— Хотели бы узнать про ипотеку. В частности, по общерыночным ставкам. Если все-таки планируется, что может быть рост ставок, то насколько этот общерыночный рост может быть?

  — Давайте начнем отталкиваться от президентского указа №600, который как раз касается жилищной политики в стране. Нам целевой показатель был поставлен к 2018 году увеличить общий объем выдаваемых ипотечных кредитов до 815 тысяч кредитов в год. Однако, уже в 2013 году было выдано 825 тысяч кредитов. То есть мы досрочно, по сути, выполнили эти целевые показатели. Это означает, что интерес к ипотеке у людей очень серьезный. И если говорить об общей сумме, 825 тысяч кредитов — это 1,35 трлн рублей. Это тот объем, который люди взяли в виде ипотечных кредитов. Что касается динамики, то мы смотрим на текущий год. Значит, вот у нас последний был срез — это август 2014 года. Было взято уже почти 538 тысяч ипотечных кредитов, на конец августа. И общая сумма уже 922,66 млрд рублей. То есть все это примерно в 1,3 раза превышает уровень 2013 года. Поэтому мы очень надеемся на то, что год, его еще рано уходящим называть, наверное, но этот год тоже даст определенный прирост к ипотеке. И если говорить об уже наших внутренних целевых показателях, то нам бы хотелось, чтобы общее количество выданных кредитов было 1,1 млн в год.

  — А вы рассчитываете к какому сроку достичь такого показателя? Есть у вас какие-то целевые ориентиры?

  — К концу 2017 года. Это если говорить про целевые показатели, которые ставились нам в рамках указа президента. То есть мы их преодолели досрочно и сейчас прогнозируем, чтобы выстроить какие-то новые целевые показатели. Хотя, конечно, на любые целевые показатели влияет макроэкономическая ситуация. Ну, мы пока ситуацию держим.

  — Вы говорили относительно возможности роста ипотечных ставок. Каким, по вашим прогнозам, может быть этот рост?

  — Вы знаете, мы пока, кроме каких-то разговоров и каких-то тревожных посылов со стороны руководителей банков, это не ощущаем. Пока ставки 12,2–12,3%. Вот последняя была 12,2% у нас цифра. Там, конечно, где-то выше, где-то ниже, это средняя температура по больнице. Но мы все-таки рассчитываем на то, что сильного роста не будет. Потому что, во-первых, мы будем сдерживать его, во-вторых, работают специальные программы. Да, мы не можем на весь рынок выходить, мы все-таки не в советском государстве живем, не в регулируемой экономике, но у нас есть свои механизмы. Это и соответствующие программы, та же «Жилье для российской семьи», где мы тоже сейчас разрабатываем новые ипотечные продукты. Это наши программы, это программы региональные. Вы знаете, что АИЖК имеет филиалы по всей стране. И плюс есть у банков, у того же Сбербанка свои программы. У этих специальных программ, конечно, не самая большая доля, но их развитие тоже может общую цифру сбалансировать. Ну, и, конечно, рынок влияет. Мы прекрасно понимаем, что и 12 с лишним — это достаточно много, если честно говорить. Мы также понимаем, что если будет еще выше, то люди просто не смогут брать. И банки будут, очень надеемся, опираться на это, потому что поднять цены до невостребованности — просто себе в убыток.

  — То есть риск снижения спроса все же есть в такой ситуации?

  — Риск есть, но он пока не зафиксирован какими-то конкретными фактами, кроме каких-то точечных всплесков.

  — После упразднения Минрегионразвития Минстрою перешли функции градостроительного зонирования. Какие-то изменения планируете в этой области проводить?

  — Для начала нужно несколько перестроить работу нашего министерства. Мы начали достаточно быстро работать, нужно это просто чуть-чуть систематизировать. По-видимому, мы сделаем какие-то структурные изменения внутри нашего министерства. Может быть, выделим тему градостроительного зонирования и планировок территорий даже в отдельный департамент. Потому что это вопрос очень тонкий. Мы должны со всей страны получить планировки территорий, получать периодически, в том числе и на линейные объекты. Но для того, чтобы проверить, что сделано, необходим довольно большой пул профессионалов. И очень не хочется это передавать на аутсорсинг кому-то, потому что он в этих случаях может порождать некие коррупционные схемы, поэтому хотелось бы, чтобы все-таки проверкой документов в министерстве занималась группа профессионалов.

  — У вас планируется создание какого-то специального департамента по этому вопросу?

  — Возможно, мы выделим этот вопрос в отдельный департамент, потому что, вы знаете, я не могу заставлять руководителей, моих заместителей, руководителей департаментов подписывать без профессиональной оценки эти документы, это вопрос очень серьезный.

  —Прошло полгода с момента вступления Крыма в состав России. Как вы оцениваете местный рынок жилья, ЖКХ, его состояние?

  — То, что касается местного рынка жилья, он, безусловно, интересен. Я вообще считаю, что субъект Крымского федерального округа может войти в число регионов-доноров. К примеру, Крым может развиваться очень активно.

  Что касается жилья, то здесь очень разная картина. На южном побережье одна ситуация, в Центральном Крыму — другая, Севастополь — третья ситуация. Но мы сейчас пригласили Крымский федеральный округ к участию во все наши программы. Они сейчас заинтересовались программой «Жилье для российской семьи», в том числе Севастополь, где остался живой домостроительный комбинат. Где-то порядка, по-моему, ста тысяч они делают квадратных метров жилья в год, есть с чего начинать. Мы бы очень не хотели туда массово каких-то застройщиков привлекать, хотелось бы, чтобы развивался местный строительный рынок и местные строительные компании.

  — Извините, прерву вас. Вот вы говорите: местный строительный рынок, местные компании. В то же время, по личному ощущению, там очень много таких, знаете, самостроев, коробок и так далее, просто сделанных на скорую руку. Соответственно, есть такая специфика в Крыму. Будут ли какие-то общие регламентирующие основания применяться? Как вообще этот рынок, в достаточной степени неорганизованный все-таки? Вы говорите: местные компании привлекать, — не грозит ли это тем, что мы будем сталкиваться еще с большим хаосом в строительстве?

  — Давайте разделим все-таки саму стройку, сам подряд и непосредственно генеральный план, принципы застройки территорий, градостроительное зонирование, как раз то, чем мы занимаемся. Здесь самое главное — это разобраться с тем, как произошла эта стихийная застройка. Мне, в принципе, импонировало первое решение севастопольских властей приостановить вообще все строительные работы на какой-то период, чтобы разобраться. Да, это может показаться сдерживанием инвестиционного процесса, но на какое-то время это надо было сделать, и они сделали и сейчас постепенно начали эту ситуацию отпускать. Потому что действительно очень много самостроев, как, к сожалению, у нас в некоторых южных городах. Вот, например, из Геленджика мне жаловались, что когда берется разрешение на строительство индивидуального дома, потом на этом месте возводится башня или гостиница. Что касается качества, то это проблема у нас в стране в целом очень большая, и в Крыму она тоже есть. Раз уж мы чуть коснулись качества строительства, откройте любой поисковик и там наберите следующую фразу: «Получить доступ к строительным работам». И вы увидите в ужасе, что там выскочит. Допуск от СРО к проведению строительных работ недорого, за один день, ноль процентов и так далее. То есть сегодня допуски выдают себе сами строители. Да, это, наверное, более было либерально, чем лицензии, которые раньше выдавало государство. Но вот этот излишний либерализм сейчас привел к потере качества строительства, вообще, в целом. И это проблема, которую мы сейчас внутри правительства обсуждаем, есть разные точки зрения на этот счет. Потом мы надеемся, что сейчас новое руководство у Национального объединения строителей, которое как раз все эти СРО объединяет, как-то исправит эту ситуацию. Мы говорили с вами о 185-м федеральном законе, о расселении людей из аварийного жилья. Есть огромное количество нареканий со стороны граждан на качество жилья. Конечно, большинство в регионах строят ответственно, но очень часто попадаются негативные замечания. Потому что, еще когда не было даже нашего министерства, принимались решения о том, что малоэтажный дом, два-три этажа, не проходит государственную экспертизу, что для ускорения процесса и делалось. Но мы понимали в правительстве и рассчитывали на то, что СРО как раз в объединенном виде станут главными контролерами. Но получилось так, что из законодательства убрано было самое главное, это финансовая ответственность СРО за своих членов. И мы работаем над изменением законодательства, процесс очень непросто идет, честно вам скажу. Но с этим придется в ближайшее время что-то делать.

  — Вы говорите про финансовую ответственность и то, что качество не выросло. Но в то же время многие участники рынка жалуются, что как раз получить допуск к строительству стало намного дороже, по сравнению с тем, что было. Когда была лицензия, там за относительно небольшую сумму можно было получить лицензию на какое-то количество лет. А сейчас платеж единовременный чуть ли не до миллиона доходит, и плюс еще ежемесячные выплаты небольшие. Действительно, такое распространенное мнение, что качество от этого не растет, скорее, наоборот, падает, с одной стороны. А с другой стороны, какая-то размытость ответственности получается, и вроде бы кто-то на этом выигрывает, то есть получает большие деньги, но эффекта нет. У вас какие-то предложения есть законодательные? Вернуться к лицензированию или как-то сконцентрировать ответственность где-то, не так, как у нас сейчас размазано некоторым образом. С вашей стороны какая позиция по этому вопросу?

  — Я скажу про свою личную позицию, потому что общая правительственная позиция пока не сформирована. Потому что еще идет дискуссия, дано время новому руководству Нацобъединения строителей постараться изменить эту ситуацию. Вы знаете, с одной стороны, принцип СРО мне близок как человеку, который разделяет принципы рыночной экономики. Это как в армии, когда кто-то один прокололся, а весь взвод марширует вечером на плаце. Но поработав восемь лет на земле, я очень многое в своих представлениях о моментах, связанных с управлением, поменял. Моя личная точка зрения — не работает у нас эта система. И я очень рад, что и президент, и председатель правительства поддержали позицию по лицензированию управляющих компаний в ЖКХ. Потому что была и точка зрения, что нужно делать саморегулирование здесь, это, на мой взгляд, просто привело бы к коллапсу, еще худшему, чем было, когда это все было бесхозно, как сегодня существует, и кто угодно может зарегистрироваться и управлять вашим многоквартирным домом. Моя точка зрения — эту ситуацию нужно разворачивать в сторону лицензирования. Но еще раз повторю, что это моя личная точка зрения, что пока в правительстве идет обсуждение.

  — И несколько вопросов по поводу программы «Жилье для российской семьи». Реализация жилья проходит по цене ниже рыночной, это либо минус 20%, либо...

  — Да, либо не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр, мы пока индексировать не намерены эту цифру.

  — Там довольно сложная система работы. И вот все-таки, в общем, за счет чего компенсируются эти затраты? Поскольку ниже рыночной цены продается жилье, кто компенсирует?

  — На самом деле это нормальная цена для квадратного метра жилья эконом-класса. Но мы здесь идем навстречу региональным застройщикам — мы через механизм АИЖК выкупаем внешние сети, всю внешнюю инфраструктуру, по четыре тысячи рублей за квадратный метр будущего жилья, именно программного жилья. Мы позволяем в рамках программы на одном большом земельном участке под комплексную застройку территории, строить и программное, и непрограммное жилье, которое будет продаваться уже по рыночным ценам. Но компенсировать мы будем только из расчета четыре тысячи рублей на квадратный метр программного жилья. И сейчас у нас 65 субъектов Российской Федерации уже подписали соглашение об участии в программе. Сейчас у нас рекордсмен — это Тульская область, они уже начали строительство. И в следующем году уже, возможно, мы увидим первые введенные дома, и там уже идет работа с муниципалитетами по составлению списков тех, кто претендует на участие в этой программе. В конечном итоге 34 тысячи рублей за квадратный метр, просто четыре тысячи рублей мы берем на себя. Да, не сразу, потому что у нас нет возможностей сразу вперед компенсировать. Это будет оплачиваться потом, когда инженерия будет построена, и дальше АИЖК уже путем либо концессионных соглашений, либо арендных отношений с ресурсоснабжающими организациями будет это передавать им, и они будут дальше эксплуатировать эти внешние сети.

  — Я сейчас, наверное, повторюсь. Кто претендует на это жилье? Планируете ли вы там, грубо говоря, какой-то конкурс между претендентами? Как будет определяться, кто будет получать?

  — Это будут решать регионы, и в первую очередь муниципальные власти. Это могут быть молодые учителя, врачи, те, кто стоит в очереди в программе расселения людей из аварийного жилья, если не хотят ждать и имеют какие-то финансовые возможности. Мы сделали максимально большой перечень, а регионам дали возможность выбрать либо все категории, либо что-то из этого перечня. Можно посмотреть у нас на сайте, если интересует непосредственно, участвует ли регион в этой программе, какие возможности, подпадают ли они, — жители могут посмотреть. Я не могу отвечать за все субъекты, они взяли разный перечень людей, которые могут участвовать в этой программе. Наша главная задача — поддержать людей активных, людей, которые работают, где муж и жена работают, зарабатывают — то есть тех людей, на которых зиждется государство. Это не социальная в прямом смысле слова программа, как, например, 185-й закон по расселению аварийного жилья. Это программа поддержки тех, кто уже состоялся, но не может себе позволить приобретение нового жилья на рыночных условиях. Мне кажется, это очень важно, потому что именно эти люди и формируют потом наше благосостояние, производственные мощности нашей страны и социальную сферу.

  — Вы сказали, что свыше 60 регионов, 65, подпадают под эту программу. Во всех этих регионах, я так понимаю, там рассчитывалось, что есть спрос, есть категории населения, о которых вы говорили.

  — Да, конечно, мы никого не заставляем. Очень сложная ситуация с Дальним Востоком, я проехал весь этот регион, пока только Приморский край двинулся в эту сторону. Там, по разным причинам, цена за квадратный метр в целом повыше, чем в других регионах. Но мы не можем дифференцировать по регионам, сказать, что вот у вас 30%, а у вас 35 потолок, это будет неправильно. Что касается минимального объема этого жилья, мы пошли навстречу регионам. Изначально предусматривался минимальный объем 25 тысяч квадратных метров жилья для участия в программе, на таких условиях на меня вышли многие регионы, которые попросили снизить общий объем, потому что они просто не подберут таких земельных участков. Вернее, земельные участки, может, они и подберут, только объемы строительных мощностей, и потребности такой большой нет. Поэтому мы сейчас решаем вопрос, с тем чтобы все-таки уменьшить эту цифру до 8–10 тысяч кв. м. Это будет справедливо по отношению к небольшим регионам.

  — И чуть более общий вопрос, тоже по этой программе. А каково участие федерального бюджета и не планирует ли сокращать?

  — Четыре тысячи рублей за квадратный метр, но это средства АИЖК — Агентства ипотечного жилищного кредитования. Их уставный фонд формировался когда-то из инвестиций Внешэкономбанка, и так далее, но это не деньги, которые идут из бюджета. В послании к депутатам Государственной думы президент сказал о том, что, возможно, средства на инфраструктуру появятся в связи с упорядочиванием интернет-торговли. Однако сегодня ситуация с бюджетом сложная. И мы понимаем, что вряд ли удастся нам получить какие-то прямые федеральные деньги для поддержки, для обустройства этих площадок. Зато мы создали все-таки более рыночный механизм, который будет, надеемся, работать постоянно.

   Цифры по ипотеке показывают, что АИЖК состоялось как институт. Много разговоров, критики, но, мне кажется, это один из институтов, который очень эффективно сработал и дает, в общем, свой результат не прямым вбрасыванием денег, а аккумулируя некие негосударственные конструкции путем формирования таких программ.

  — В чем смысл (выгода) участия для застройщиков в программе ЖРС? Его (смысла) нет. Программа разработана нежизнеспособная. Может, имеет смысл сразу, пока не поздно, ее закрыть вообще или поменять условия (30 тыс. руб. как потолок цены, 25 тыс. метров жилья в 1-м проекте и проч.). Пока — никакой выгоды для наших (некитайских) застройщиков в ЖРС нет, следовательно — кто будет строить жилье по ЖРС? Никто. Никакой выгоды напрягаться застройщикам нет: строить много и задешево. Зачем? Если ту же прибыль они получат, строя меньше, но подороже (по рынку) продавая метры.

  — Ну, во-первых, четыре тысячи рублей они не получат на инженерию, а это самая большая сложность. Во-вторых, региональные лидеры, губернаторы получили нашу настоятельную рекомендацию помогать тем застройщикам, которые участвуют в этой программе. И у регионов есть там свои программы небольшие. Мы здесь сделаем некую синергию наших возможностей с регионами, и это в конце концов даст результат. К тому же на эти объекты есть гарантированный спрос, так как есть списки участников программы, а значит, застройщики уверены, что они точно свои квартиры продадут. К комплексной застройке всегда у губернатора повышенный интерес, и они с удовольствием помогают. Будет возможность — дорогу проложат туда, еще что-то. Также не надо забывать про социальную инфраструктуру. Здесь тоже регионы будут на себя, в меру своих сил и возможностей, брать ответственность за детский сад, за школу. То есть может синергия дать результат, и это, безусловно, выгоднее, чем строить в чистом поле, без поддержки государства на всех уровнях.

  — Михаил Александрович, меня очень интересует тема «доходных домов», т.е. арендного жилья. Верно ли я понимаю, что основной проблемой этого сегмента является то, что девелоперам (и инвесторам) гораздо выгоднее продавать дома, чем заниматься их сдачей в дешевую аренду? Значит, для застройщиков таких домов нужно заметно облегчить условия строительства (и, возможно, дать еще какие-то льготы). Готов ли список мер, способных заинтересовать девелоперов? Расскажите об этих мерах, пожалуйста.

  — Список мер не просто готов, а полностью принят. Действительно, когда не было закона об арендном жилье, у девелоперов не было большого интереса к тому, чтобы строить такое жилье да еще и сдавать его не по коммерческим ценам. Закону предшествовала большая дискуссия относительно того, можно ли в одном доме совмещать коммерческое арендное жилье и некоммерческий наем. В конечном итоге было принято решение, что не менее 50% должно в одном доме быть арендного жилья по социальному найму. Минстроем также уже разработаны и в ближайшие недели будут внесены нормативно-правовые акты, которые полностью детализируют отношения в сфере арендного жилья. После принятия все документы будут размещены на сайте Минстроя. Принято много мер, чтобы у застройщика появился интерес. Во-первых, это, по сути, бесплатная земля. Аукцион будет проводиться по принципу голландского аукциона, который мы сейчас ввели, — на аукционе будет разыгрываться, кто из застройщиков какую цену будущего жилья предложит в этом доме. Кто меньшую цену предложит, тот и выиграет. Уже более 600 тысяч квадратных метров жилья построено в стране за последние пару лет.

  — И когда ждать появления такого рода жилья?

  —В конце весенней сессии был принят закон, сейчас готовятся подзаконные акты, мы рассчитываем, что в 2015 году, может быть, какую-то уже информацию по регионам сможем собрать и к концу следующего года дать эту информацию для средств массовой информации, для общественности, кто в регионах заявился, кто расторговался на эту тему. Будем надеяться на успех.