О том, как сейчас себя чувствует рынок первичной недвижимости этого города, какие тенденции на нем происходят сайту «Недвижимость Алтай» рассказал заместитель директор агентства недвижимости «Результат» Павел Зяблицкий.

- Павел, расскажите, пожалуйста, какие строятся дома в Горно-Алтайске, какие районы развиваются наиболее активно?

- Сейчас в городе возводят не так много нового жилья. Если сравнивать с предыдущими годами, то объемы упали в разы. Большая часть всех строительных площадок – примерно две трети – находятся в центре Горно-Алтайска на улицах Проточная, Советская. Здесь строят 9-13-этажные дома. Еще одна площадка – в селе Майма, в районе Алгаира. Параллельно появляются объекты для участников жилищных программ, но мы их не рассматриваем.

- Почему? В них нет квартир, которые могут приобрести рядовые граждане?

- В них на условиях обычной продажи реализуются единичные квартиры, которые по каким-то причинам, например, квадратуре, не подходят для программ. Но таких объектов может быть 2-3 на 70-квартирный дом.

- Какое жилье в большей массе строится для граждан? Квартиры какого типа – малогабаритные или просторные – преобладают в домах?

- Сейчас практически все застройщики действую одинаково и не возводят дома с неликвидными трех-, четырехкомнатными квартирами большой площади. Таких объектов на рынке недвижимости Горно-Алтайска практически нет. Они стараются создавать студии от 25 квадратных метров до 40, однокомнатные от 30 до 50, двушки – от 50 до 65. Конечно, планировки отличаются, но квадратура приблизительно такова. Я считаю, что это бюджетное жилье. 

- На этом фоне, не создастся ли в ближайшие годы дефицита крупногабаритного жилья?

- Возможно, в будущем дефицит возникнет, но на сегодняшний день я не вижу, чтобы у людей была большая потребность в многокомнатных квартирах. И даже если они ищут трешку, для них важно, чтобы она была не более 60 квадратных метров. Иначе горожане не готовы к покупке. Застройщики, в свою очередь, такие квартиры и не возводят в связи с отсутствием спроса на них. Есть в городе трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры площадью в 90-100 квадратных метров в домах, построенных еще несколько лет назад, однако застройщики до сих пор не могут их продать. Основная причина этого кроется в том, что компании отказываются снижать стоимость квадратного метра в больших квартирах, и они становятся очень дорогими.

- Какова стоимость квартир в новостройках в Горно-Алтайске?

- Цена квадрата метра у нас практически не зависит от количества комнат в квартире. Главный критерий – месторасположение. Цена в центре – 37-40 тысяч рублей за квадратный метр жилья с черновой отделкой, в районе Маймы – 34 тысячи, если же в чистовом варианте, то уже 38-40 тысяч рублей.

- Павел, скажите, работают ли на рынке вашего города застройщики из других регионов? И как строительные фирмы контактируют с риэлтерским сообществом?

- На рынке Горно-Алтайска все застройщики – местные. Некоторые из них приветствуют работу с риэлторами, другие – нет. Особенность в том, что строительных компаний в принципе не так много, город небольшой, и поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно выйти на застройщика. В этом нет определенных сложностей.

- Развита ли в Горно-Алтайске продажа готовых квартир после сдачи дома в эксплуатацию? Или преобладают долевки?

- В нашем городе продажа квартир начинается исключительно на этапе котлована с помощью договоров долевого участия. На свои средства застройщики дома не возводят.

- Влияет ли вторичный рынок жилья на развитие первички?

- Я не вижу между ними взаимосвязи. Всех покупателей можно разделить на две группы. Одни считают, что новое жилье лучше, поэтому продают старые квартиры для покупки в новостройке. Другие убеждены, что новые дома по качеству намного хуже, поэтому никогда на этот рынок не пойдут. Но одна тенденция все же прослеживается: люди из нового жилья в многоквартирниках стремятся переехать в дома на земле. Причем эти квартиры имеют большую площадь и, соответственно, высокую плату за коммунальные услуги. В основном «сбегают» из многоквартирных домов люди после 35 лет.

- Получается, что покупатели жилья в новостройках – это преимущественно молодые люди, семьи, студенты?

- Да, все верно. Это или молодежь, или родители, которые приобретают жилье для детей-студентов.

- Павел, скажите, пожалуйста, есть ли в Горно-Алтайске перспективные площадки для строительства новых кварталов или точечной застройки.

- Места перспективные в городе есть, хоть они и сложные. Например, ранее были разработаны неплохие проекты для возведения домов в центре города. Однако из-за финансовых трудностей их не смогли воплотить в  жизнь. Есть перспективный микрорайон, который уже давно планировалось застраивать, – Катунский промузел. Это большой участок земли, порядка 100 гектаров. Согласно проекту, подготовленному еще 6-8 лет назад, предполагалась застройка многоэтажками, объектами инфраструктуры, частными домами. Этот проект рассматривался на уровне правительства, был поручен одной из компаний, которая не смогла его реализовать. Нужен был мощный застройщик, который не поэтапно вводил бы объекты, а сразу и целиком. Проект проработан хорошо, но пока реализовывать его некому: крупные фирмы не выходят на рынок Горно-Алтайска.

- Почему? Ведь республиканская столица – перспективный и с точки зрения туризма развитый город, покупатели и желающие приобретать новостройки есть.

- Застройщики приходят, но уходят. Возможно, они не видят возможности быстрой продажи и получения средств в тех объемах, которые есть в других городах.

- На Ваш взгляд, как ближайшие годы будет происходить развитие первичного рынка?

- Сейчас в городе строят недостаточно жилья, потребность в нем растет из-за активного притока населения из районов. Думаю, особенно остро нехватка новостроек будет ощущаться в ближайшие 2-3 года. Может быть, такое положение дел подстегнет застройщиков возводить жилье и сделает рынок Горно-Алтайска перспективным для мощных и крупных компаний из других регионов. Первичка будет развиваться. А вот насколько быстрыми темпами – зависит только от экономической ситуации в стране.

На сегодняшний день жители города опасаются связываться с договорами долевого участия: есть печальный опыт. Сейчас простаивают несколько недостроенных объектов, завершать которые пока никто не намерен. Ответственность застройщика по одному дому застрахована, а вот другой объект начали строить до принятия закона об обязательном страховании. Поэтому с ним ситуация намного труднее.

Вероятно, что мощный толчок для развития первички произойдет с приходом застройщика, который будет возводить дома, сдавать их эксплуатацию и только после этого продавать квартиры.

Алена Ощепкова