Успех работы агента по недвижимости зависит от использованияим современных технологий, а также умения превратить мечту покупателя в конкретный объект
– Участники Санкт-Петербургского Всероссийскогожилищного конгресса, который пройдет с 28 по 30 сентября в рамках ГражданскогоЖилищного Форума, затронут проблемы работы риэлторского бизнеса нашей страны.Нужно ли как-то регулировать эту сферу деятельности?
– Безусловно. Уже разработан проект закона «Ориэлторской деятельности». В нем определено понятие услуги, прописанаответственность риэлторов, другие параметры, без которых невозможна эффективнаяработа участников рынка. Документ должен стать отправной точкой в развитиипрофессионального риэлторского бизнеса. К сожалению, пока что на рынкераспространена недобросовестная конкуренция.
Есть много компаний, которые работают легально, платятналоги и отвечают за свою деятельность, а главное – ее результат.Одновременно на рынке функционируют сотни «левых» фирм, которые недают никаких гарантий. Разумеется, у клиента есть право обратиться к тем илидругим. Тем не менее легальные и теневые участники рынка не могут конкурироватьдруг с другом на равных, и государство должно проявить инициативу в решенииэтой проблемы. Пока же ситуация на рынке риэлторской деятельности складываетсяне самым лучшим образом: наряду с профессионалами – сотрудникамириэлторских компаний и легально работающими индивидуальными предпринимателями,которые отвечают за результат своей работы, услуги предоставляют теневыемаклеры, некомпетентные агенты и просто жулики. В итоге у многих граждан поройскладываются далеко не самые лучшие впечатления о риэлторе.
Закон «О риэлторской деятельности», или другойподобный инструмент, должен обеспечить добросовестную конкуренцию и определитьправила игры на рынке. Пока, впрочем, проект закона даже не вносили в планыработы Госдумы на осеннюю сессию – в профессиональной среде идет егообсуждение. Сегодня у специалистов еще нет единого видения основных положенийэтого закона. Думаю, что на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищномконгрессе удастся обсудить основные дискуссионные моменты, найти общую точкузрения и озвучить позиции по данному вопросу.
– Еще один вопрос, который обсудят участникиконгресса, коснется перспектив жилищного строительства в России. Какими вы ихвидите?
– Сейчас проблема состоит не столько в нехватке жилья,сколько в плохом его качестве. Правильней говорить не о том, как построитьбольше, а о том, как улучшить потребительские характеристики имеющегосяжилфонда. Более того, к освоению и застройке новых территорий нужно подходить сбольшой осторожностью. Увлечение такими проектами может породить депрессивныетерритории. К примеру, в Перми возводят крупные жилые массивы на окраинесложившейся черты городской застройки. При этом население города в последниегоды уменьшается. Людей переселяют из ветхих домов на окраины, а центр пустует.Не думаю, что превращение центральных частей городов в офисные и туристическиетерритории – это хорошая идея. Конечно, в различных регионах вопроскомплексной застройки территорий может решаться по-разному – взависимости от численности населения, показателей его роста, возможностейэкономического развития. В этом отношении разумно проводить целенаправленнуюгосударственную политику – возможно, привлекать население в те места, гдеоткрываются новые предприятия, давать гражданам льготы при покупке жилья.
Вопрос обеспечения граждан жильем многогранен. И обсуждатьего надо отнюдь не только с точки зрения строительства новых домов.
– Так или иначе, предложение на рынке строящегосяжилья активно растет. Что может сделать государство для стимулирования спроса?Например, как-то повлиять на доступность ипотеки…
– Чрезмерное увлечение регулированием рынка ипотекивредно и опасно. Банки – это коммерческие учреждения, которым не нужноуказывать, по каким ставкам и на каких условиях выдавать кредиты. В последнеевремя наметилась негативная тенденция – некоторые финансовые учрежденияначали выдавать ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом. Этоможет спровоцировать большое число невыплат: банкирам придется заниматьсяработой с непрофильными активами, из-за чего система ипотечного кредитованияперестанет развиваться. Было бы правильно и разумно предоставлять кредиты сминимальным первоначальным взносом от 30%.
Система жилищного кредитования пока буксует на месте. Ипроблема заключается отнюдь не в высоких ставках. Тем более что сейчас онисоответствуют инфляционным показателям, а значит, соответствуют конъюнктурефинансового рынка. Дело в том, что уровень цен на российскую недвижимостьдостигает показателей развитых стран. Притом что доходы населения гораздо ниже– из-за невысокой производительности труда, слабо конкурентной экономики,многих других факторов. Так что проблему надо решать не путем административногодавления на представителей банковского бизнеса, а за счет изменения структурыпроизводства, вывода на международные рынки конкурентоспособных товаров,подъема благосостояния населения страны. Вопрос лежит исключительно вэкономической, возможно – даже в политической, сфере.
Именно в этом ключе, на мой взгляд, должны вести диалогучастники Петербургского жилищного форума, который пройдет в рамкахГражданского Жилищного Форума.
– Как вы оцениваете эффективность реализациигосударственных жилищных программ?
– Государственные программы работают, но на проблемупомощи социально незащищенным слоям населения надо смотреть шире. Жилищныегоспрограммы должны быть частью национальной политики по увеличениюрождаемости, созданию новых рабочих мест, решать другие насущные задачи. Вопрособеспечения жильем в данном случае носит, безусловно, важный характер, но неявляется самоцелью.
Для малообеспеченных категорий граждан необходимо строитьдома, жилье в которых будут сдавать по системе социального найма. Не думаю, чтомалообеспеченные категории населения стоит обременять правом собственности. Ксожалению, идея строительства подобных объектов пока находится в зачаточномсостоянии. Окупаемость таких проектов составляет как минимум 20 лет. Возможно,для их строительства нужно задействовать механизмы государственно-частногопартнерства. Строить доходные дома бизнесу пока не выгодно – нужно думатьо том, чем можно привлечь инвесторов в такие проекты.
Эти вопросы стоит обсудить на конференции«Государственные жилищные программы», которая состоится в рамкахСанкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса.
– Что вы можете сказать об интернет-технологиях нарынке недвижимости? Сильно ли они упростили жизнь риэлторам и их клиентам?
– За счет развития интернет-пространства у агентовзначительно уменьшаются информационные преимущества в работе. Казалось бы,найти нужный объект можно и самостоятельно – достаточно лишь открытьспециальный сайт. Но чем больше информации, тем сложнее бывает найти что-тонеобходимое. А ее обилие порой хуже, чем недостаток.
В советскую эпоху было сложно найти хорошие вещи –из-за тотального дефицита люди покупали то, что есть. И порой даже не обращаливнимания на фасон и размер. Дефицита нет, но появилась другая проблема –как выбрать одну вещь из нескольких сот однотипных. Лично я не фанат шопинга ине готов тратить полдня на поиск одного костюма. Но однажды приехал в магазин,где продавец на глаз определил мой размер и вынес пару костюмов, которыеподошли идеально. Тогда я впервые почувствовал, что настоящийпродавец-профессионал может сохранить время, нервы и деньги покупателя.
Обилие информации вовсе не означает, что в ней можно найтичто-то стоящее и подходящее именно вам. Большинство покупателей жилья непредставляют в деталях свое будущее приобретение. У них есть лишь некиепредставления об идеальной квартире или доме. Задача риэлтора –трансформировать эти идеи в конкретные параметры поиска. Это большая творческаяработа и своего рода искусство. Развитие интернет-технологий смещаетдеятельность риэлторов именно в эту плоскость. Задача агента – помочьклиенту разобраться в многообразии предложений и превратить его мечту вконкретные квадратные метры.
– В рамках форума состоится расширеннаявыставка-семинар «Жилищный проект», которая пользуется огромнымспросом у петербуржцев. Мероприятия, подобные «Жилпроекту», сейчаспроводятся и в некоторых других городах России. Как вы думаете, стоит ли дальшерасширять географию «Жилищного проекта»?
– Насколько мне известно, в регионах такие мероприятияхорошо себя зарекомендовали. Ведь выставка-семинар – весьма успешнаятехнология продвижения услуг на рынке недвижимости. Тем не менее в каждомконкретном случае нужно анализировать информационные потребности покупателей,состояние рынка региона, множество других параметров. Искусственно насаждать туили иную услугу смысла, конечно, нет.
– Каких результатов ждете от проведения ГражданскогоЖилищного Форума и его деловой программы – Всероссийского жилищногоконгресса?
– Я бы не стал ждать для себя лично каких-либоконкретных результатов. Для меня это мероприятие интересно с точки зренияобмена опытом. В каждом регионе есть свои методы работы, своеобразные ноу-хау,которые позволяют улучшить работу. Иногда кажется, что все технологии ужеизвестны, но приезжая на Гражданский Жилищный Форум, понимаешь, что это не так.Здесь можно поделиться опытом, услышать дельный совет и пересмотреть в лучшуюсторону некоторые сложившиеся взгляды на ведение бизнеса.
Справка БН:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия дляпрофессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищныйконгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект».Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар«Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станцияметро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайтеwww.gilforum.ru. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса изарегистрироваться в качестве его участника.
Источник БН.ру
Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:
Барнаул
Белокуриха
Бийск
Заринск
Змеиногорск
Камень-на-Оби
Новоалтайск
Рубцовск
Славгород
Яровое
Горный Алтай
Алтайский
Баевский
Бийский
Благовещенский
Бурлинский
Быстроистокский
Волчихинский
Егорьевский
Ельцовский
Завьяловский
Залесовский
Заринский
Змеиногорский
Зональный
Калманский
Каменский
Ключевский
Косихинский
Красногорский
Если нет закона с названием «О риелторской деятельности», это не означает, что это деятельность не регулируется государством, как это настойчиво пытается представить руководители риелторских гильдий.
В действующем Российском законодательстве вполне достаточно положений регламентирующих и контролирующих риелторскую (посредническую, агентскую) деятельность, например: главы 49, 50, 51, 52 и 53 ГК РФ, ряд положений ЖК РФ и СК РФ, Закон о защите прав потребителей, ряд других нормативно-правовых актов... С недобросовестными участниками рынка и преступниками в этой сфере нужно бороться, опираясь так же на уже действующее право – положений КоАП РФ и УК РФ вполне хватает.
Дело в том, что после отмены лицензирования в 2002 году, наиболее успешные риелторы ушли из агентств, начав работать на себя, в качестве индивидуальных риелторов, либо открыли свои агентства. Это можно сравнить в какой-то степени с отменой крепостного права. И с каждым годом эта тенденция только усиливается. Всё меньше людей желающих работать наёмными агентами, и всё больше риелторов стремятся работать на себя. Руководство агентств и гильдий понимает, что скоро не останется людей, за счёт которых они будут жить. Этим и вызвана вся эта истерия с лоббированием бредового законопроекта, и в принципе поднятия вопроса о необходимости загнать риелторов в СРО, т.е. в их агентства и гильдии. Они устроили дикую информационную травлю индивидуальных (частных) риелторов и маленьких агентств, которые посмели работать на себя, не входят в их гильдейские группировки, и не платят им «дань». Всё это прикрывается пустыми, пафосными лозунгами, типа работа по одним стандартам, сертификаты и т.д. Все эти дешёвые трюки рассчитаны на поверхностный взгляд несведущего потребителя.
Очевидно, что единственная истинная цель всех этих инициатив риелторских гильдий добиться возможности на законных основаниях подмять под себя ВСЕХ риелторов, загнав их в СРО, и полностью монополизировать рынок! Эти люди очень хотят лишить возможности индивидуальных риелторов работать на себя, загнать их в агентства, обложив «данью», чтобы они отдавали этому «начальству» от 30 до 70% от своих честно заработанных комиссионных. Им очень хочется сидеть в кабинетах, ничего не делать, жить за счёт настоящих риелторов-тружеников, да ещё поучать их и командовать ими!
Ни в коем случае не хочу обидеть риелторов работающих в агентствах, у них на это могут быть свои причины, кому как удобнее. Но, как правило, самые лучшие риелторы – это индивидуальные (частные) риелторы, т.к. риелтор, полностью владеющий своим делом не станет работать "на дядю", имея возможность работать на себя. Индивидуальный риелтор работает добросовестнее, еще потому, что он дорожит своей личной репутацией, а не репутацией фирмы, которая ему не принадлежит.
Лично я в агентстве никогда не работал, а сразу начал свою карьеру в этом бизнесе в качестве индивидуального риелтора. Естественно, работаю легально, т.е. являюсь ИП. Работаю уже 9 лет... Думаю, что могу считать себя достаточно преуспевающим риелтором. И, кстати, вот как-то обошелся без специальных курсов от гильдий и супер-бумажек "Сертификатов". Агентов не нанимаю, т.к. предпочитаю выполнять свою работу сам. Работаю без офиса, просто потому, что у меня нет в нём необходимости. Заставить риелторов обзавестись офисами - глупость. Т.к. арендовать офис не проблема, но если он не нужен мне по работе, я всё равно не буду там сидеть, он будет тупо стоять закрытым!
Нужно понимать, что риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки. Законность и юридическую чистоту сделки гарантирует ГОСУДАРСТВО в лице РЕГИСТРАТОРОВ Федеральной регистрационной службы (в этом смысл существования этой службы)!
Страховать ответственность риелторов – глупость и очередной пиар-ход от риелторских гильдий. Очень эффективной и здравой мерой было бы страхование ответственности гос. регистраторов ФРС! Ведь многие сделки, проходят вообще без участия риелторов, и те добросовестные покупатели, которые приобретают квартиру, не привлекая риелтора, тоже должны быть ЗАЩИЩЕНЫ!!!
Нужно развивать уже существующее титульное страхование собственности, но для этого нужно идти в страховые компании, а не к риелторам.
И в любом случае, чтобы заставить риелтора застраховаться, совершенно не нужно для этого загонять его в СРО.
Если уж выбирать из двух способов возвести абсурдные административные барьеры для удушения малого бизнеса в этой сфере, то, однозначно, менее деструктивным будет государственное лицензирование риелторского бизнеса. По сравнению с идеей предоставить исключительные, монополистические полномочия горстке "бизнесменов-бюрократов", которые бы закрыли вход в СРО, а значит и в этот бизнес, большинству настоящих риелторов-тружеников, создали бы абсолютную монополию, и превратили бы весь рынок недвижимости страны в клановый междусобойчик!
По поводу выражения «чёрный маклер» или «чёрный риелтор», которым так часто любят пугать общество руководители всяких риелторских гильдий, хочу отметить, что этот термин крайне некорректен, т.к. эти лица — это просто преступники, как правило, вообще, не имеющие никакого отношения к риелторской деятельности, которые и не представляются риелторами, а называют их так лишь потому, что их преступления связаны с недвижимостью. Если этим термином называть риелторов, не зарегистрированных в качестве ИП (или ООО), так хочу сказать, что сейчас практически нет риелторов, не являющихся ИП, проблем с регистрацией нет, что и бесит этих «господ». И в любом случае, это лишь вопрос налогообложения риелтора, не более того, и никак не влияет на его «качественность». Но судя по комментариям руководителей риелторских гильдий, что половину сделок сопровождают «чёрные риелторы», становиться понятно, что этим термином господа из гильдий именуют ВСЕХ риелторов, кто посмел работать на себя, и не состоит в их гильдиях и не платит им дань! Кстати, я подозреваю, что этот термин и был придуман как раз в недрах этих гильдий, дабы дискредитировать ВСЕХ, кто не под ними.
Просто удивительно, как некоторые люди жаждут власти и денег, и просто требуют от государства дать им исключительные, монополистические полномочия на ведение риелторского бизнеса в России, да еще им хватает наглости прикрываться интересами потребителей!..
От этих законодательных «метаморфоз» пострадают все. И настоящие риелторы, которые и делают всю работу, т.к. они будут вынуждены идти в «крепостные» в гильдию, либо уйти в подполье, превратившись из добросовестных предпринимателей в загнанных нелегалов, либо, вообще, уйти из бизнеса, которым занимались всю жизнь. Пострадают и клиенты, т.к. понятно, что монополизация рынка неизбежно приводит к понижению качества услуг и повышению их стоимости! Выиграют только руководители гильдий и крупных агентств…
Малый и средний, нормальный, добросовестный бизнес во всех сферах воспринимает СРО как УЗАКОНЕННЫЙ РЭКЕТ! И даже хуже, т.к. в случае с СРО речь идёт не только о поборах... Это больше похоже на систему КРЕПОСТНОГО ПРАВА!
Может государству пора задуматься о будущем страны... Ведь загон бизнеса в эти "колхозы" превращает демократическое общество в ФЕОДАЛЬНЫЙ СТРОЙ! ...
P.S. По поводу мнений, что риелторы бездельники и тунеядцы – это глупый разговор! Риелторы никому не навязываются, хочешь обращаешься, не хочешь не обращаешься. Никаких ограничений для собственников и соискателей недвижимости ни в рекламном пространстве, ни при гос. регистрации сделок НЕТ! Кому-то удобнее обратиться к риелтору, кому-то удобнее сделать всё самому, ПРОБЛЕМЫ НЕТ НИКАКОЙ!..