Алтай
Барнаул
Подать объявление
Ольга Дерявская

Что делать дольщикам, если застройщик срывает сроки сдачи объекта?

29 октября, 2015, просмотров - 3333

Дерявская Ольга Викторовна, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края в рамках интернет-форума на официальном сайте администрации края проконсультировала алтайских дольщиков по вопросам и проблемам, с которыми им пришлось столкнуться в ходе взаимодействия с застройщиками.
Ирина, Барнаул
Мы - молодожены, и, конечно, очень хотим иметь своё жилье, а не снимать квартиру. Расскажите, пожалуйста, что такое долевое строительство и его преимущества или недостатки по сравнению с покупкой готового жилья.
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Ирина!
Долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик для реализации своего проекта привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами квартир в этом доме.

Отношения по долевому строительству регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Достоинство первичного рынка жилья, в первую очередь, в том, что он предлагает новые квартиры. Это подразумевает обустроенную придомовую территорию, чистые подъезды, современные строительные материалы и технологии, новые инженерные коммуникации, в ряде случаев возможность самостоятельной планировки жилого помещения. Так же немаловажна юридическая чистота истории квартиры (отсутствие неоговоренных обременений, споров, откровенно мошеннических действий продавцов).

К минусам долевого строительства можно отнести риск переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию, риск финансовых потерь вследствие недобросовестности застройщика. Но развитие законодательства об участии в долевом строительстве идет по пути компенсации (нивелирования) этих рисков посредством закрепления гарантий для «дольщиков», обеспеченных соответствующими обязанностями застройщика.

Так, очень важной гарантией защиты прав дольщиков стало возложение на застройщика обязанности принимать меры по обеспечению своих обязательств. Это может быть (по его выбору) страхование гражданской ответственности, либо поручительство банка. Так же права дольщиков обеспечиваются залогом земельного участка и незавершенного строительством объекта до момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

При участии в долевом строительстве необходимо знать следующее:

1. Застройщиком может быть только юридическое лицо, имеющее право на земельный участок, на котором ведется строительство дома, разрешение на его строительство, проектную декларацию на строительство. Запросите для ознакомления указанные документы еще до заключения договора долевого участия в строительстве.

2. Между застройщиком и участником долевого строительства может быть заключен только договор долевого участия в строительстве. Любые иные формы привлечения денежных средств граждан (договор займа, приобретение векселя, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, инвестиционный договор и т.п.) являются незаконными. Помните, что договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации в органах Росреестра.

3. Внимательно ознакомьтесь с самим договором. В нем должны содержаться все существенные условия: конкретная квартира, срок ее передачи дольщику, цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

На сайте инспекции в разделе «Надзор и контроль/Долевое строительство» содержится актуальная информация о застройщиках края и строящихся ими домах, иная информация о результатах контрольной деятельности инспекции в отношении застройщиков, которая может быть полезна будущим дольщикам, а по телефону горячей линии (622481) и при личном обращении в инспекцию на Ваши вопросы ответят специалисты инспекции.

В заключении хотелось бы обратиться ко всем гражданам, интересующимся вопросами долевого строительства. Подходите серьезно к решению вопроса о приобретении квартиры. Если вы решили участвовать в строительстве нового жилья, соберите информацию о застройщике – что, где и насколько качественно он уже построил, каковы были сроки строительства. Не соглашайтесь на передачу денежных средств до регистрации договора участия в долевом строительстве в органах Росреестра, иначе Вы можете стать участником «серой» незаконной схемы строительства жилья.

Участвуйте в долевом строительстве правильно - заключайте только договор долевого участия!
 
Зуева Ия Петровна, г.Бийск
Я, пожилая женщина 81 года, вынуждена жить в неотапливаемом помещении, т.к. застройщик уже третий год умышленно не сдает дом. Здоровье мое подорвано, постоянно болею простудными заболеваниями, с трудом передвигаюсь. Другого жилья у меня нет, т.к. продала свою квартиру, чтобы купить эту.
Когда прекратятся эти издевательства?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Ия Петровна!

Ситуация, когда застройщик не укладывается в сроки строительства, обозначенные в договоре долевого участия, и переносит срок передачи дольщику квартиры, регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В этом случае законом предписано застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Дольщик имеет право согласиться на перенос срока либо отказаться от этого.

В случае, если дольщик согласен с предложением застройщика о переносе срока передачи квартиры, то новый срок устанавливается дополнительным соглашением к договору, срок передачи, указанный в договоре изначально, считается ничтожным.

В случае если дольщик не выразил согласие на продление срока передачи квартиры, а застройщик просрочил её передачу более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на компенсацию со стороны застройщика в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки, либо на одностороннее расторжение договора долевого участия. В последнем случае застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить дольщику уплаченные по договору денежные средства и уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день возврата (проценты начисляются со дня уплаты денежных средств).

Учитывая, что Вы не указали адрес дома, дольщиком которого являетесь, рассмотреть Ваш вопрос полно и всесторонне не представляется возможным. Рекомендуем Вам обратиться с письменным обращением по интересующим вопросам в Государственную инспекцию Алтайского края (656035, г. Барнаул, ул. Деповская, 7, а/я 1280).

Также сообщаем, что проживание в доме, который не введен в эксплуатацию, не допускается и является административным правонарушением (ч.5 ст.9.5 КоАП РФ).
 
Александра Черданцева, ИА "Амител"
Добрый день, Ольга Викторовна! Становиться дольщиком всегда очень сложный процесс и опасный. А тем более сейчас, когда в стране кризис. Посоветуйте нашим читателям, как выбрать застройщика в Алтайском крае? Какие компании в Алтайском крае уже заморозили свои объекты? В какой стадии готовности должен быть дом, чтобы наверняка было понятно, что он будет достроен и сдан без серьезных сдвигов по срокам? Могут ли жители Алтайского края обращаться в Инспекцию для получения консультации юриста по конкретному договору долевого участия? Чтобы вы, так сказать, проверили его на наличие подводных камней.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Александра!

Выбор застройщика - очень ответственный шаг для тех, кто решил вложить денежные средства в строительство жилья.

В настоящее время на рынке долевого строительства Алтайского края осуществляют деятельность 54 застройщика (из них один застройщик представил в инспекцию уведомление о приостановлении строительных работ – ООО «Сибирь Звезда» (г. Барнаул, пр-д Канатный, 46б).

Для того чтобы оценить надежность застройщика, в первую очередь, советуем обратить внимание на уже реализованные им проекты, первоначально заявленные и фактические сроки их окончания, не находится ли застройщик в стадии банкротства или ликвидации. Данную информацию можно получить в сети Интернет: на сайтах застройщика, Арбитражного суда, специализированных форумах, а также из проектной декларации на строительство дома – официального документа, выпущенного застройщиком, в котором содержится наиболее полная информация о компании-застройщике и о проекте строительства.

Обратившись к застройщику, рекомендуем ознакомиться с учредительными документами застройщика, документами на земельный участок, разрешением на строительство, проектной декларацией и, конечно, условиями договора участия в долевом строительстве: внимательно прочитать текст предлагаемого договора, обратить внимание на наличие обязательных условий: описание будущей квартиры, ее местоположение, срок передачи, цену и порядок ее уплаты, возможность изменения цены после заключения договора, гарантийный срок и т. д.

С 1 января 2014 года введена обязанность застройщиков страховать свою ответственность по передаче дольщикам жилых помещений, в связи с чем будет не лишним поинтересоваться у застройщика, обеспечивается ли им обязанность по передаче квартиры в строящемся доме и каким образом (страхованием в страховой организации или обществе взаимного страхования застройщиков либо поручительством банка).

Также рекомендуем гражданам до заключения договора долевого участия ознакомиться с информационными материалами, размещенными на официальном сайте инспекции в сети Интернет: перечнем застройщиков, работающих по договорам долевого участия, результатами контрольной деятельности инспекции, а также «Памяткой дольщику», которые помогут сделать вывод о надежности того или иного застройщика.

В случае возникновения сомнений или вопросов по поводу застройщика или предлагаемого им к заключению договора долевого участия граждане всегда могут обратиться в инспекцию, как по телефонам «горячей» линии (3852) 62-24-79, 62-24-81, так и лично по адресу: г. Барнаул, ул. Деповская, 7. Обратившиеся получат необходимую консультацию по вопросам участия в долевом строительстве, им помогут разобраться в ситуации и оказать правовую помощь.
 
Виктор Михайлович, Бийск
Уважаемая Ольга Викторовна! Обращаюсь к вам по следующему поводу. 27 сентября 15г. в адрес Инспекции мною было направлено письмо по эл. почте, До настоящего времени ответ я не получил. Сейчас обращаюсь к Вам повторно по следующему поводу: я являюсь участником долевого строительства дома № 211/5 по ул Советской в г. Бийске. Мною заключен договор  долевого участия с ООО СКД в марте 12 года. По указанному договору срок передачи мне квартиры в данном доме июнь 2012 года. С моей стороны все обязательства выполнены в полном объеме, но до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. Дом фактически готов  к проживанию в нем. Но по неизвестным причинам не вводится в эксплуатацию. Каких-то дополнительных соглашений к договору долевого участия в отношении меня не регистрировалось. На мои запросы к ООО СКД от 14 и 15 августа 15 года по поводу информации о сроках сдачи дома ответа я до настоящего времени не получил. Многие жильцы сделали ремонт в квартирах и вынуждены были заселиться в следствии тяжелого финансового положения и опасаясь за свое имущество а многим просто негде жить (старые квартиры проданы в счет этих квартир). В настоящее время мы находимся в безвыходной ситуации: отопления у нас нет. ООО СКД выставило большие счета жильцам дома за тепловую энергию, суммы от 6 до 75 тыс. с квартиры. На общую сумму 245 тысяч. Представитель застройщика Ануфриева Е.В отказывается общаться с нами, не предоставляет никаких квитанций и документов по плате за тепловую энергию. А также не доводит информацию о ходе стройки. Прошу Вас разобраться в нашей ситуации.
1.  Ускорить срок сдачи дома в эксплуатацию    
2. Посодействовать подключению нашего дома по городским тарифам, иначе  мы (дольщики данного дома) вынужденны обращаться в различные инстанции, в СМИ, а также к президенту РФ Путину В.В. До настоящего времени отопление в нашем доме отсутствует.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Виктор Михайлович!

На основании Вашего обращения в инспекцию в отношении ООО «СКД» проводится внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения требований Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», о результатах которой Вы будете уведомлены в установленный законом срок.

Сообщаем, что ситуация, связанная с завершением строительства дома по ул. Советская, 211/5 в г. Бийске находится на постоянном контроле администрации г. Бийска и инспекции. В настоящее время застройщиком осуществляются мероприятия, направленные на проведение экспертизы проектной документации в связи с внесёнными в неё корректировками, продлен срок действия договора аренды земельного участка. По информации застройщика, ввод объекта в эксплуатацию запланирован на ноябрь 2015 года.

По информации администрации г. Бийска, предпринимаются меры по подключению вышеуказанного дома к теплу.

Завершение строительства затянулось вследствие многочисленных судебных разбирательств, которые имели место быть в период с 2011 г. по 2015 г., относительно прав на объект между застройщиком (ООО «СКД») и инвестором строительства (ПЖНК «Наш дом»). Чтобы не допустить нарушения прав дольщиков объекта, инспекция принимала участие в судебных процессах, они завершены в пользу дольщиков ООО «СКД».

Ситуация, когда застройщик не укладывается в сроки строительства, обозначенные в договоре долевого участия, и переносит срок передачи дольщику квартиры, регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В этом случае законом предписано застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ). Дольщик имеет право согласиться на перенос срока либо отказаться от этого.

В случае, если дольщик не выразил согласие на продление срока передачи квартиры, а застройщик просрочил её передачу более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на компенсацию со стороны застройщика в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки.

Обращаем Ваше внимание, что проживание в доме, который не введен в эксплуатацию, не допускается и является административным правонарушением (ч.5 ст.9.5 КоАП РФ). Заселение в жилое помещение возможно только после ввода дома в эксплуатацию и принятия квартиры по передаточному акту. Соответственно с этого момента у вас возникает обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).
 
Цвиго Марина Сергеевна, г.Бийск
Уважаемая Ольга Викторовна, просим разобраться в сложившейся ситуации. Вот уже 2 года мы не можем вселиться в квартиру, т.к. дом не сдается. Застройщик ООО "СКД" в лице директора Масленникова Н.И. ничего не делает для того, чтобы дом сдался. Его представитель Ануфриева Е.В. с нами отказывается общаться и ввести в курс дела. Говорит, что мы все ей надоели с одними и теми же вопросами. У меня двое маленьких детей. Я их устроила в школу вблизи этого дома, т.к. нам обещали сдать его еще в апреле 2015 г. Зимой очень тяжело добираться. Дети простывают. Очень просим помочь нам.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Марина Сергеевна!

Ситуация, связанная с завершением строительства дома по ул. Советская, 211/5 в г. Бийске, находится на постоянном контроле администрации г. Бийска и инспекции. В настоящее время застройщиком осуществляются мероприятия, направленные на проведение экспертизы проектной документации в связи с внесёнными в неё корректировками, продлен срок действия договора аренды земельного участка. По информации застройщика ввод объекта в эксплуатацию запланирован на ноябрь 2015 года.

Завершение строительства затянулось вследствие многочисленных судебных разбирательств, которые имели место быть в период с 2011 г. по 2015 г., относительно прав на объект между застройщиком (ООО «СКД») и инвестором строительства (ПЖНК «Наш дом»). Чтобы не допустить нарушение прав дольщиков объекта, инспекция принимала участие в судебных процессах, они завершены в пользу дольщиков ООО «СКД».

Ситуация, когда застройщик не укладывается в сроки строительства, обозначенные в договоре долевого участия, и переносит срок передачи дольщику квартиры, регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В этом случае законом предписано застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ). Дольщик имеет право согласиться на перенос срока либо отказаться от этого.

В случае если дольщик не выразил согласие на продление срока передачи квартиры, а застройщик просрочил её передачу более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на компенсацию со стороны застройщика в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если Вы полагаете, что застройщиком нарушены Ваши права, как участника долевого строительства, Вы вправе обратиться в инспекцию с письменным обращением. По результатам форума застройщику и администрации г. Бийска будет рекомендовано наладить оперативное информирование дольщиков о ситуации с завершением строительства.
 
Емельянюк Галина Андреевна, Бийск
Уважаемая Ольга Викторовна! Нас, участников долевого строительства, очень волнует вопрос: почему до сих пор не сдан дом по адресу: г. Бийск, улица Советская 211/5, Блок Б? Я заключила договор долевого участия в строительстве 5.09.11г.
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Галина Андреевна!

Ситуация, связанная с завершением строительства дома по ул. Советская, 211/5 в г. Бийске, находится на постоянном контроле администрации г. Бийска и инспекции. В настоящее время застройщиком осуществляются мероприятия, направленные на проведение экспертизы проектной документации в связи с внесёнными в неё корректировками, продлен срок действия договора аренды земельного участка. По информации застройщика ввод объекта в эксплуатацию запланирован на ноябрь 2015 года.

Завершение строительства затянулось вследствие многочисленных судебных разбирательств, которые имели место быть в период с 2011 г. по 2015 г., относительно прав на объект между застройщиком (ООО «СКД») и инвестором строительства (ПЖНК «Наш дом»). Чтобы не допустить нарушение прав дольщиков объекта, инспекция принимала участие в судебных процессах, они завершены в пользу дольщиков ООО «СКД».

Ситуация, когда застройщик не укладывается в сроки строительства, обозначенные в договоре долевого участия, и переносит срок передачи дольщику квартиры, регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В этом случае законом предписано застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ). Дольщик имеет право согласиться на перенос срока либо отказаться от этого.

В случае если дольщик не выразил согласие на продление срока передачи квартиры, а застройщик просрочил её передачу более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на компенсацию со стороны застройщика в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки.

Разъясняем, что Вы вправе обратиться с письменным обращением по вопросу нарушения застройщиком требований закона в Государственную инспекцию Алтайского края.

Также сообщаем, что по результатам форума застройщику и администрации г. Бийска будет рекомендовано наладить оперативное информирование дольщиков о ситуации с завершением строительства.
 
Игорь, Барнаул
При принятии квартиры мною выявлены недостатки, с которыми я не согласен. Скажите, возможно ли подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства с замечаниями?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Игорь!

В силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства до подписания акта приёма-передачи или одновременно с таким подписанием вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются выявленные участником строительства недостатки квартиры, а также срок и способ их устранения. В качестве устранения недостатков участник строительства вправе требовать:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом участник строительства вправе отказаться от подписания акта приёма-передачи квартиры до устранения застройщиком допущенных недостатков, возмещения расходов на устранение таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора.

В случае выявления существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в установленный участником строительства разумный срок участник строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и процентов за пользование ими (ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Обращаем внимание, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
 
Трубнкова Олеся Николаевна, г.Бийск
Здравствуйте, я являюсь дольщиком дома по ул. Советская 211/5. В этом доме я приобрела квартру (из личных средств плюс материнский капитал на второго ребенка) в 2012 г. Уже на тот период (август 2012 г.) дом был полностью достроен. Мы с детьми живем в этом доме 3-й год, но до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. На сегодняшний день отопление нет и не было. В квартире очень холодно, воды горячей тоже нет. Сегодня представитель застройщика сообщила , что отопление не будет подключено и свет также будет отключен. И предложила до 22 октября текущего года освободить дом. Мне не куда идти с детьми. Прошу Вас разобраться в нашей ситуации. Помогите, уже нет никакой надежды.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Олеся Николаевна!

Ситуация, связанная с завершением строительства дома по ул. Советская, 211/5 в г. Бийске, находится на постоянном контроле администрации г. Бийска и инспекции. В настоящее время застройщиком осуществляются мероприятия, направленные на проведение экспертизы проектной документации в связи с внесёнными в неё корректировками, продлен срок действия договора аренды земельного участка. По информации застройщика, ввод объекта в эксплуатацию запланирован на ноябрь 2015 года. По информации администрации г. Бийска, предпринимаются меры по подключению вышеуказанного дома к теплу.

Завершение строительства затянулось вследствие многочисленных судебных разбирательств, которые имели место быть в период с 2011 г. по 2015 г., относительно прав на объект между застройщиком (ООО «СКД») и инвестором строительства (ПЖНК «Наш дом»). Чтобы не допустить нарушения прав дольщиков объекта, инспекция принимала участие в судебных процессах, они завершены в пользу дольщиков ООО «СКД».

Ситуация, когда застройщик не укладывается в сроки строительства, обозначенные в договоре долевого участия, и переносит срок передачи дольщику квартиры, регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В этом случае законом предписано застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ). Дольщик имеет право согласиться на перенос срока либо отказаться от этого.

В случае если дольщик не выразил согласие на продление срока передачи квартиры, а застройщик просрочил её передачу более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на компенсацию со стороны застройщика в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки.

Обращаем Ваше внимание, что проживание в доме, который не введен в эксплуатацию, не допускается и является административным правонарушением (ч.5 ст.9.5 КоАП РФ). Заселение в жилое помещение возможно только после ввода дома в эксплуатацию и принятия квартиры по передаточному акту. Соответственно с этого момента у вас возникает обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

Разъясняем, что Вы вправе обратиться с письменным обращением по вопросу нарушения застройщиком требований закона в Государственную инспекцию Алтайского края.
 
Вера, Барнаул
В ноябре 2014 года я заключила договор долевого участия с ценой 1500000 рублей (по 45 тысяч за кв. метр). По условиям договора оплата производится в рассрочку согласно графику платежей. Также в договоре есть условие, что ежеквартально стоимость квадратного метра жилья неоплаченной площади квартиры повышается на 1000 рублей. Я оплатила стоимость квартиры частично в 2014 году и оставшуюся часть в 2015 году. Сейчас застройщик требует доплатить ему с учетом изменения цены квадратного метра в 2015 году, законно ли это?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Вера!

Цена договора долевого участия является его существенным условием и может быть изменена после заключения договора только при одновременном соблюдении двух условий. Первое - наличие в договоре положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения; второе - наличие письменного соглашение сторон, которое обязательно должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Таким образом, при наличии в Вашем договоре условия, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения, требования застройщика об изменении цены договора законны. В случае Вашего отказа от подписания дополнительного соглашения застройщик вправе изменить договор в судебном порядке.
 
Руслан, Барнаул
Здравствуйте! Застройщик просрочил передачу мне квартиры по договору долевого участия более чем на полгода. Расскажите пожалуйста о порядке взыскания неустойки, а также о том, как правильно рассчитать сумму неустойки и дни просрочки?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Руслан!

Если застройщик нарушил установленный договором долевого участия срок передачи Вам квартиры, Вы вправе потребовать от него выплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Письменное требование о взыскании неустойки необходимо вручить застройщику лично (под роспись должностному лицу компании, уполномоченному на прием корреспонденции, с отметкой – фамилия, имя и отчество, должность, дата получения) или направить заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу нахождения застройщика.

В случае отказа застройщика от выплаты неустойки или игнорирования им заявленных требований, Вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции по месту своего жительства или по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о взыскании неустойки (пени). Государственной пошлиной такой иск не облагается.

Помимо неустойки (пени) дольщик вправе требовать от застройщика возмещения причиненных ему убытков (при их наличии, например, затраты на аренду квартиры, услуги юриста и др.), а также компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

С более подробной информацией, макетами претензии и искового заявления о взыскании неустойки можно ознакомиться на сайте инспекции в разделе «Контроль и надзор/ Информация для участников долевого строительства/ Защита прав в суде».

Формула расчета неустойки:

(цена договора) * 0,0825 (ставка рефинансирования Банка России на тот день, когда застройщик обязан был передать квартиру по договору) * 1/150 * (количество дней просрочки, начиная со дня, следующего за днем, когда застройщик обязан был передать квартиру, включительно по день подписания акта приема-передачи).
 
Игорь Петрович, Г. Барнаул
Здравствуйте!  Хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предложил заключить с ним вместо договора долевого участия договор займа. Законно ли это?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Игорь Петрович, в силу требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - Закон № 214-ФЗ) привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений могут только застройщики – юридические лица, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на строительство, проектной декларации, права на земельный участок, предоставленного для строительства конкретного дома.
Единственный законный договорный способ приобрести у застройщика квартиру в строящемся доме – договор долевого участия, зарегистрированный в органах Росреестра. Обращаем внимание, что договор долевого участия считается заключенным и обязательным для исполнения сторонами только после его государственной регистрации.
Что касается договора займа, то такое привлечение денежных средств граждан для строительства незаконно. По такому договору застройщик принимает у инвестора деньги - а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется вернуть их в установленный договором срок. В данном случае гражданин имеет право требовать только возврат денежных средств по договору. Иных обязательств, в том числе обязательств по передаче гражданину какого-либо объекта недвижимости, по такому договору у застройщика нет. Как показывает практика, такого рода договоры заключаются по причине того, что у застройщика отсутствует разрешительная документация на строительство, в связи с чем заключить ДДУ не представляется возможным. Отсутствие разрешительной документации является поводом задуматься о безопасности вложения денежных средств. Отношения по договору займа регулируются положениями ст. 810 ГК РФ и не могут служить основанием возникновения неденежного обязательства, поэтому из такого договора не может возникнуть обязанность застройщика по передаче какого-либо объекта. Все, что Вы можете потребовать от застройщика, заключив договор займа, - это возврат переданных по такому договору денежных средств, если компания застройщика еще будет существовать на тот момент.
В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ действия застройщика по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых помещений не на основании договора долевого участия образуют состав административного правонарушения по ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
В случае, если Ваши денежные средства уже привлечены застройщиком для строительства жилья на основании договора займа, рекомендуем обратиться с имеющимися у Вас документами в инспекцию по адресу: г. Барнаул, ул. Деповская, 7.
 
Анастасия, Барнаул
Добрый день, Ольга Викторовна!
В прошлом году я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого строительства. На данный момент хочу продать ее по договору уступки права требования. Необходимо ли согласие застройщика на данную сделку?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Анастасия!

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не предусматривает такого условия для уступки дольщиком прав требований по договору участия в долевом строительстве, как согласие застройщика (ст. 11). Данной нормой определено, что уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Вместе с тем, в силу действующего гражданского законодательства перевод должником своего долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора, при отсутствии такого согласия сделка считается ничтожной.

Таким образом, в случае неполной оплаты Вами цены договора долевого участия, предварительное согласие застройщика на переуступку Ваших прав по нему обязательно. Если цена договора долевого участия оплачена Вами полностью, то согласия застройщика на такую сделку не требуется. Однако уведомить застройщика о совершенной переуступке необходимо, чтобы ему было известно, кому он обязан предать квартиру.
 
Лидия, г. Заринск
Здравствуйте! В каком документе на этапе принятия решения о заключении ДДУ можно ознакомится с описанием технических характеристик квартиры в строящемся доме.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Лидия!

Чтобы получить информацию об описании строящегося дома и технических характеристиках квартиры, рекомендуем, в первую очередь, ознакомиться с проектной декларацией на строительство дома, выпущенной застройщиком.

Оригинал проектной декларации в обязательном порядке хранится у застройщика. Однако, как правило, проектная декларация размещается застройщиком в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации (в случае распространения рекламы у него есть такая обязанность). В случае, если застройщиком не осуществляется размещение декларации в СМИ, он обязан предоставлять её для ознакомления любому обратившемуся лицу. На сайте инспекции giak.ru в разделе «Надзор и контроль/Долевое строительство/Информация для участников долевого строительства» Вы можете узнать о местах размещения (опубликования) застройщиками края проектных деклараций.

Интересующая Вас информация об описании технических характеристик квартир содержится в разделе «Информация о проекте строительства» проектной декларации.

Информация проектной декларации о проекте строительства должна соответствовать проектной документации - официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, которая утверждается застройщиком и проходит экспертизу.

В случае отсутствия интересующей Вас информации в проектной декларации, либо при необходимости ознакомления с более подробной информацией о характеристиках строящегося дома, Вы вправе обратиться к застройщику для ознакомления с проектной документацией на строительство дома (ст. 21 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).
 
Нина, г. Барнаул
Здравствуйте! На вашем сайте имеется информация о соблюдении застройщиками края нормативов оценки финансовой устойчивости их деятельности Н1, Н2, Н3. Что это за нормативы, о чем свидетельствуют, какую полезную информацию несут для простого обывателя – не специалиста в сфере финансовых отношений?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Нина!

Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика введены для соблюдения интересов участников долевого строительства. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:

- норматив обеспеченности обязательств Н1;

- норматив целевого использования средств Н2;

- норматив безубыточности Н3.

Расчет нормативов осуществляется на основании данных бухучета в соответствии с постановлением Правительства Правительством РФ от 21.04.2006 № 233 и инструкцией о порядке расчета нормативов, утв. приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006.

Соблюдение застройщиком норматива обеспеченности обязательств свидетельствует о том, что имеющихся у застройщика активов (состав и стоимость имущества застройщика) достаточно для выполнения своих обязательств перед дольщиками. По нормативу целевого использования средств можно судить о том, как застройщиком расходуются денежные средства дольщиков. Все средства, принятые от дольщиков, могут расходоваться только на цели, связанные со строительством дома, за исключением случаев, когда застройщик в договоре долевого участия предусмотрел часть суммы договора как оплату услуг застройщика (такие денежные средства расходуются застройщиком по своему усмотрению). Несоблюдение этого норматива свидетельствует о возможном нарушении застройщиком порядка расходования денежных средств дольщиков и является для инспекции основанием проверить застройщика в этой части.

Норматив безубыточности - это количество лет, по итогам которых застройщиком получена прибыль (в расчет берутся 3 последних года работы). Данный норматив позволяет оценить финансовую стабильность застройщика. Его несоблюдение достаточно распространено на начальном этапе у «новых» застройщиков, либо застройщиков, осуществляющих строительство одного дома и не имеющих иных видов деятельности. Привести норматив безубыточности в соответствие с требованиями закона таким компаниям зачастую удается только по завершению строительства при подведении итогов деятельности.

При принятии решения об участии в долевом строительстве, помимо прочей информации о застройщике и проекте строительства, узнайте, соблюдает ли застройщик нормативы финансовой устойчивости, это позволит Вам составить полную картину о его деятельности и надежности.
 
Валентина Владимировна, Новоалтайск
У меня трое взрослых детей, все живут  в съемных квартирах, приобрести собственное жилье нет никакой надежды. Мы переехали из с.Ключи,Ключевского района- там нет работы но было жилье здесь получилось купить только однокомнатную квартиру за проданный дом 120кв!!!! Есть ли какая-то реальная программа поддержки или помощи молодым семьям. Безвыходность и безденежье угнетает и создает невыносимо тяжелую жизнь для моих внуков.Очень хочу помочь всем но не знаю как!!!

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Валентина Владимировна!

Поддержка семей в решении жилищной проблемы является важнейшим направлением социальной политики. Так, в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в Алтайском крае началась реализация программы «Жилье для российской семьи» (подробная информация на сайте Главного управления строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края, а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-100-4318).

В целях улучшения жилищных условий молодых семей края также реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей в Алтайском крае» государственной программы Алтайского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Алтайского края» на 2014-2020 годы. По вопросам участия в указанной подпрограмме и предоставления необходимых документов молодой семье необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства.

Кроме того, на территории города Барнаула также реализуется муниципальная программа «Улучшение жилищных условий молодых семей в городе Барнауле на 2011-2021 годы». По вопросам участия в данной программе следует обращаться в комитет по делам молодежи Администрации г. Барнаула по адресу: ул. Гоголя, 48, каб. 120, тел.: 370-366.
 
Анна, Барнаул
Участвовали в долевом строительстве дома по адесу ул. Чудненко, 3б. При приемке дома осматривали только свою квартиру. Кто должен был принимать общедомовое имущество (например, наличие телевизионной антенны - молодежь  проблему отсутсвия ТВ решила бытро, подключив пакет услуг с интернетом одновременно, а что делать пенсионерам; мелкие недоделки по укладке плитки и др. )? Каким образом была выбрана управляющая компания? К ней сейчас очень много претензий: после неутверждения жильцами отчета за год реакции не последовало. Дайте советы будущим жильцам долевок как не попасть в такую ситуацию

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Анна!

Объект капитального строительства «Многоквартирный жилой 9-этажный жилой дом, подземный гараж, трансформаторная подстанция. 1-й этап» по ул.Чудненко, 3б в г. Барнауле введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод № 74 от 27.09.2012, выданного Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости он обязан передать объект долевого участия (квартиру) «дольщику».
Кроме того, согласно п. 25 Правил содержания общего имущества (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) застройщик, осуществляющий строительство (капитальный ремонт или реконструкцию) многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение 1 месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Это же правило действует и для новостроек.
Избранная управляющая компания (либо ТСЖ) обязана принять у застройщика объект, а при наличии замечаний - потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются недостатки, и требовать их устранения. Документы на дом должны храниться у эксплуатирующей организации, она же уполномочена вести споры от имени жильцов с застройщиком, в том числе по качеству выполненных работ в общедомовом имуществе.
Напомню, что в течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Гарантийный срок составляет не менее 5 лет (а на технологическое и инженерное оборудование - не менее 3 лет). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в качестве рекомендации можно посоветовать «дольщикам» при получении извещения застройщика о завершении строительства и приглашения к приемке объекта занять активную позицию, в том числе в отношении вопросов о выборе способа управления домом (создании ТСЖ).
 
Иван
Как дальнейшее развитие рынка долевого строительства и как будут меняться цены.

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна

Долевое строительство за счет инвестиций населения, по своей сути, является беспроцентным кредитованием и конкурирует с банковским кредитованием, стоимость которого растет. Анализируя рынок долевого строительства, инспекция отмечает ежеквартальный рост количества домов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Темпы строительства и объемы введенного жилья по сравнению с прошлым годом увеличились на 40 %. В настоящее время из 159-ти строящихся в крае домов 137 возводится по правилам долевого строительства на денежные средства дольщиков. Эти цифры говорят об инвестиционной привлекательности данной отрасли.
В сложившейся ситуации можно предположить, что рынок долевого строительства будет развиваться и далее, а уровень цен будет складываться, исходя из соотношения спроса и предложения. Каждый застройщик самостоятельно определяет политику ценообразования, поэтому нет какой-либо формулы, по которой можно точно прогнозировать цену в определенные периоды. Сейчас, например, в г. Барнауле, несмотря на рост курса доллара и евро по отношению к рублю, уровень цен в долевом строительстве не изменился.
 
Наталья
Хотим взять квартиру в ипотеку. Если банк является партнером застройщика, можно быть уверенным, что застройщик надежный?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Наталья!

При выборе ипотечной программы следует иметь в виду, что банк, как коммерческая организация, прежде всего, преследует цель снизить собственные риски, а не проверить надежность застройщика, чтобы он построил и передал Вам квартиру. Чтобы снизить риски банк может, в частности, на период строительства потребовать от Вас заключение договора с поручителями. Дополнительно банк может застраховать свои риски, предложив Вам более высокую ставку процента за ипотеку у менее надежного застройщика. При этом, недобросовестные застройщики могут злоупотреблять формулировкой «банк-партнер застройщика», имея всего лишь расчетный счет в банке.
Поэтому, рекомендуем не полагаться на выбор банка при выборе квартиры на этапе строительства.
 
Евгений, Барнаул
Можно ли пересекать деятельность компании, что работают не по закону до того, как они начинают продавать недвижимость?

Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Евгений!

Невозможно приставить по контролирующему специалисту к каждому юридическому лицу в России. По мере выявления подобных нарушений либо предпосылок к их возникновению мы принимаем все законные меры для предупреждения, а также предотвращения обмана граждан, но самый лучший контролер-это сам покупатель, когда он грамотен и знает основные нормы закона о долевом строительстве. Гражданину, решившему приобрести квартиру на этапе строительства, а не готовую квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что риски, связанные с завершением ее строительства, он берет на себя. При заключении договора долевого участия в рамках действующего законодательства часть его рисков минимизируется и страхуется на законодательном уровне. Работа нашей инспекции и других государственных органов направлена на минимизацию рисков граждан при приобретении квартир на этапе строительства. И контрольно-надзорные мероприятия в отношении застройщиков и информирование граждан об особенностях действующего законодательства в сфере долевого строительства направлены на исключение рисков потерь гражданами своих накоплений при приобретении квартир на этапе строительства. Все средние и крупные строительные компании края работают в рамках законодательства о долевом строительстве, а с нарушителями закона и мы будем бороться и дальше.
  распечатать

Комментарии

  • # Алексей 24.12. 2015 в 13:57
    Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию в конце июля, но при постановке напутал с документами в итоге до сегодняшнего дня у собственников которые уже в сентябре подписали акт приема передачи квартиры, нет на руках свидетельства о собственности , застройщик все таки подал правильный пакет документов и только 22.12.2015 Кадастровая палата поставила наш МКД на учет. Как нам быть в такой ситуации ? Ждать кому жаловаться ) ?
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
6 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город