Что еще происходит в данном сегменте, сайту «Недвижимость Алтай» рассказал директор АН «Губерния» Андрей Софронов.

- Андрей Иванович, по вашим наблюдениям, как за последний год изменился рынок коммерческой недвижимости в Горно-Алтайске и Республике Алтай?

- В этом сегменте, как и во всех остальных сферах рынка недвижимости и экономики в целом, ситуация остается нестабильной. После окончания туристического сезона увеличилось количество выставленных на продажу баз отдыха, кафе, других коммерческих объектов. За них, как правило, просят очень много, но практика показывает, что продают в разы дешевле. Однако в целом рынок нежилой недвижимости не стоит, есть спрос, есть предложения. Но до лучших времен еще далеко.

- Насколько изменилась начальная стоимость коммерческих объектов за этот период?

- Я бы не сказал, что цены изменились: мало, кто желает изначально выставлять недвижимость по сниженной стоимости. Зато упала динамика продаж. Другое дело, когда мелкие коммерческие объекты, дачи, небольшие земельные участки уходят дешево. Люди, которые их приобрели в свое время, вынуждены сильно сбрасывать, чтобы реализовать. Например, изначально просили за объект 1 миллион 500 тысяч рублей, а продали за 700 тысяч рублей.

- С чем это связано? Экономическая ситуация?

- Скорее, какие-то другие факторы. Приведу пример: земельные участки в начале 2000-х раздавались в аренду с определенной легкостью. В 2015 году к нам обратился человек, у которого было 10 гектаров земли в Майминском районе. Минимущество стало начислять арендную плату и требовать ее через суд. Сам клиент живет в Москве, для него этот участок – чемодан без ручки, он готов был отдать его практически даром. Но к нам он обратился поздно, когда судебные заседания были назначены, и Минимущество забрало у него земли за долги. Второй момент: человеку в Новосибирске так понравился Горный Алтай, что он купил гектар в Чемальском районе на горе, не видя его. А потом обратился к нам для продажи. Люди, находясь под впечатлением от красот природы, часто покупают земли в Республике, потом приезжают домой и понимают, что она для них – обуза.

Но в целом рынок региона насытился туристическими объектами, базами, поэтому покупка такой недвижимости становится редкостью. Налаженный бизнес никто не станет продавать, а убыточный – покупать.  

- А в каких районах республики сосредоточен максимальный объем коммерческой недвижимости? Реально ли там найти покупателей на объекты?

- Майминский и Чемальский. Там есть и мелкие, и крупные базы. Но все зависит от цены: люди вложили средства в строительство и надеются после продажи окупить расходы, прося за них 100-130 миллионов рублей. При этом стоимость создания объекта инфраструктуры и цена продажи – несопоставимы. Один клиент подсчитал, что вложил 25 миллионов в объект, а продает за 12. Но те, у кого были деньги и возможность купить большой объект, так и остались в своем статусе. Однако теперь заработанные средства научились считать, обдумывать все риски, ведь туристический сезон длится всего 2 месяца, а остальные необходимо этот объект содержать.

- Можете рассказать о сегменте дорогой и элитной коммерческой недвижимости. Оказался ли он устойчивым к экономическим трудностям?

- Те, кто нашли возможность вложить 20-30 миллионов в турбазу, найдут средства ее содержать. Где-то имеет место быть спекулятивная составляющая: люди хотят продать дороже, чтобы заработать на этом деньги. Один наш клиент выставлял за 45 миллионов туристический комплекс, затем попросил на неделю снять объявление, нашел инвесторов из Москвы и предложил им купить за 150 миллионов рублей. 

- Кроме туристических объектов в Республике Алтай есть земельные участки под данный вид застройки. Стоимость некоторых территорий достигает 60 миллионов рублей. Готовы ли люди покупать за такие деньги голую землю, а затем еще вкладывать в строительство?

- Как-то к нам обратился человек, у котрого земельный участок находится в аренде на 49 лет. Хорошее место, придорожная полоса, Чуйский тракт. Он просил 10 миллионов за него. Нашли клиентов из Москвы, которые сказали, что на Рублевке дешевле. На некоторые объекты необоснованно завышены цены, в этом и заключается спекулятивная составляющая.

- Часто ли коммерческую недвижимость в Республике приобретают жители других регионов?

- Да. У нас были сделки с жителями Екатеринбурга, Кузбасса, Новосибирска, Алтайского края. Здесь им интересно, но они предъявляют совершенно разные требования к объектам. Например, из Красноярска клиент просил, чтобы его объект был тупиковым, за ним были только горы, тайга. Другие просят у берега реки, у Чуйского тракта, у Белухи, на Телецком озере.

- А бывают ли сделки с иностранными гражданами?

- Покупают бывшие граждане России, проживающие в других странах – Германии, Австрии. Но так как у них наш менталитет, то в агентства недвижимости они не обращаются, сами начинают вести работы с местными жителями. А люди, продающие участок за 1 миллион, когда видят реальные деньги, отдают за 500 тысяч. Серьезные иностранцы наш регион не рассматривают. Для них есть Швейцария, Австрия, Альпы.

- Какое-то время жители Казахстана интересовались коммерческой недвижимостью в Горном Алтае. Сейчас их интерес пропал или усилился?

- Наверное, это связано не с их интересом к недвижимости, а с политическими течениями. Был период, когда жители Казахстана бросали здесь все и уезжали на историческую родину. Потом, понимая, что уровни жизни несопоставимы, возвращались обратно и вновь что-то покупали. Но если у них есть большой объем средств, то я не думаю, что им здесь будет интересно. Даже в самом Казахстане есть более выгодные предложения.

- Но там нет такого туристического потока, как в Горном Алтае.

- Я бы к туристическому потоку отнесся с определенной долей скептицизма. Это миф. Даже если взять составляющую налоговых отчислений, их практически нет. Да, некоторые владельцы мелкого бизнеса успевают заработать за 2-3 месяца на оставшийся год. Но в целом туризм я бы не назвал высокодоходным бизнесом.

- Тогда почему регион изобилует коммерческими объектами?

- В основном сюда вкладывают какие-то предприятия и производства Алтайского края и других регионов, компании, которые направляют в Республику свою прибыль. Это не частные инвесторы. Но при этом они не вкладывают в инфраструктуру, регион практически ничего не получает от их деятельности, потому что большинство работают не официально, оформлены на третьих лиц или в другом регионе. Очень развит в Горном Алтае и «гостевой» туризм, когда приезжих размещают либо в самом доме владельцев, либо на его территории.

- Андрей Иванович, скажите, пожалуйста, какая ситуация наблюдается в сфере строительства новых коммерческих объектов? Ведь стоимость стройматериалов за последние годы выросла в разы…

- Давайте вспомним нашумевшую историю с искусственным озером в «Долине Алтая». Если бы его построили, цены на землю сразу бы подскочили, появились инвесторы, готовые вкладывать. Но особую экономическую зону закрыли по решению правительства. И эта выкопанная яма осталась бесхозной. Да, кое-какая инфраструктура есть, но нет «фишки», стержня – самого озера. Поэтому сейчас вести речь о каком-то строительстве бессмысленно.

Есть другая – ОЭЗ «Бирюзовая Катунь», где в свое время участки продавались по «бешенным» ценам. Но сейчас там нет развития, что также делает нецелесообразным возведение новых объектов. Горнолыжный комплекс «Манжерок» также не развивается, люди сюда не едут. Практические единственное перспективное направление, где есть движение – Телецкое озеро. Там что-то строится, туда вкладывают средства люди из других регионов. Но ресурс свободных участков для новых объектов практически исчерпан. Экономической целесообразности в строительстве объектов нет и в высокогорных районах.

Нельзя сбрасывать со счетов и ситуацию в стране. После налаживания отношений с Турцией объем вложений во внутренний туризм снизится. И в Горный Алтай поедут меньше граждан, потому что отдых здесь – дороже некоторых заграничных курортов.

- Как вы считаете, в течение 2017 года произойдут какие-нибудь перемены на рынке коммерческой недвижимости?

- Рынок насыщен такими объектами, на сегодняшний день наполняемость ими близка к 100%. Ротация возможна: кто-то будет продавать, другие покупать, иные вообще обанкротятся. Однако в общей массе все останется без изменений.

Алена Ощепкова