Алтай
Барнаул
Подать объявление
Марина Ракина

Квартирные инвесторы в Барнауле стали получать меньше прибыли

25 сентября, 2014, просмотров - 2890

Прежде, чем попасть к конечному потребителю, квартиры в барнаульских новостройках массово выкупаются инвесторами, да еще и не по одному разу. Безусловно, от них есть колоссальная польза, ведь они финансируют деятельность строительных фирм. Но есть и вред. Причем, страдают все участники рынка недвижимости. Покупатель, потому что искусственно создается дефицит жилья и завышаются цены. Застройщик, потому что недополучает средства, когда инвестор увеличивает стоимость выкупленных квартир быстрее него. И риэлторы, которым достаются на реализацию одни неликвидные объекты. Как и почему это происходит, а главное, что с этим делать, рассказала в интервью «Недвижимость Алтай» Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края Марина Ракина.

  - Марина Сергеевна, в чем суть проблемы? И когда она возникла?

  - Эта проблема заключается в том, что самые ликвидные квартиры (удачная площадь и планировка) раскупают инвесторы или один инвестор уже на стадии «котлована», то есть, когда дома еще фактически нет. Скупка происходит зачастую большим оптом по стартовой цене, которую заявляет застройщик. А через какое-то время на рынок эти продукты уже выходят с завышенной стоимостью.

  Это явно не риэлторы, потому что риэлтор может себе позволить купить лишь 1-2 квартиры, и это не подрядчики (с ними застройщик порой рассчитывается не деньгами, а квадратными метрами, которые они вынуждены обналичивать, но это тоже единичные объекты). Здесь речь идет об очень крупных партиях, и скупают их чаще всего приближенные к застройщикам люди.

  Такая тенденция наметилась еще в середине – конце 90-х годов. Тогда в постсоветском пространстве строительство начало развиваться серьезными темпами, стала набирать популярность «долевка», а недвижимость перестала быть государственной собственностью и перешла в частные руки. Как результат – появились первые инвесторы, что было связано еще и с необходимостью вложения средств. Теперь, когда человек мог приобретать жилье, да еще и в рассрочку, он начал этим пользоваться, потому что хотел, во-первых, все имеющиеся на руках свободные деньги куда-то вложить и сохранить, а во-вторых, конечно, преумножить.

  - С выкупом на старте все понятно, а откуда берутся второй, третий и последующие круги? И вообще сколько таких кругов может пройти квартира, прежде чем попасть к конечному потребителю? И много ли на нее успеют накрутить?

  - Первый инвестор вкладывает средства в начале стройки, но ему больше всего важен их оборот, он не может ждать 2 года до окончания строительства. Поэтому перепродает объект уже через полгода с переуступками другому инвестору. Второй действует также, и третий, и все остальные...

  Насколько подорожает квартира, сказать сложно. Это зависит от конкретного случая, ликвидности, стартовой цены и экономической ситуации в стране. Если инфляция характеризуется большими темпами, и застройщик успевает быстро поднимать цены, то у инвестора есть маржа, где разогнаться. Вот, к примеру, за последний год стоимость жилья у нас серьезно подскочила. Если раньше новостройки в Барнауле начинали стартовать с 38 тысяч рублей за квадрат, то сегодня я меньше 43 тысяч рублей вообще не нахожу.

  Но стоит отметить, что размер выгоды все равно за последние пару-тройку лет снизился. Раньше, вложив один миллион рублей в квартиру, можно было получить за год порядка 300-400 тысяч рублей. Сейчас, во-первых, миллиона не хватит, чтобы ее выкупить всю (она уже стоит где-то 1,4 миллиона), во-вторых, заработать на ней можно будет не более 200-250 тысяч рублей. То есть пропорциональная разница сокращается. Связано это с тем, что цена от застройщика все-таки растет, а на вторичном рынке недвижимости увеличение происходит не так быстро.

  - То есть бизнес становится менее прибыльным для инвестора, появляется надежда, что он будет покидать рынок, и проблема решится?

  - Бизнес становится менее прибыльным, да. Но главное, чтобы эта проблема не решалась отсутствием спроса, из-за того, что у людей нет денег, и им не на что приобрести квартиру. Потому что, если каждая «долевка» будет стоить (я утрированно говорю) 5 миллионов рублей, число инвесторов сократится в разы. Конечно, когда у некоторых застройщиков сегодня она продается по 700-800 тысяч рублей, покупатель начинает переориентироваться на эти объекты, потому что у него нет денег на более дорогие. Он не может сразу заработать миллионы, а только 100-200-300 тысяч, остальную сумму закрывает ипотекой. Но и ипотечный кредит составляет только 500-600 тысяч рублей. Осваивать огромные заемные средства, чтобы приобрести «долевку», которая не принесет желаемого дохода или хотя бы окупит кредит, нецелесообразно.

  - А изменения в законодательстве могут сократить число таких инвесторов?

  - Законодательство сегодня наоборот помогает «дольщикам», ужесточает требования к привлечению их средств строительными компаниями, оберегает и инвестора, и будущего собственника, купившего квартиру по договору. От этого инвесторов меньше точно не станет. Более того, мы опасаемся, что в случае каких-либо изменений в законодательстве или налоговых обременениях, эти предприимчивые люди найдут какие-то новые лазейки в законе, как у нас это часто бывает.

  - Каким тогда вы видите решение данной проблемы?

  - Мы спрашивали у своих коллег и застройщиков из Новосибирска, там так остро эта проблема не стоит. Местные строительные компании на нуле не демпингуют, не продают несуществующее жилье, чтобы набрать хоть какую-то сумму и стартануть с «котлована». Они начинают реализацию, когда уже дом виден из-за забора. При этом предложение четко оценивается, и цена фиксируется на уровне средней арифметической по конкретному дому. Им такие схемы очень помогают, такие предприимчивые деятели отпадают сами собой в масштабе подъезда, этажа и всего дома. Приходят, конечно, люди, которым нужна инвестиционная выручка, приобретают объекты, чтобы по завершении строительства их выгодно перепродать, но это единично – 1-2 квартиры. Не подъездами, по крайней мере.

  Я думаю, с нашими застройщиками тоже надо вести диалог, выступать, разговаривать. А все молчат. Мы молчим, потому что боимся испортить с ними отношения, застройщик молчит, потому что ему хорошо и удобно, а потребитель, потому что а) не знает, куда пойти жаловаться, б) его тоже зачастую все устраивает – ведь созданный сегодня искусственно дефицит ликвидного жилья создает ощущение, что он завладел такой хорошей квартирой! Поэтому и будет помалкивать, за сколько и как он ее нашел. А молчание приводит к тому, что эта схема продолжает жить и развиваться.

  На месте застройщиков я бы все-таки одумалась и начала работать напрямую с конечным потребителем. Не надо демпинговать на старте цен или отдавать жилье в руки 1-2 инвесторов, которые потом на рынке творят такие чудеса! А страдает от них прежде всего конечный потребитель, вынужденный приобретать объекты по искусственно завышенным ценам. То есть, если бы изначально на старте была установлена средняя стоимость, к примеру, 45 тысяч рублей за квадратный метр, а инвестору не отдавали бы за 40 или за 38, всем бы было все понятно. А так, инвестор вкладывает огромные суммы и, конечно, хочет скидку за опт…

  Мне импонирует ООО «ДОМСТРОЙ». Они берут 30% от всех инвесторов, независимо от того оптом те покупают квартиры или по одной, ни с кого не требуют 100% оплаты. Все дольщики в рамках договора вкладываются поэтапно, то есть каждый месяц в компанию поступают какие-то суммы оплаты в течение всего периода строительства. Есть определенные риски, конечно. Например, когда кто-то из инвесторов разорился. Но он может продать эту квартиру путем расторжения договора и уже по новой цене – сегодняшней. В этом случае и застройщик получает свои доходы, и люди довольны.

  А не так, как некоторые строители сегодня делают, – дом еще не возведен, а квартиры все уже раскуплены, бронь расписана на 80%. Был у нас период, когда на начальном этапе вносили всего по 30%, даже не выкупали полностью жилье, но все равно потом перепродавали эти квартиры с 30%-ой оплатой. И тогда застройщики недополучали свои средства, потому что удорожание цены у них шло гораздо медленнее, нежели у этих инвесторов.

  - А, то есть, еще и самим строителям такие инвесторы тоже могут быть невыгодны?

  - В том-то и дело. Поэтому данная схема сегодня уже неактуальна, она сошла на нет. И застройщики сейчас норовят регулярно поднимать цены, хотя бы на 1 000 рублей за квадратный метр и чуть ли не каждый месяц.

  - Есть ли риск, что мы вообще скоро не увидим квартиры с ценами от застройщика, потому что инвесторы будут перехватывать все объекты и устанавливать свою стоимость на рынке?

  - Я считаю, что застройщик, который у нас сегодня есть, во всем его проявлении, он довольно грамотный, профессиональный, обладает достаточно мощными ресурсами, чтобы ему кто-то диктовал условия. К тому же, если инвесторов станет слишком много, им сложнее будет договориться между собой и вести какую-то выгодную только им политику. Вот был бы он один – крупнейший – тогда бы он вполне мог диктовать стоимость, а так нет.

  Другое дело, что застройщики сегодня сами применяют не совсем честные схемы по отношению к другим участникам рынка недвижимости. К примеру, есть строительные компании, которые до заключения договора долевого участия просят оплатить некие информационные ресурсы, какие-то услуги. Причем деньги серьезные – порядка 200 тысяч рублей – и совсем другой компании. Нам непонятно, почему в договоре прописана одна сумма, а фактически человек платит больше, кому эти деньги идут? Надо сказать, что такая мода появилась недавно и стала переходить от одних строительных компаний к другим. Мы не понимаем, к чему они клонят.

  Кроме того, застройщики предпочитают не работать с риэлторами. Им это не надо, у них есть свои отделы продаж. В одной среднестатистической новостройке 80% квартир уже на старте выкупает инвестор, а остальные 20% (это, как правило, неликвид) пытаются реализовать их отделы продаж. И только, когда возникают проблемы, и застройщик не может справиться с этим неликвидом, тогда уже компания обращается в агентства недвижимости, отдает нам эти объекты.

  От такой нечестной политики страдает в конечном итоге опять же потребитель. Потому что данные серые схемы вызывают сомнения. Если ко мне придет на консультацию клиент, я повезу его на вторичное жилье, вместо того, чтобы показывать объекты на первичном рынке от надежного застройщика. Я и не до конца уверена, что он надежен, кстати. Поэтому вынуждена говорить покупателю: «Давайте остановимся на готовой квартире с зарегистрированным правом, чем будем отдавать деньги не понятно кому, за что и по каким договорам, при этом еще ждать полтора-два года, пока реализуется проект!» Если застройщик позволяет себе работать по таким схемам, то вдруг он через полгода попросит еще какие-то деньги за информационные или прочие услуги, которые не прописаны в договоре?

  - Ну а с кем-то из них удается конструктивный диалог?

  - Безусловно! Так работают далеко не все. Сегодня мы ведем переговоры с застройщиками, которые идут нам на встречу. Они рассказывают о сути объектов недвижимости, какие преимущества у них есть, на каких условиях они работают, с какими банками сотрудничают.

  Кроме того, мы создаем колоссальную силу – на днях начала работать Школа риэлтора, в которой будет открыт курс продаж новостроек. В рамках него мы планируем обучить наших специалистов этому процессу, заключим договоренности с конкретными застройщиками. Сегодня уже проведены переговоры с СП ООО «Сибакадемстрой» (Новосибирск), ГК «Партнер» (Москва), в стадии обсуждения – с ООО «Селф» (Алтайский край) и другими компаниями. То есть, это будет грамотная и серьезная армия риэлторов, которые смогут комплексно, профессионально продавать новостройки и «долевки».

  распечатать

Комментарии

  • # иван 25.9. 2014 в 17:55
    да неужели?!
  • # 111 29.9. 2014 в 11:14
    Самые честные "честные" аферисты это селф.

    Покупали у них долевку на Г.Исакова 264. Мало того что не заключалось договора долевого участия, а деньги вносились в жск, так еще и продать уже выкупленные квадраты кому захочешь дольщик сам не мог, только тому кого предложит правление жск и по заниженной цене.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
6 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город