- Павел Евгеньевич, расскажите, пожалуйста, о тенденциях, которые наблюдаются на рынке вторичного жилья в Бийске за последние полгода-год. Возможно, Вы или Ваши коллеги фиксируют изменения в ценовом диапазоне, в предпочтениях покупателей.          

- Хоть Бийск и входит в 100 крупнейших городов России – последний раз он был на 98 месте – но он глубоко провинциальный населенный пункт, как жизнь и рынок недвижимости в нем. Сейчас соотношение количества покупателей и продавцов, по моим подсчетам, примерно 1:10 соответственно. Некоторые коллеги озвучивают другую цифру – 1:8. Однако картина от этого не меняется, и стоимость жилья неуклонно падает. Если в июле 2015 года средняя цена квадратного метра составляла 33 тысячи рублей, то в июле 2016 – 29,5 тысяч. И при условии, что никаких кардинальных изменений не будет, цены продолжат снижаться и дальше. Произойдет повторение ситуации с ипотечными кредитами: «ипотечный пузырь» надулся в 2007 году, лопнул в 2008 году, и цены начали падать. В этот кризис они снижаются медленнее, но уже в январе-феврале квадрат в Бийске будет стоить максимум 27 тысяч рублей.

- По словам Ваших коллег, некоторые покупатели новостроек не довольны качеством новостроек, поэтому переориентировались на рынок готовых квартир.

- Судя по отчетам администрации Бийска, именно у нас – самое активное строительство за Уралом. А все потому, что 80% первички возводится по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, в рамках которой люди получают квартиры, аналогичные по площади тем, что были у них в старых домах. Такой объем строительства последний раз наблюдался в 1994 году. Это не может не радовать. Но, к сожалению, действительно не все объекты построены качественно. Таких в городе примерно 5-6, и для их возведения использовались новые технологии. Я бы не сказал, что строят некачественно в общей массе. Аналогичная ситуация была и в советский период: могу назвать ряд домов, возведенных в те годы не совсем правильно. Но офис у меня находится в пятиэтажном панельном доме 1964 года постройки, и претензий к нему нет. Недостатки были как тогда, так и сейчас: разные бригады, сроки сдачи, мотивация, подход. Однако массового обращения на рынок готового жилья из-за недовольства первичкой я не заметил. Вторичка, отчасти, выигрывает тем, что ее можно приобрести в любом районе города. А вот новостройки возводятся только в некоторых.

- Вы сказали, что вторичку можно купить в любом районе Бийска. В таком случае, есть ли зависимость стоимости квадрата от месторасположения?

 - Я думаю, в любом городе и селе такая зависимость присутствует. Поэтому цены в дорогом бийском 23-м микрорайоне никогда не сравняются с районом Нефтебазы. Так исторически сложилось, и вряд ли когда-то изменится. Стоимость, безусловно, разнится, но с учетом затянувшегося кризиса, она нивелировалась: если раньше ценовой разрыв между этими микрорайонами был большим, то сейчас он сократился.

 - Верно ли предположение, что вторичный рынок Бийска изобилует ветхими и аварийными домами? Сталкивались ли Вы со случаями, когда люди целенаправленно желали приобрести квартиры в таких объектах, чтобы затем получить за счет государства квартиру в новостройке?

- Я бывал во многих городах Сибири и России, поэтому не могут отнести Бийск к числу «ветхих». Все-таки промышленные города, к которым причисляется и наш наукоград, развивались в советские годы более динамично. Поэтому в том же Рубцовске, на мой взгляд, таких домов гораздо больше.  

Четко структурированных махинаций с аварийным жильем в городе я не наблюдаю. Власти в данном направлении работают слаженно, поэтому достаточно трудно купить квартиру в таких объектах, чтобы затем стать обладателем новой.

 - Если рассмотреть ситуацию с другой стороны, как часто люди, получившие квартиру в новостройке по программе обращались к риэлторам, дабы обменять ее на вторичное жилье?

 - Такая тенденция наблюдалась в самом начале реализации программы, когда сносили землянки, хибары, халупы и другие подобные объекты. Управляющие компании, риэлторы, городские чиновники рассказывали о том, что один гражданин не мог приспособиться к благоустроенному жилью, переехав из ветхого, и предпочитал уборную на улице. Первое время 20-25% людей из переселенных домов выставляли квартиры на продажу, покупали объекты с заметным ухудшением, чтобы получить наличные средства. Однако это был самый низкий класс граждан. Сейчас тоже продают, но уже по другой причине: их не устраивает новый район, в котором им предлагают квартиру.

- А каков процент тех, кто желает увеличить свою жилплощадь и продает новые квадраты именно с этой целью?

- Такой статистики нет. Главный экономический инструмент в нашем городе, позволяющий улучшить жилищные условия, - это материнский капитал. Семья, имея собственные сбережения, оформляет ипотеку, добавляет средства этой формы господдержки и приобретает квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Таких сделок от общего числа – 10%.

- Тогда как приобретают жилье остальные 90%? Ипотека? Собственные сбережения?

- Ипотека перестала пользоваться популярностью в городе. Если в «золотые» годы мы оформляли по 5-7 сделок с ней в месяц, то сейчас – 3-5 в год, что примерно 2% от общего числа. За наличный расчет приобретают 40%, остальные – с участием каких-либо бюджетных или целевых программ.

- Павел Евгеньевич, расскажите, какой сегмент вторичного жилья продается в Бийске особенно активно?

 - В начале 1990-х годов самыми «ходовыми» квартирами были крупногабаритные, потому что наблюдался период накопления первоначального капитала. Однако после 1995 года, когда ситуация изменилась, самыми популярными стали гостинки, малосемейки, однушки. 60% продаж - это именно данные сегменты. Количество сделок в год с трехкомнатными-четырехкомнатными квартирами можно пересчитать по пальцам.

 - Кто же тогда приобретает многокомнатные объекты? Семьи, желающие увеличить жилплощаь? Инвесторы? Или иные категории граждан?

   - Начнем с того, что среднестатистическая трехкомнатная квартира площадью 72 квадратных метра никогда не являлась инвестиционным товаром. Она не привлекает людей, которые намерены приобрести жилье на долгосрочную перспективу. Ее покупателями являются те люди, которые имеют стабильный доход, и из однокомнатной-двухкомнатной квартиры после рождения детей покупают трешку. Бизнесмены выбирают совершенно другой сегмент, который также присутствует на нашем рынке. Но если в свое время это был востребованный товар, то сейчас спрос на него практически нулевой.

- Вы несколько коснулись элитного жилья. Таких предложений много в Бийске? 

- За полтора года через наше агентство не продалась ни одна элитная квартира. Хотя восемь только моих знакомых реализуют такие объекты, площадь которых – от 150 до 300 квадратных метров. Покупателей просто нет. Те, кто могли себе позволить элитное жилье, уже им обзавелись. Продают элитку не из-за нехватки денег, как было в 1996 году. Пока не настолько все плохо. Одни переезжают, другие обзаводятся новым жильем, например, коттеджами, у третьих появляются другие причины.

- Насколько потеряли в цене элитные квартиры?

- Также, как и на обычное жилье – 10-15%.

- Судя по данному размеру дисконта, люди не стремятся продать их в короткие сроки.

 - Они не хотят «убивать ценой»: их не «давит» эта недвижимость и плата за коммунальные услуги, и снижать на полтора миллиона они просто не хотят. Даже лично я, риэлтор, продавая квартиру свой дочери, выставил объект за желаемую стоимость и спустя 10 месяцев реализовал за эту цену.

- А что на счет запросов покупателей относительно будущего жилья? Они изменились?

- Не изменилось ничего, кроме количества самих покупателей, которых стало в разы меньше. И теперь они, выбирая квартиру, могут предложить продавцу снизить цену на 200 тысяч рублей, и владелец должен согласиться, иначе следующий потенциальный покупатель придет только через полгода.

- Как вы считаете, что будет со вторичной недвижимостью в ближайшие годы? Чего ждете, как риэлтор?

- Я думаю, что цены будут опускаться, и к июлю 2017 года они просядут еще на 10-12%. Это уже норма. Но хочется, чтобы хуже не стало.

 Алена Ощепкова