- При оформлении дома в БТИ , указали в документах площадь всего строения целиком (холодный подвал, холодный гараж и т.п.) - хотя реальная жилая 180 кв.м. Что делать?

- На основании Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, в отношении помещения в ГКН вносятся сведения о площади помещения.

При определении площади помещений при проведении кадастровых работ кадастровый инженер руководствуется Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденными соответствующим приказом Минэкономразвития России. Данными Требованиями установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, площадь холодных помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) не учитывается в государственном кадастре недвижимости.

- Имеется ли в настоящее время возможность получать информацию о зарегистрированных правах в электронном виде? Если да, то какую?

- С помощью электронных сервисов заявители – физические и юридические лица - могут получить сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, о переходе прав на объекты недвижимого имущества – общедоступные сведения. Также есть возможность получить сведения ограниченного доступа, как обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, в том числе на территории Российской Федерации или отдельных регионов, за определенный период; справку о содержании правоустанавливающего документа.

Портал услуг также позволяет бесплатно получить ограниченную информацию по объектам недвижимости без обращения в офисы Росреестра в сервисе «Справочная информация в режиме online».

Используя поиск по адресу или кадастровому номеру, можно получить сведения общего характера по различным объектам недвижимого имущества: земельным участкам, зданиям, помещениям, квартирам, комнатам. К доступной информации относятся: кадастровый/условный номер, адрес, площадь, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость объекта.

Если при поиске в сервисе «Справочная информация в режиме online» объект был найден, это гарантирует наличие информации о нем в Едином государственном реестре прав.

- Оформляю ипотечный кредит. В перечне документов, которые необходимо собрать для банка, указана выписка из ЕГРП. Как её получить?

- Получить информацию из ЕГРП возможно несколькими способами - либо обратиться лично в офис кадастровой палаты, либо оформить запрос через портал Росреестра, т.е. в электронном виде.

Вместе с тем, обращаю Ваше внимание, что требование банком данного документа от заемщиков является неправомерным. В соответствии с законом банки, страховые организации обязаны сами запрашивать информацию из Единого государственного реестра прав, причем только в электронном виде. Аналогичная обязанность законом предусмотрена и для органов государственной власти и местного самоуправления.

- Правда ли, что теперь продать долю в квартире можно только через нотариуса?

- Да, это действительно так. В связи с последними изменениями в законодательстве (Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), если Вы продаете долю в праве собственности на объект недвижимости постороннему лицу (не сособственнику), согласно ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверяя сделку, нотариус проверяет ее законность, соблюдение преимущественного права остальных сособственников на покупку доли и иные установленные законом моменты. При этом законодательством на нотариуса возложена ответственность за «чистоту» удостоверяемой сделки.

Кроме того, удобной применительно к нотариальным сделкам является возможность дальнейшей подачи документов в Росреестр для регистрации прав по такой сделке нотариусом в электронном виде без участия самих граждан. Для поданных нотариусом за граждан в электронном виде документов установлены сокращенные сроки регистрации прав – 1 рабочий день, а также сниженный на 30% размер государственной пошлины для физических лиц.

 - Скажите, для подачи через представителя документов на государственную регистрацию сделки в электронном виде нужно ли доверителям приобретать электронную подпись, если у меня как у посредника есть своя?

- Порядок представления документов на регистрацию в электронном виде и требования к таким документам установлены Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 723.

Документы, которые должны быть представлены на государственную регистрацию в оригинале, в электронном виде представляются в форме электронных документов, подписанных усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП) лиц, которые в соответствии с законодательством подписывают такие документы при их составлении (издании) в форме документа на бумажном носителе. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме предоставляется на регистрацию в форме электронного документа, подписанного УКЭП всех участников сделки. При этом УКЭП является индивидуальной и не может использоваться третьими лицами.

Вы можете подписать договор своей УКЭП за доверителей, если из доверенности следует, что Вы уполномочены заключить данный договор от имени представляемых лиц, и факт представительства отражен в договоре. Также в доверенности должны быть указаны полномочия на подачу документов на регистрацию прав доверителей и получение документов по результатам государственной регистрации. Нотариально удостоверенная доверенность может быть представлена на регистрацию в виде электронного (сканированного) образа, заверенного УКЭП нотариуса. При соблюдении описанных условий представляемым лицам нет необходимости приобретать УКЭП.

- Администрация предоставила нашей многодетной семье землю. Мне сложно понять, куда какие документы нужно отнести, а в газете прочитала, что администрация может сама сходить и зарегистрировать права на землю. В администрации это отрицают, говорят, что свои права я должна регистрировать сама. Скажите, где правда?

- Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при возникновении права на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления или заключенной с ними сделки, данный орган обязан обратиться в Росреестр за регистрацией права гражданина или организации.

Поскольку земельный участок предоставлен Вам на основании акта органа власти, в данном случае законом предусмотрено обязательное обращение этого органа в Росреестр за государственной регистрацией Ваших прав на данный участок. При этом Ваши документы могут быть представлены в Росреестр администрацией в электронном виде. При таком способе подачи документов, помимо отсутствия необходимости посещать Росреестр, несомненным преимуществом для Вас будут сокращенный до 3 рабочих дней срок регистрации и экономия семейного бюджета, поскольку при электронной регистрации размер государственной пошлины для физических лиц снижен на 30%.

Вместе с тем, при желании Вы также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и представить необходимые документы по собственной инициативе.

- Я проживаю в районном центре, и сейчас планирую купить здесь дом и земельный участок. Могу ли я зарегистрировать свои права через МФЦ? Заранее спасибо за ответ.

- Конечно, можете. МФЦ оказывает услуги как по приёму заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (независимо от его места нахождения), так и по выдаче готовых документов. На сегодняшний день в Алтайском крае действует обширная сеть МФЦ, включающая 67 офисов, в которых можно получить услуги Росреестра, то есть практически в каждом муниципальном районе. Вы не пишете, в каком населённом пункте проживаете, поэтому информацию о наличии действующего офиса МФЦ по месту Вашего жительства и графике его работы Вы можете получить на сайте www.mfc22.ru в подразделе «Филиалы».

- Слышала, что пакет документов для регистрации прав можно подать через интернет, а какой тогда документ я получу от регистраторов?

- Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в статье 14 выдача свидетельства о государственной регистрации прав предусмотрена только в форме документа на бумажном носителе. В связи с этим проведенная государственная регистрация, документов поданных в электронном виде, удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), созданной в форме электронного документа и заверенной УКЭП государственного регистратора. Данная выписка является официальным электронным документом и обладает равной юридической силой с бумажным свидетельством о государственной регистрации права.

При желании заявитель, безусловно, может получить свидетельство, обратившись традиционным способом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю (Кадастровая палата) или один из офисов МФЦ. В этом случае при обращении за выдачей свидетельства о государственной регистрации в первый раз последнее будет выдано бесплатно.

- Каков порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящее время?

- Проведение государственной кадастровой оценки регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще, чем один раз в течение трех лет, и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Таким образом, решение о проведении кадастровой оценки на территории Алтайского края принимает Администрация Алтайского края.

В соответствии с Законом об оценке работы по определению кадастровой стоимости выполняют определенные на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Результатом выполнения работ по оценке является отчет об определении кадастровой стоимости.

Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

При проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также проводится анализ всех представленных к нему замечаний с их соответствующими обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет. Исполнитель работ с учетом выявленных нарушений и замечаний дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.

В случае наличия положительного заключения на отчет исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации утверждает полученные результаты оценки.

- Как узнать кадастровую стоимость земельного участка, дома, квартиры или другого объекта недвижимости?

- Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно запросить сведения о кадастровой стоимости в кадастровой палате и получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Она предоставляется бесплатно на основании запроса. Его можно подать в любом структурном подразделении филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, а также в филиалах Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно воспользовавшись сервисами на портале Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line» или «Публичная кадастровая карта».

Наконец, кадастровую стоимость можно узнать из постановлений Администрации Алтайского края об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, размещенных в сети Интернет и информационной справочной системе «КонсультантПлюс».

- Профессиональная деятельность связана с куплей-продажей недвижимости. Слышал, что с января 2017 года грядут большие перемены в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, связанные с принятием нового закона. Что нас ждет?

- Действительно, с 1 января 2017 года в законную силу вступает Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон приходит на смену прежнему закону о регистрации и закону о кадастре. Он опубликован и доступен для ознакомления в Интернете и справочно-информационных системах. Говорить подробно о процедуре государственной регистрации пока преждевременно. Активно идёт процесс принятия подзаконных актов. В общем, можно сказать, что данный закон направлен на реализацию принципа единства и неразрывности процедур кадастрового учёта и государственной регистрации. Для этого будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости, который объединит существующие на сегодняшний день кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимое имущество. Ведение Единого реестра недвижимости будет осуществляться в электронной форме.

Новый закон в большей мере коснётся органов власти в части организации предоставления государственных услуг по кадастровому учёту и регистрации прав, каких-либо дополнительных административных барьеров для правообладателей он не предусматривает, наоборот, он направлен на то, чтобы базовые услуги Росреестра стали для граждан и организаций ещё более качественнее и доступнее, а их получение более удобным.

- Что можно сделать, если не устраивает величина кадастровой стоимости?

- В соответствии с Законом об оценке заинтересованные лица в случае несогласия с величиной кадастровой стоимости могут оспорить кадастровую стоимость в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В этом случае в комиссию подается заявление и другие установленные законодательством документы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В Комиссию с целью оспаривания кадастровой стоимости заинтересованным лицом подается заявление и другие установленные законодательством документы.

Информация об адресе подачи заявлений в Комиссию, форма заявления и перечень документов размещены на сайте Росреестра в разделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

 - Являясь соучредителем ООО "Фирма ПЖЭТ-2", имею информацию о намерении директора ООО об отчуждении объектов недвижимости, принадлежащих ООО, без моего согласия. Что возможно предпринять в данной ситуации, чтобы не допустить нарушения моих прав собственности как соучредителя ООО?

- По линии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним безусловным препятствием для совершения регистрационных действий является решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога. В этом случае государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством (п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Соответствующая запретительная мера может быть наложена, например, в рамках инициированного учредителем, участником Общества корпоративного спора о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок, о прекращении, приостановлении полномочий и ответственности лиц, входящих в состав органов управления юридического лица и др. (глава 28.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целом, законодательство в сфере корпоративного управления хозяйственными обществами построено на презумпции добросовестности и разумности единоличного исполнительного органа общества при осуществлении им прав и исполнении обязанностей (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

- Уважаемый Юрий Викторович, расскажите, каким образом управлением Росреестра по Алтайскому краю планируется достигнуть показателей, закрепленных  распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р?

- Оказание услуг в электронном виде в настоящее время является приоритетным направлением деятельности Управления Росреестра по Алтайскому краю.

В первую очередь, электронные сервисы Росреестра рассчитаны на профессиональных участников рынка недвижимости – нотариусов, риэлторов, банкиров, застройщиков, крупных правообладателей. Надеемся также на востребованность данного сервиса в дальнейшем у граждан, юрлиц, органов госвласти и местного самоуправления.

В настоящее время Управление проводит активную информационную работу с правообладателями по продвижению электронных услуг, разъяснению преимуществ государственной регистрации в электронном виде. Кроме того, сроки государственной регистрации по документам, поданным в электронном виде, Управлением сокращены до 3 рабочих дней. Также для граждан Налоговым кодексом предусмотрена льгота по оплате госпошлины за госрегистрацию в электронном виде (взимается госпошлина в размере 70% от установленной ставки).

Что касается взаимодействия Управления с МФЦ, то особых сложностей в этом направлении мы не видим. Необходимо лишь желание и стремление руководства КАУ «МФЦ Алтайского края» к увеличению доли госуслуг Росреестра, оказываемых в офисах учреждения. На протяжении последних лет Управлением ведется активная работа по достижению показателей «дорожной карты». В настоящее время совместно с МФЦ вновь прорабатывается данный вопрос. Надеемся, что в 2016 году мы достигнем показателей, установленных распоряжением Правительства.