О том, почему так происходит, может ли это означать, что дно кризиса пройдено и чего ждать в будущем, сайту «Недвижимость Алтай» рассказал руководитель АН «ГлавЭксперт» Дмитрий Дворядкин.

- Дмитрий Анатольевич, по данным аналитики «Недвижимость Алтай», в ноябре впервые за долгие месяцы одновременно подорожало как первичное, так и вторичное жилье. Ощущают ли эти изменения риэлторы?

- По наблюдениям специалистов недвижимости, на первичном рынке, который считается более прогнозируемым и управляемым, цены выросли только в связи с отменой акций и спецпредложений от застройщиков.

Вторичный рынок – отражение реалий сегодняшнего дня. Можно сказать, что движение началось с октября, который стал едва ли не лучшим месяцем в этом году по количеству продаж. И уже согласно октябрю мы строили прогнозы на ноябрь. Но произошло вот что: люди увидели спрос, и сомневающиеся собственники подняли цены на свои квартиры. Другая тенденция, наметившаяся в этом месяце, - нежелание торговаться. Например, изначально была договоренность на уступку в размере 70-90 тысяч рублей, но, когда покупатели пришли с деньгами, владельцы отказались снижать без объяснения причин. Были случаи, когда клиенты теоретически были готовы к торгу, но оказывались брать задатки, просили несколько дней на обдумывание, и в итоге повышали цену на квартиры в одном случае на 100 тысяч, в другом – на 200 тысяч рублей. В целом, по цепочке, все владельцы продающегося жилья начинают повышать стоимость квартир. Действительно, происходит, наверное, переломный момент, когда цены должны пойти вверх.

- Какие обоснованные причины существуют для этого?

- Ипотека на покупку вторичных квартир – от 12,2%, и у заинтересованных есть возможность выгодно и быстро оформить данный кредит - банки упрощают условия. Интересно, что в начале года такой процент был у программы с господдержкой, теперь же и у всех остальных. Все началось именно с октября, но если тогда были разовые случаи, то по итогам ноября мы поняли, что это – новый тренд.

- А кроме ипотеки, какие еще причины подталкивают людей на покупку?

- Прежде всего, фактор сезонности: традиционно 4 квартал года – это повышенный спрос на жилье, рекордное количество сделок. В это время даже то, что долго стояло, реализовывается. Сказывается еще и желание барнаульцев приобрести новую недвижимость, для чего они продают старую. Всегда после летних отпусков многие только входят в курс дела, уже в 4 квартале совершаются реальные сделки.

Кроме того, для нашего региона характерен аграрный вектор развития экономики: крестьяне убрали урожай, который в этом году был рекордным при высоких ценах на зерно, у них появились деньги, которые они вкладывают в дорогие автомобили и квартиры.

Также несколько улучшили общий настрой населения уверения правительства, что мы выходим из кризиса, и дальше будет только лучше.

-  В 2015-2016 годах покупатели могли «выждать» идеальный как по цене, так и по состоянию вариант. Сейчас, когда цены начали расти, такая тенденция сохраняется?

- Тренд 2016 года и, наверное, это будет мегатренд 2017 – высокая популярность новостроек. Раньше такого заметного спроса у населения не было. Существовали инвесторы, которые скупали большое количество квартир, перепродавали их, но сегодня таких бизнесменов очень мало. Большая масса – покупатели «для себя». Если они не могут найти подходящие варианты на вторичке, то обращаются как раз на рынок строящихся квартир. При этом в прошлом году в них мало кто вкладывался, а сейчас покупателей стало больше в разы. Во-первых, строить стали быстрее, во-вторых, - качественнее. Недавно была сделка с иногородними покупателями, которые хотели приобрести вторичку в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, и были настроены категорически против строящегося жилья. Но удалось им показать вариант новой квартиры для сравнения, которую они и приобрели. Дешевле, кстати, чем на вторичном рынке.

- Именно последний фактор становится решающим в окончательном выборе? Потому что некоторые эксперты уверяют, что вторичка, напротив, пользуется большей популярность из-за сделанного ремонта, и покупатели могут на этом сэкономить.

- Здесь многое зависит от риэлтора. Но, повторюсь, что в 2016 году начался, а в последующие только усилится тренд на покупку новых квартир. Раньше сами специалисты по недвижимости работали больше на рынке готового жилья, и немногие связывались со строящимся. Но сегодня практически все риэлторы обратились к данному рынку, что существенно повлияло на окончательный выбор клиента. Некоторые покупатели предпочитают новостройки, хотя раньше даже не думали о такой квартире, и у них еще остаются деньги на ремонт, который они могут сделать на свой вкус. Влияют также площади: в новостройках сейчас жилье больше, нежели на вторичке.

Кстати, изменились не только новостройки, но и их благоустройство: когда возводились кварталы «Янтарный», «Сиреневый», то там действительно не было дорог, транспорта, управляющей компании. Сейчас с этим нет проблем.

- Дмитрий Анатольевич, вы затронули тему первички. По данным «Недвижимость Алтай», барнаульские застройщики уходят от квартальных проектов в точечную застройку в центр города, аргументируя это смещением вектора покупательского спроса. Риэлторы замечают такую динамику?

- По моему мнению, популярность благоустроенных кварталов не снизилась. Это – нежелание застройщиков предлагать качественный продукт для клиентов. Сейчас в спальных районах города живут люди, которые родились и выросли в центре, и, по их словам, никогда не собирались менять его на окраины. Здесь есть дороги, озеленение, благоустройство. Крупные застройщики кварталов сейчас предлагают продукт, который пользуется спросом. Интересно, что хорошо продаются крупногабаритные квартиры – трешки и четырешки.

- Какой прогноз вы бы дали на декабрь 2016 года и первые месяцы 2017? Стоит ли нам ждать дальнейшего роста цен?

- Вторичное жилье сейчас относительно стабильно, и главный принцип капитализма – непрерывный рост, а спад необходим для того, чтобы экономика не перегрелась. Но за ним всегда следует очередной рывок вперед. Именно его мы и ждем с лета, разные факторы на него влияют, но снижение цены мы, наверное, уже вряд ли увидим, потому что экономика начинает оживать. Об этом говорят и ставки по ипотеке, и снижение объема предложений. Возможно, некоторая стагнация продлится до конца зимы, но с весны цены заметно пойдут вверх.

На первичке значительного роста цен нет, чтобы купить в начале года, продать в конце и заработать сотни тысяч рублей. Это происходит потому, что на рынок пока не вернулись инвесторы. Думаю, что с 1 квартала 2017 года акции застройщиков будут сходить на «нет», рост цен произойдет как в связи с возросшим спросом, так и из-за изменений в законодательстве. Но будут уже другие тренды: останутся сильные игроки рынка, которые полностью переориентировались с инвесторов на рядовых покупателей, и строят, исходя из их потребностей.

Алена Ощепкова