти.

— Будут ли новые требования к метражу, к степени отделки, например, для арендного жилья?

— Для арендного жилья отделка обязательна. Будут требования к жилью, реализуемому в рамках госпрограмм. Сейчас идет дискуссия, какое самое маленькое по площади жилье должно быть в экономклассе. Есть разные мнения, но я считаю, что неправильно, если чиновники начнут принимать решения, отталкиваясь от своих представлений. Мы должны учитывать возможности людей, отвечать на их запрос. Например, одинокий студент может совсем маленькую квартиру приобрести. Были предложения ввести ограничение на квартиру — не меньше 40 кв. м. Но, например, студенту не нужно 40, у него денег нет на 40, а меньшую по площади квартиру он может приобрести.

— Когда вы встречаетесь с руководством строительных компаний, о каких своих главных проблемах они чаще всего говорят?

— При министерстве создана постоянно действующая рабочая группа, куда входят представители бизнеса, на ней обсуждаются самые актуальные проблемы отрасли. В конце апреля начнет работу общественный совет Минстроя. Темой моей последней встречи со строителями было исполнение «дорожной карты» по снижению административных барьеров. В начале апреля после бурных дискуссий Госдума приняла наконец закон, наделяющий правительство полномочиями по утверждению исчерпывающего перечня административных процедур в строительстве. Сейчас мы занимаемся корректировкой этого списка и официальным согласованием с ведомствами. Здесь очень важно слышать мнения застройщиков, потому что этот документ они очень ждали.

Обсуждаем с ними проблему инсоляции — это требования к солнечному освещению. Принцип инсоляции формировался в советские годы, когда были распространены коммунальные квартиры и в каждом окошке должен был быть свет, потому что в каждой комнате жила отдельная семья. Сейчас вокруг этого требования идут различные спекуляции, и этот вопрос тоже нужно решать. Все нормативы нужно смотреть: в городах одна ситуация, в небольших населенных пунктах другая, климатические условия в регионах разные.

Много вопросов у строителей возникает вокруг специальных технических условий. Это серьезная проблема, к сожалению, серьезная работа по переводу спецтехусловий, утвержденных при реализации отдельных проектов, в постоянно действующие нормативы долгое время не проводилась. Сегодня мы занимаемся этим вопросом, часть полномочий будем передавать регионам. Процесс запущен, но о сроках говорить рано.

— Какая ситуация с внедрением так называемых еврокодов (европейских кодексов) — комплекта европейских стандартов в строительстве? Повлияют ли они на цену недвижимости?

— В ситуации с еврокодами я начал разбираться с первых дней работы в Минстрое. У многих завышенные ожидания: сейчас еврокоды будут переведены на русский язык, они будут утверждены соответствующими нормативно-правовыми документами — и сразу у нас улучшится ситуация в строительстве. Это совершенно не так. Мы не будем бездумно переводить еврокоды и калькой накладывать на Россию. Европа — более-менее единообразная территория, чего не скажешь о России. У нас в стране есть разные климатические условия. Взять их еврокоды и начать применять у нас — неправильно. Наша задача — не просто утвердить переведенные еврокоды, а сделать так, чтобы ключевые позиции еврокодов принимала экспертиза. Эту задачу мы запустим и сделаем.

Если говорить о том, в какой стадии этот процесс, то сейчас мы совместно с коллегами из НОСТРОЙ занимаемся переводом еврокодов. Помимо переводов мы должны сделать национальные приложения, а самое главное — поддерживающие стандарты. Кстати, еврокоды уже применялись на наших крупных стройках, таких как Москва-Сити, так что не могу сказать, что мы здесь безнадежно отстали. Наша задача — не замена всей российской нормативной базы еврокодами, а их грамотное принятие наряду с российскими нормами. Если в проекте применяются еврокоды, у застройщиков не должно возникать проблем с экспертизой.

— У вас есть представление, как должна измениться строительная отрасль, сфера ЖКХ за четыре-пять лет, для того чтобы вы почувствовали удовлетворение от работы во главе Минстроя?

— В сфере ЖКХ критерии понятны. Если мы увидим, что частный инвестор пошел в эту сферу, что есть эффект от его деятельности, что договоры концессии стали заключаться и сети начали перекладываться, — вот это будет показателем того, что в самом начале мы были на верном пути. Если люди перестанут массово жаловаться на беспредел управляющих компаний, значит, лицензирование дало свой результат. Если перестанут вздрагивать от цифр в квитанции, значит, мы придумали рабочий механизм по сдерживанию роста тарифов.

Что касается строительства, то здесь судить о проделанной работе мы будем по двум конкретным цифрам — рост объемов вводимого жилья и цена квадратного метра. Ну и конечно, нельзя сбрасывать со счетов международные рейтинговые оценки. Например, рейтинг Всемирного банка Doing Business

— Насколько хотите увеличить ввод и снизить цены?

— Дополнительно к существующим планам, не считая самого 2014 года, года подготовки к запуску программы «Жилье для российской семьи», наша задача к концу 2017 года — увеличить ввод жилья на 25 млн кв. м за этот период в дополнение к плановым показателям. Что касается цены, тут сложнее оперировать конкретными цифрами — нужно понимать, что происходит с инфляцией и что в целом с экономикой страны.

— Вопрос, когда каждая российская семья будет жить в отдельной квартире, можно не задавать?

— У нас приземленные задачи, до города-сада пока далеко. Главное, чтобы работали существующие жилищные программы. Но помимо программ главная задача министерства — это формирование новых условий и понятных правил для функционирования двух важнейших для страны отраслей, в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнерства.

ИТАР-ТАСС

  распечатать

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
3 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город