Обо всех этих тенденциях сайту «Недвижимость Алтай» рассказала Александра Алябьева, директор АН «Комфорт».

- Александра, как сейчас обстоят дела на рынке первичной и вторичной недвижимости Рубцовска? Наблюдаете ли вы перемены?

- Первички в городе практически нет: за последние лет 5 в эксплуатацию были сданы только два дома. Остальные объекты возведены по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, и квартиры в них выдавались исключительно ее участникам. А значит, на рынок этот товар не выходит.

Вторичка также находится не в лучшей форме: цены на нее упали из-за большого оттока населения из Рубцовска. Практически каждая вторая сделка связана с выездом клиентов из города. Много недвижимости стоит закрытой, ключи от нее люди передают в агентства, поэтому просмотры и продажи происходят без их участия.

Однокомнатные объекты сейчас продаются от 500 тысяч до 700 тысяч рублей, двушки – от 700 тысяч до 1 миллиона рублей, есть объекты и свыше этой суммы, но они практически невостребованы. Люди в основном приобретают однушки и двушки на ипотечные средства, с помощью различных сертификатов по госпрограммам, маткапитала. 

- Тогда почему не пользуется популярностью крупногабаритное жилье? В этих условиях оно, должно быть, тоже стоит недорого.

- Людей отпугивают высокая плата за коммунальные услуги. Летом за проживание в однушке приходится платить от 1 до 1,5 тысяч рублей, зимой – 2-3 тысячи рублей. А вот коммуналка в  трех-, четырехкомнатных квартирах достигает 7 тысяч рублей в месяц. Кроме того, со следующего года налог на недвижимость будет рассчитываться от кадастровой стоимости, а она у нас в городе завышена. После проведения инвентаризации БТИ, результаты были отправлены в Барнаул в Кадастровую палату, которая определила кадастровую стоимость объектов в Рубцовске. Однако они не учли кризис и резкое снижение цен на квартиры, некоторые из которых потеряли 200-300 тысяч рублей, и не опустили кадастровую стоимость. В результате она оказалась выше рыночной на 20-30%. При совершении нотариальных сделок оплата также осуществляется не от той цены, за которую была продана квартира, а от кадастровой стоимости. В этих условиях люди теряют деньги.

- Это не вынуждает горожан искать обходные пути?

- Нет, они прекрасно понимают, что использование каких-то незаконных способов – это риск. Зато люди часто выбирают легальные средства, например, продажу многокомнатных квартир с последующей покупкой малогабаритного жилья. Есть, конечно, граждане, которые целенаправленно приобретают трех-, четырехкомнатные объекты. Но таких – единицы, они платежеспособны и имеют стабильный доход. Большинство тех, кто располагает достаточными суммами, обращают внимание на дома и коттеджи. А вот земельные участки, также как и вторичка, не востребованы, стройка сейчас не актуальна, многие продают и уезжают.

- В какие регионы преимущественно перебираются рубцовчане?

- Интересно, что популярностью пользуется европейское направление: Москва, Санкт-Петербург, Астрахань, Краснодар, Сочи, Крым, Рязань, Самара. В Новосибирск и Барнаул переезжают в основном пенсионеры, у которых в указанных городах проживают дети.

- Ранее Вы сказали, что люди отдают риэлторам ключи от своих квартир, а сами уезжают. Как они решают жилищный вопрос на новом месте?

- Снимают там квартиры и ждут, когда реализуются их объекты в Рубцовске. Некоторые уже в другом городе берут ипотеку, а затем деньгами от продажи квартир в нашем населенном пункте, закрывают ее.

- Как долго может продаваться их квартира в Рубцовске?

- Большинство сразу выставляют объекты по максимальной цене, потом начинают торговаться. Кто-то продает за месяц-два, иные ждут три-четыре месяца, нежелающие сбрасывать - полгода. Но если сразу выставлять квартиры по рыночной для города цене, то в среднем за полтора месяца можно реализовать жилплощадь.

- Но это достаточно быстро, даже в Барнауле некоторые квартиры не могут найти покупателей в течение полутора лет.

- Конечно, и у нас есть такие объекты, но ими даже никто из агентов не занимается, потому что владельцы "задирают" цену и хотят за эти деньги купить недвижимость в другом городе. Но это нереально.

- Александра, скажите, какова разница между экспозиционной стоимостью и конечной ценой продажи? На какую скидку согласны владельцы?

- Дисконт может быть от 20 тысяч до 150 тысяч рублей в зависимости о того, насколько остро человек нуждается в деньгах. Недавно у нас были люди из Москвы, которые продали в Рубцовске однушку с балконом за 580 тысяч рублей, хотя рыночная цена ее была 650 тысяч рублей. Они скинули до минимума и продали за два дня.

- А кто приобретает квартиры в Рубцовске, если все уезжают?

- Сейчас покупают в основном жители сельской местности, работающие горожане, которые уже обустроились в городе и не намерены никуда переезжать. Приобретают люди, съезжающие от родственников, участники госпрограмм. Молодежь старается уехать из Рубцовска. Особенно активно миграция началась с января 2016 года.

- С чем это связано?

- С отсутствием работы: практически все крупные предприятия не действуют. «Алтайвагону» поступает небольшое количество заказов, поэтому он сокращает кадры. Это отражается не только на рынке жилья, но и на коммерческой недвижимости. Сейчас город изобилует пустыми помещениями. Ранее многие барнаульские компании имели в Рубцовске офисы и здания, которые либо использовались в собственных целях, либо сдавались в аренду. В данный момент многие из них продаются. Но покупать их никто не желает. Малому бизнесу в городе существовать стало очень трудно.

- Александра, можете сравнить лето текущего года и прошлого. Какой период был пройден лучше, когда было больше сделок, активности на рынке жилья?

- Прошлый год оказался намного лучше. Июнь, июль, август 2016 года мы «просидели» почти впустую. В нашем агентстве работают 15 человек, и за этот период совершена только одна сделка. В прошлом году их было 17.

Из тех гаждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия, многие опасаются оформлять ипотеку. Возможно, некоторая активность будет наблюдаться в ближайшие месяцы в связи со снижением ставки по данному виду кредита. В прошлом году спад начался в феврале-марте, но тогда многие еще надеялись на какие-то перемены к лучшему. Возможно, и людей в городе было больше, потому что, как я уже сказала, массовый отток начался с января этого года.

- Как вы прошли начало осени? Хоть сентябрь еще не закончился, думаю, некоторые итоги подвести уже можно.

- Сентябрь в сравнении с летними месяцами оказался более оживленным. Люди присматриваются, прицениваются, спрашивают. Основная масса из них – ипотечники или получившие недвижимость в наследство. Ранее к нам в город активно приезжали, сейчас такого потока нет. Среди покупателей практически нет фермеров, которые после реализации урожая решают вложить средства в жилье. Зато осенью появились горожане, желающие купить квартиры детям-студентам.

- Какой сегмент жилья они приобретают?

- Однокомнатные квартиры, гостинки, малосемейки. Большое жилье они не рассматривают.

- Не наблюдается ли в Рубцовске избыток малогабаритного жилья?

- У нас избыток во всех сегментах. Раньше не было столько продающегося жилья: если квартира появлялась в базе объявлений, то уходила буквально за неделю.

- Рубцовск – город небольшой, но, я думаю, элитное жилье должно присутствовать на рынке.

- Дорогих элитных квартир у нас нет, а вот коттеджи, которые можно отнести к данному классу, имеются. Они продаются с хорошим ремонтом, часто с мебелью, но покупаются редко. Обмена с такими объектами также практически не происходит, хотя некоторые владельцы элитных коттеджей желали бы перебраться в квартиру меньшей площади с доплатой. Чаще горожане сами строят дома, потому что сразу отдать сумму в 3-15 миллионов рублей большинство просто не могут.

- Чем продавцы в Рубцовске заманивают покупателей на свои объекты?

- Те, кто уезжают, часто оставляют в подарок будущим жильцам мебель. Но это даже не желание обратить внимание покупателей, а вынужденная мера: переезжать со всеми вещами согласен не каждый. Единственный фактор, который может по-настоящему привлечь людей, - это сниженная цена. Покупателей еще интересует наличие пластиковых окон и межкомнатных дверей. Конечно, все хотят купить дешево и с ремонтом. Это естественно. И у некоторых получается.

- Александра, по вашему мнению, что в ближайшее время будет происходить с рынком жилья?

- Цены или останутся на прежнем уровне, или несколько вырастут, но не более чем на 50 тысяч рублей за объект. Подъем возможен только с оживлением спроса. Но так как рынок перенасыщен, покупателю есть из чего выбрать, то квартиры начинают конкурировать между собой, а это отражается и на цене.

Алена Ощепкова