Проведение актуализации кадастровой оценки земли на Алтае стало для бизнес-сообществ одной из самых острых проблем. И неудивительно, ведь суммы в налоговых уведомлениях 2010 года выросли в несколько раз. Однако и спустя год дискуссии на эту тему не утихают. В чем же истинная причина столь жарких обсуждений, рассказывает Евгения Трощий, директор магазина "1000 мелочей", член правления Алтайского союза предпринимателей (АСП) и краевой Общественной палаты.

      - Евгения Алексеевна, кадастровая оценка земли проводится как минимум раз в 5 лет  и ранее подобная процедура уже проводилась. Почему же оценка 2009 года вызвала такой большой резонанс в обществе?
      - Начнем с того, что переоценку кадастровой стоимости земли делают для того, чтобы привести действующую оценку в соответствие с реалиями настоящего времени и в первую очередь для актуализации ее стоимости как налоговой базы. Но на деле  проведенная оценка  себя не совсем оправдала, и стоимость земли зачастую оказалась не ближе к реальности, чем была. Виной тому послужило сразу несколько причин.
      Во-первых, методика расчета кадастровой стоимости и законодательная база оказались далеко несовершенны.  
      Во-вторых, у многих предприятий был не наведен порядок с земельными владениями. Дело в том, что еще до первой кадастровой оценки, в 90-ые годы рынка земли как такового просто не существовало. Земельные участки приобретал каждый, у кого появлялась возможность.  Брали на будущее, на случай развития бизнеса и просто про запас. В стране еще не было закона, который бы регулировал продажу земли и ее цену.  Предприятиям стоило бы провести ревизию своих земель, избавиться от лишних и неиспользуемых квадратных метров или обозначить для государства вид разрешенного использования земельного участка. Но никто просто не подумал о том, что механизм определения кадастровой оценки будет именно таким. Фактически, бизнес-структуры и муниципалитеты оказались к ней не готовы.
      В-третьих, сказалась некачественно выполненная работа по переоценке кадастровой стоимости земли теми службами, которые осуществляли этот процесс в Алтайском крае.
      В-четвертых, при расчете кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов была применена массовая модель расчета их стоимости. Базой в расчетных формулах служили максимальные цены, сформировавшиеся в благополучном, пиковом по доходам, 2008 году. Но в 2009 году, когда проводилась актуализация кадастровой оценки, в стране уже господствовал экономический кризис. И цены явно и существенно отличались. Естественно, что такой поверхностный подход к ситуации, не сделал картину с оценкой земли более адекватной.
      - Но тем не менее переоценка кадастровой стоимости земель уже состоялась, на это потрачены колоссальные средства и отменять ее результаты никто не собирается, так?
      - Действительно, отменить результаты проведенной кадастровой оценки уже невозможно. Но это вовсе не означает, что остается только мириться с ситуацией. Результатами переоценки оказались недовольны не только представители алтайского бизнеса. Волна возмущений прокатилась почти по всем регионам Российской федерации. Это заставило Минэкономразвития РФ пересмотреть правила кадастровой оценки земель и внести в них изменения, расширив перечень видов разрешенного использования земельных участков и ввести такое понятие как «коммерческая стоимость», а также изменили регламентацию по срокам ее проведения. Теперь недостатки учтены и исправлены на законодательном уровне. Но ощутить их изменения мы сможем лишь после очередной переоценки.
      - А что делать представителям бизнеса сейчас, если арендная плата и земельный налог благодаря актуализации кадастровой стоимости стали непомерными?
      -  Для этих целей в крае действует специальная рабочая группа. Она создана в рамках деятельности межведомственной комиссии Администрации Алтайского края по устранению административных барьеров в развитии предпринимательства по инициативе краевой Общественной палаты и Алтайского союза предпринимателей, и возглавляет ее первый заместитель Губернатора Алтайского края Сергей Локтев . Деятельность рабочей группы ориентирована на рассмотрение конкретных случаев и устранение возможных ошибок. Если кто-либо из предпринимателей считает, что кадастровая стоимость его земли определена неверно, он вправе подать заявление на рассмотрении комиссии. Если в результате проверки будет обнаружена ошибка, она будет исправлена, то в дальнейшем изменится ситуация с налогообложением и величиной арендной платы. Где-то будет уместно сделать переоценку кадастровой стоимости, а где-то убедить муниципалитет о принятия решение о понижении коэффициента, к примеру, для особо социально-значимых предприятий и другие. Главное, что у предпринимателей теперь есть инструмент, благодаря которому появилась возможность оптимизировать свои расходы.
      - Разве предприятие не может самостоятельно доказать, что указанная  кадастровая стоимость земли  не соответствует действительности?  
      - Это возможно, но на деле самому предпринимателю, особенно в сфере малого бизнеса, это осуществить достаточно проблематично. Это требует больших временных и финансовых затрат и дополнительных знаний. А вот если обращение о неверном определении кадастровой стоимости попадает в управление Алтайского края по развитию предпринимательства, то там процесс проверки идет по утвержденному регламенту и движется намного быстрее. Ведь в комиссии задействованы службы, которые принимают непосредственное участие в определении кадастровой стоимости.
      Напоминаю, что для всесторонней оценки ситуаций, изложенных в обращениях, к ним следует прилагать копии правоустанавливающих (договор, постановление, свидетельство о государственной регистрации)  и технических документов (межевой план, при его отсутствии описание земельного участка и технических характеристик, расположенных на нем зданий, строений, сооружений) на земельный участок, а также анкету об основных показателях деятельности предприятия.
      - И много сложных ситуаций удалось уже решить благодаря рабочей группе?
      - Поскольку она начала свою деятельность сравнительно недавно – всего пару месяцев назад, на данный момент было проведено всего два заседания. Решение по ним еще не приняты, ожидаем в ближайшее время. А всего на рассмотрении комиссии находится 11 заявлений, причем лишь четверо предпринимателей обратились из Барнаула, остальные обращения поступил к нам из различных районов края. Это говорит о том, что механизм начал действовать, люди уже знают о нашей деятельности и в скором времени обращений станет больше.
      Однако после принятия нового налога на недвижимость, который планируют ввести в 2013 году, определение кадастровой стоимости уже потеряет свою актуальность в таком виде, поскольку расчет налога будет вестись на основе рыночной стоимости земли и расположенной на ней недвижимости. Это комплексный налог. Вот тогда бизнес-сообщество столкнется уже с другими проблемами и с совершенно другими цифрами. Рекомендуем следить за законодательством и работать на опережение.

      Беседу вела Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»

      Для справки.
      Средний уровень кадастровой стоимости земель в Барнауле.
      В общем,  по городскому округу она составляет 2 297,11рубей за 1 квадратный метр.
      По видам разрешенного использования земельных участков средний уровень кадастровой стоимости немного другой. Приведем несколько примеров:
      Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки - 6 597,37 рублей за 1кв.м.;
      - предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки - 1 168,59 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения гаражей и автостоянок - 4 607,96 руб. за кв.м.;
      - находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений - 618,83 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 6 098,67 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения гостиниц - 5 601,47 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии - 4 560,10 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 1 919,20 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения - 1 703,86 руб. за кв.м.;
      - предназначенные для сельскохозяйственного использования - 1,93  руб. за кв.м.
      С данными по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков можно ознакомиться в приложениях к постановлению администрации края № 546 от 28 декабря 2009 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Алтайского края» на сайте главного управления имущественных отношений по Алтайскому краю (www.altairegion-im.ru).