- Что делать, если человек является дольщиком, планирует жить в новом многоквартирном доме, но видит, что его строительство ведется с нарушениями?

- В процессе строительства он вряд ли сможет увидеть какие-либо недостатки, потому что попасть на территорию строительной площадки он не сможет. Если же за объектом осуществляется надзор, то застройщика обяжут устранить эти нарушения. Могут выдать предписание для исполнения с целью проведения обследования, разработки проектной документации по восстановлению выявленных дефектов.

- А если человек не хочет жить в таком доме, опасаясь за свою жизнь и безопасность? Можно расторгнуть договор?

-  Сегодня 214 законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» защищаются права граждан. Там есть исчерпывающий перечень возможностей дольщиков, которые они могут применить и расторгнуть договор.

- Застройщика можно понять: ему же не выгодно возвращать какие-то средства.

- Он может добровольно исполнить требования закона и вернуть средства, вложенные в строительство. В некоторых случаях застройщик должен даже выплатить компенсацию. Если же строительная компания не желает добровольно возвращать средства, то все решается через суд.

- А если он обещает вернуть деньги завтра, через месяц?

- Все это регламентируется их договорными отношениями с установленными сроками. Надо заметить, что в любом случае застройщик обязан завершить строительство объекта, и сдать его в эксплуатацию. Только после этого квартиры могут передаваться дольщикам. Имея обязательства перед ними, застройщик может сильно пострадать, даже материально, если нарушит эти строки. Поэтому в любом случае он заинтересован в устранении всех нарушений.

- Возможно ли, просто наблюдая за строительством, увидеть, что не соблюдаются какие-то технологии в процессе возведения здания?

-  Простому обывателю это сделать не всегда возможно, хотя, конечно, бывают и такие случаи. Надзорный орган имеет право обратиться, попросить провести проверку, обозначить вопрос, который его волнует. Проверка будет проведена и после нее обязан быть компетентный ответ.

- А если какие-то недостатки обнаружились уже в процессе эксплуатации дома?

 - Во-первых, гарантийный срок – 5 лет. Важно определить причину возникновения каких-либо неудобств. Нужно обратиться к застройщику, пригласить его. Застройщик должен создать комиссию с участием проектировщиков и с присутствием жильцов. Причины возникновения неполадок могут быть разными: нарушения в процессе эксплуатации и какие-то скрытые дефекты. После определения причины застройщик должен принять соответствующие меры. Либо управляющая компания будет разбираться в данном деле, так как одному человеку будет трудно воздействовать на застройщика.

- А управляющая компания теоретически находится на стороне жильцов?

- Управляющая компания заинтересована в том, чтобы дом был в нормальном состоянии для эксплуатации, потому что все возникающие вопросы либо она должна устранить, либо застройщик. Поэтому она будет стараться разобраться в ситуации и доказать вину застройщика.

- Есть в Алтайском крае случаи, в которых спором выступала придомовая территория?

- В основном такие проблемы возникают на тех объектах, которые не поднадзорны, поскольку там застройщик не всегда должным образом ведет строительный контроль, который, кстати, он обязан вести. Имеется проблема в первую очередь с домами малоэтажными. Это объекты коммерческого назначения не выше двух этажей и площадью не более полутора тысяч квадратных метров, не попадающие под государственный  строительный надзор. Либо это жилые дома не выше трех этажей.

Еще у нас есть проблема точечного строительства, когда в уже имеющемся околодомном дворе начинается строительство нового многоквартирного дома. В этом случае нарушается жизненный уклад тех людей, которые уже живут на данной территории. Но проектная документация таких домов обязательно проходит экспертизу. И разрешение на строительство выдается в том случае, если она получает положительное заключение. А предметом государственной или негосударственной экспертизы является проверка соответствия всех норм, в том числе и санитарных, экологических, инсоляция. Если эти нормы не удовлетворяют установленным требованиям, то такой проект не получает положительного заключения экспертизы. Чтобы соответствовать данным нормам, либо устранить нарушения, застройщик применяет другие архитектурные решения.

- То есть все это закладывается на стадии проектирования?

 - На стадии проектирования – закладывается, на стадии  экспертизы – проверяется, и если это все соответствует нормам, то выдается положительное заключение экспертизы. Но бывает сложно объяснить гражданам, что и экспертиза проведена,  и разрешение на строительство выдано. Конечно, их можно понять: жили спокойно, и вдруг появляется стройка.

Проблема уплотнительной или точечной застройки будет всегда. Другое дело, что механизм появления такой застройки в уже обжитой территории, сегодня законодательством определен и проработан. Объект может появиться только тогда, когда есть свободная земля, и площадь земельного участка достаточная, чтобы разместить там объект и не создавать неудобства прилегающим территориям. Но жителям нужно понимать, что земельный участок, находящийся под их домом, может быть ими оформлен с собственность. Но земля, которая окажется за границами данного земельного участка, она свободна от прав и может быть предоставлена другим застройщикам. Механизм, по которому это делается, определен. Он проходит через разработку проектов планировки и межевания территории. И эти документы подлежат публичным слушаниям. То есть граждане могут увидеть, где может образоваться этот свободный земельный участок.

- Вернемся к нарушениям строительных норм. Например, в Пензе элитный дом возведен с рядом нарушений, для выявления которых жильцы обратились в следственные органы. По данному факту возбуждено уголовное дело. Согласно заключению экспертов, при строительстве были допущены нарушения технологического процесса, в результате образовались сверхнормативные прогибы межэтажных перекрытий, трещины в плитах, кирпичных перегородках, а также другие дефекты несущих конструкций. Состояние железобетонных конструкций перекрытий оценили как «ограничено работоспособное». Совместимы ли с «жизнью» все эти нарушения?

- Не совместимы, конечно. Это недопустимая ситуация.

- Как могло получиться так, что этот дом построили, сдали и заселили туда людей?

 - Меня удивляет эта ситуация. Не могу понять, почему такое могло получиться, хотя могу предположить. По-видимому, к сожалению, на всех этапах, начиная с проектирования и последующей экспертизой, не доглядели. Однако больше недоглядели в процессе строительства. Потому что проект мог быть и нормальным, но в процессе строительства могли использовать не те строительные материалы, может быть были нарушены технологии. Не знаю, как они смогли узаконить, и как государственная инспекция могла не обратить внимания на эти нарушения. Тут надо знать детально. Может быть, там не все так просто было.

Однако все эти нарушения заметны невооруженным глазом. Более того, в таких случаях часто появляются трещины. Хочу сказать, что случаи подобные бывают не только в отношении жилых домов, но и других объектов. И мы видели не раз по центральному телевидению сюжеты, когда в процессе строительства даже рушатся объекты. Это все – нарушение технологий строительства на всех этапах.

У нас сегодня введен такой институт негосударственной экспертизы. Он действует, требования к ним сегодня предъявляются обычные, но там все определяется договорными отношениями: и сроки, и стоимость. Если раньше экспертиза проводилась только на территории региона, где строится объект, то сегодня она может проводиться в любом субъекте РФ. Специфика климатическая, идеологическая совершено разная. И кто там подписался, вполне возможно, что через день этой фирмы может и не быть.

Однако в данном случае, рассматривая ситуация с элитным домом, возникает целый комплекс вопросов: сколько он эксплуатировался, выполнялись ли самовольные перепланировки, где-то могли снести, демонтировать несущую стену. Нужно знать суть. Скорее всего, если речь идет о прогибах перекрытий, то причина кроется в самих перекрытиях конструкций. Сегодня этот появившиеся институт негосударственной экспертизы, работающий с 2013 года, не всегда оказывает положительное влияние. Тут, кстати, есть такой момент: если проект сделан плохо, некачественно, и любая экспертиза закрыла на это глаза или не заметила, то инспекция в соответствии с проектом устанавливает требования. И в этом случае вина ложится полностью на тех, кто этот проект подготовил.

- В Новосибирске в одном из домов перенесли детскую площадку на кровлю, сделали это изюминкой проекта. Это интересно для нашего города или это все же маскировка проблемы?

- Скорее маскировка проблемы. Всегда во все времена землю оставляли людям. Переносили вверх автостоянки, прятали их под землей. Поэтому я считаю, что детская площадка на верху – не лучший вариант. Тем более, что этот дом имеет 24 этажа. Я думаю, что объект (жилой дом) располагается на площадке гораздо меньшей, чем требуется. Это вынужденная мера. Хотя скажу, что в Барнауле есть несколько домов, строящихся в настоящее время, у которых запроектированы на крыше бассейны.

Там будут приняты технические решения для защиты, например, от протекания. Это не ноу-хау, во всем мире активно применяется, правда в Сибири – это редкость. Не знаю честно, как это будет работать. Посмотрим.

- На что нужно обратить внимание жильцам новостроек, которые на собрании должны будут подписывать акт приемки объекта?

- В первую очередь, нужно обратить внимание на исполнение договорных требований: какой вид отделки, какое инженерное оборудование.

- Что чаще всего нарушают? На какие пункты необходимо в первую очередь смотреть в этом договоре?

- Смотреть надо все. И если вас что-либо не устраивает, подписывать акт приема передачи не рекомендуется. Нужно исходить из того, что есть собственное имущество – квартира, а есть общедомовое, которое также принадлежит будущим жильцам. Конечно, не обращать внимания на плохо сделанные пандусы, лестницы, поручни, двери нельзя. Потому что это потом может стать головной болью всех жителей. Конечно, все это нужно устранять, и эти претензии высказывать застройщику.

- В какие сроки должны устранить нарушения, указанные в претензии?

- Зависит от вида проблемы. Но сегодня застройщик не очень заинтересован затягивать данный процесс, потому что у него есть жесткие обязательства перед дольщиками. И эти обязательства закреплены сроками, а их несоблюдение чревато материальными проблемами.

Скажите, а парковочные места должны быть предусмотрены?

- В проекте закладываются  эти парковочные места для временной стоянки автомобилей. Количество мест определит проектировщик по количеству блок-секций, квартир. Но если на первом этаже есть места общего пользования, туда даже закладываются парковочные места для маломобильных групп населения, отдельно обозначаются. Это в новостройках. Я вам говорю, нормы есть на все, в том числе и на парковки.

- Они со временем меняются?

- Конечно, меняются. Учитывается и постоянно растущая обеспеченность автомобилями. Здесь ситуация такова, что есть нормы общероссийские, есть нормы краевые по обеспеченности автомобильными парковочными местами, а есть местные, устанавливаемые каждым муниципальным образованием. Поэтому количество парковок при каждом доме определяется нормативами. Соблюдение этих нормативов – обязанность проектировщиков, также экспертиза должна проверить, а потом уже инспекция проследит, чтобы это все было сделано.

У нас не всегда застройщики готовы идти и проектировать эти стоянки, парковки на перспективу, с запасом. Сегодня мы имеем большое количество автомобилей, которые теснятся на узких проездах, потому что мест явно не хватает.

- Реально ли в нашем городе сделать парковку, немного углубленную под землю, а на втором уровне, поднятом над гаражами, будут располагаться детские и спортивные площадки?

 - Это реально сделать при взаимном согласии всех жильцов. Земля принадлежит жильцам, они могут объединить свои усилия и принять решение построить для своих же автомобилей такие парковки.

- А за чей счет? Жильцов?

 - Разумеется.

- И никаких вариантов здесь быть не может?

- Если только они найдут инвесторов. В принципе, объекты с подземным гаражом и надземной площадкой есть и у нас, правда их немного, но они есть.

- Сейчас очень быстро стоятся дома. Не страдает ли от этого качество объектов?

- Быстро строятся, потому что происходит эволюция в строительной сфере, применяются новые материалы. От этого качество не ухудшается. Во-первых, объекты находятся под надзором, во-вторых, технологии строительства уже отработаны.

Телеканал «Катунь 24»