Директор АН "ДОМ" Геннадий Малков и его заместитель Андрей Падалица рассказали сайту «Недвижимость Алтай», что еще произошло в сфере домов и коттеджей в Барнауле и пригороде.

- Андрей Анатольевич, какие новые и нехарактерные для этого сегмента тенденции наблюдались на рынке малоэтажного строительства в течение 2016 года?

- А.А.: В связи с кризисными явлениями мы столкнулись с несколькими важными изменениями. Во-первых, многие современные строительные материалы изготавливаются либо за границей, либо на территории страны, но с использованием иностранного оборудования или в их составе используются комплектующие, импортируемые в страну. Таким образом падение национальной валюты отразилось неминуемым удорожанием большинства строительных материалов. С другой стороны покупательская способность населения начала резко падать. Снижение цен на рынке многоэтажного строительства связано в первую очередь именно с данными тенденциями.

Такие изменения вынудили собственников готовых домов, построенных в докризисное время, снизить их стоимость, чтобы продать. В данных условиях многие недострои, которые никогда не пользовались спросом и в основном покупались строительными компаниями с целью завершения и последующей продажи, также стали реализовываться по низким ценам и находить покупателей.

Новое строительство, конечно, претерпело изменения. Многие, кто планировал начать возведение объекта, решили или отложить стройку, или изменить проекты с целью удешевления будущего здания.

Резкое удорожание кредитов также отрезало застройщиков коттеджей от возможного дополнительного финансирования. Однако строительство новых домов и продолжение уже начатых ранее проектов велось очень активно в 2016 году. Собственники стали интересоваться альтернативными материалами, с помощью которых можно построить качественное жилье при минимальных затратах. В связи с этим, уже привычные глазу кирпичные и газобетонные строения все больше разбавляет каркасное домостроение, технологии сип-панелей и деревянные дома, цены на которые даже немного скорректировались вниз.

- Геннадий Ефимович, что Вы можете добавить по этому поводу?

- Г.Е.: кризис не только создал колоссальные проблемы всем участникам рынка недвижимости (от производителей строительных материалов до риэлторов), но и открыл новые возможности. До этого времени подавляющее большинство индивидуальных застройщиков не заботилось об оптимизации своего индивидуального дома в части его архитектуры, использовании недорогих, но долговечных строительных материалов, об энергоэффективности объекта.

Однако традиционный тезис, что дом должен быть крепостью, значительно удорожает строительство. В связи с этим многие индивидуальные застройщики не рассчитали возможности и в результате выставили свои недострои на продажу, что и спровоцировало резкое увеличение предложения и снижение цен. Вместе с тем, медленно, но верно развивается каркасное домостроение, значительно снижающее себестоимость и сроки строительства. Именно за этими технологиями - будущее массового рынка малоэтажки.

- Как менялись в течение года спрос, цена и предложение? Какие месяцы можно назвать ажиотажными? Почему и с чем это связано?

- А.А.: Типично для всей малоэтажки наивысший спрос – это период с марта по май. В нынешнем году тенденция повторилась. Это время интересно тем, что можно оценить участок со всех сторон. В период таяния снега территория демонстрирует, как ведет себя при большом количестве талой воды. Мертвым можно назвать период январь-февраль, потому что все стараются решить свой жилищный вопрос до Нового года. При этом новые покупатели появляются не ранее второй половины февраля.

- Сравните, пожалуйста, 2015 и 2016 годы? В чем между ними разница? Какой из периодов был пройден лучше? Как за год изменились запросы покупателей относительно домов и коттеджей?

- А.А.: 2016 год – усиление кризиса, начавшегося в 2015 году. Поэтому, естественно, 2015 год с точки зрения продаж и строительства был более активным. Текущий год показал, что кризис окажется затяжным, доходы населения будут только снижаться. Многие предприниматели в это время потерпели крах, что привело к дисбалансу малого и среднего бизнеса и большей части спроса: ИП и руководители среднего и высшего звена организаций свернули планы по покупке земельных участков и строительству своих домов.

Второй важный фактор – ожидание падения цен на рынке недвижимости, в рамках которого потенциальные покупатели приняли решение отложить покупку до достижения ценового дна и появления новых интересных государственных программ для поддержания рынка недвижимости.

Что касается клиентов, то раньше качественный объект, расположенный на хорошем земельном участке, быстро находил своего покупателя. Порой между ними устраивались аукционы, и объект доставался предложившему наибольшую цену. Сейчас потребитель с деньгами диктует свою политику и порой просит на 25-30% меньше заявленной стоимости. Если продавец сразу не соглашается, то человек уходит к другому продавцу. Сейчас его не могут удержать ни месторасположение объекта, ни его качество – рост предложений обеспечил ему огромный выбор.

- Что, по вашему мнению, ждет рынок в 2017 году?

- А.А.: Во-первых, падение цен продолжится во всех сегментах рынка (как жилые, так и нежилые помещения).

Во-вторых, часть застройщиков разорились, остальные объединяются, чтобы выжить, новые стройки стараются брать в виде отдельных домов, а не кварталов, муниципальная земля стала слишком дорогой для квартальной застройки.

В-третьих, качество нового строительства будет неминуемо падать. Это естественный способ снижения себестоимости - экономия как на материалах, так и на рабочей силе.

Четвертой тенденцией, которая будет прослеживаться в 2017 году, это снижение количества новых коттеджных поселков. А населенные пункты с сомнительной историей и набором сетей не будут реализованы, поэтому компании по прокладке сетей, запуску новых поселков и доделки уже имеющихся будут свернуты до лучших времен.

В-пятых, рынок недвижимости сузится, число профессионалов сократится, как и количество риэлтерских компаний. Застройщикам придется смириться с падением рентабельности их бизнеса с 30-50% до 10-15%, в связи с чем неминуемо часть компаний уйдет с рынка, появятся новые игроки (застройщики), возможно даже федеральные компании.

Алена Ощепкова