Старый друг лучше новых двух: работает ли это при выборе квартиры в Барнауле?

11 августа, 2016, просмотров - 2176

После принятия важного вопроса о покупке квартиры, будь то первое жилье для Вашего ребенка, или новый этап развития молодой семьи, встает другой не менее важный вопрос – какую квартиру выбрать? В самой принципиальной части этого вопроса лежит выбор между первичным и вторичным жильем. Будем честными: и в том, и другом виде жилья есть как плюсы, так и минусы.

Своим мнением о решении данного вопроса с сайтом «Недвижимость Алтай» поделился директор агентства недвижимости «Панорама» Крапивкин Вадим.

«Один из первых вопросов, который мы задаем нашим клиентам в начале работы: «Вы бы хотели купить квартиру в новостройке либо рассматриваете также и вторичный рынок?» Ответ на этот вопрос определяет порядок нашего взаимодействия с клиентом. Бывают случаи, когда люди не уверены, что именно стоит им выбрать – новостройку, либо уже обжитую жилплощадь. В таких случаях мы, конечно, рассказываем о преимуществах и недостатках каждого из видов жилья.

Сразу обозначу, что под «вторичным» жильем я понимаю только те квартиры, где уже кто-то жил. Просто иногда ко «вторичке» риэлторы относят любую недвижимость, на которую получено свидетельство о праве собственности. Такой подход не совсем верный, потому что он не учитывает квартиры, изначально приобретенные для последующей перепродажи, а также те, которые застройщик после ввода дома в эксплуатацию оформляет в свою собственность и продолжает продавать.

Классическим преимуществом жилья на вторичном рынке является его фактическое наличие. Его можно посмотреть, походить по нему, потрогать стены и т.д. На первичном рынке, как правило, квартиры находятся на стадии строительства, и, с учетом экономической ситуации в стране, клиенты переживают о том, будет ли квартира построена и передана в срок.

Но я всегда стараюсь обратить их внимание на то, что физическое наличие квартиры – не всегда такой безусловный плюс. Во-первых, квартира уже эксплуатировалась предыдущими жильцами. А значит, Вы получаете объект с износом. И фактическую степень этого износа определить довольно сложно. За красивым ремонтом могут скрываться промерзающие каждую зиму углы или швы; за новым сантехническим оборудованием могут скрываться старые, изношенные соседские либо общедомовые сети. И данные нюансы проверить на стадии покупки крайне сложно. Это уже не говоря о том, что такая квартира имеет свою историю и энергетику.

Безусловно, качество жилья в новостройке тоже бывает разное, и за свою практику я наслушался историй о том, как клиенты принимали новые квартиры. Однако на такие возражения я всегда говорю: «Правильно выбирайте застройщика». Это гарантирует Вам, что в установленные договором сроки квартира будет передана, и, даже если на стадии приемки или последующей эксплуатации, Вас что-то не устроит в ее качестве, у застройщика есть 5-летний гарантийный срок по всем недостаткам (3 года на инженерное оборудование). Согласитесь, неплохой бонус к новому оборудованию?

Еще одним якорным преимуществом вторичной квартиры является наличие уже сформированной инфраструктуры – магазины, больницы, детские сады и школы. Новостройки этим похвастаться, конечно, не могут. Для полного развития инфраструктуры в новых районах требуется несколько лет, и это при активном участии городских властей. С другой стороны, возьмем активно застраиваемый Индустриальный район города Барнаула. В транспортной и временной доступности находятся такие магазины как «Лента», «Metro», ТЦ «Арена», которые в полной мере смогут обеспечить жителей в удовлетворении базовых потребностей в шопинге, продуктах питания и даже развлечениях (кинотеатр в ТЦ «Арена»). Наличие детского сада в шаговой доступности не является таким уж безусловным преимуществом, с учетом тех очередей, которые сейчас в них существуют. Школу можно выбрать не обязательно по прописке, и родители, как правило, стремятся устроить ребенка в более престижное учебное заведение. Не факт, что оно будет через дорогу.

Что я отношу к явным недостаткам «вторички»?

Благоустройство. Редко можно встретить во вторичном жилом фонде хорошо сохранившееся благоустройство дворов. Оно обычно характерно для не так давно построенных кварталов. У «хрущевок» придомовая территория всегда скудна, либо вообще отсутствует.

Соседи. Вторичный фонд характеризуется тем, что в нем уже длительное время живут люди. Существует вероятность того, что Ваши соседи окажутся не самыми приятными. Первичный фонд формируют те, у кого есть финансовая возможность покупки жилья – молодые семьи, работающие.

Формирование цены. На первичном рынке формирование цены более прозрачно – с одной стороны оно отталкивается от затрат застройщика, с другой – опирается на спрос со стороны покупателей. На вторичном рынке цена формируется хаотично – исходя из личных желаний, представлений продавца, либо его риэлтора. И это не всегда самая объективная цена. Работая очень долго на рынке недвижимости, я порой очень удивляюсь отдельным предложениям.

Прозрачность сделки. Как я уже говорил, у квартир на вторичном рынке всегда есть своя история. И не всегда ее можно полностью отследить или проверить. Безусловно, мы проверяем все документы, когда занимаемся оформлением сделки. Причем, документы получаем не только от продавца, но и от госорганов. Проверяем собственников; наличие арестов, обременений; задолженности по квартплате и т.д. Однако этого не всегда достаточно. Бывают ситуации, когда о правах на квартиру заявляют третьи лица, о которых на момент сделки никто не знал. При покупке квартиры у застройщика – все прозрачно. Вы можете проверить документы как самой компании, так и те, что касаются стройки. Все договоры долевого участия сегодня регистрируются в Росреестре, что исключает возможность двойной продажи. Кроме того, существует механизм обеспечения обязательств застройщика в виде страхования, которое на крайний случай обеспечит Вам возврат вложенных денег. На вторичном рынке такой защиты у покупателя нет.

В чем недостатки «первички»?

Во-первых, «стройка» в доме закончится где-то через полгода-год после получения квартиры. Не только Вы, но и Ваши соседи будут усиленно делать ремонты, что-то менять, носить стройматериалы и т.д. Во-вторых, до момента полного окончания строительства и «обжития» квартала пройдет длительное время. Возможно, это займет не один год. Но, посмотрите, например, на 2000-й квартал? Стоило этого ждать, или лучше было купить квартиру где-то в тесном центре? Я считаю, что можно было и подождать.

О преимуществах квартир в новостройках я уже говорил, немного повторюсь.

1. Вы получаете новое жилье с гарантией от застройщика на длительный срок.

2. Новое благоустройство, детскую площадку, обустроенный двор.

3. Соседей, примерно одинакового уровня.

4. Прозрачную сделку с дополнительным обеспечением и защитой Ваших интересов.

Теперь о том, что упоминалось лишь вскользь. Цена квартиры на первичном рынке формируется не только более понятно, но и, как правило, ниже за квадратный метр. То есть у Вас есть возможность за те же деньги получить большую площадь для своего жилья.

Широкий выбор планировок. Старый фонд не может похвастаться большим набором планировок. Перепланировку сделать не всегда возможно, это может привести в будущем проблемам, да и заморачиваться порой собственники не хотят. «Первичка» же сегодня предлагает студии, одно-, двух-, трех- и более комнатные квартиры, «евро»-планировки, свободные планировки и т.д.

Ну и немаловажный, на мой взгляд, плюс - это программа государственной поддержки ипотечного кредитования, которая дает возможность взять ипотечный кредит по сниженным ставкам. Кроме того, застройщики нередко имеют сниженный (эксклюзивный) процент и от самого банка, например, некоторые стройкомпании Барнаула имеют персональные ставки по своим объектам от 11,4 %. На вторичном рынке таких ставок нет.

Мое личное мнение, что покупать новое жилье следует в «новом жилье». Именно для этих целей оно и строится, чтобы в нем начинались новые истории, новые жизни. С точки зрения профессионального участника рынка недвижимости, я могу сказать, что сегодня работать с застройщиками мне гораздо удобнее, а, значит, и своему клиенту я могу предложить лучший сервис, чтобы он остался довольным.