О других особенностях сайту «Недвижимость Алтай» сообщил директор АН «Изумрудное» Ирина Аполосова.

- Ирина, расскажите, пожалуйста, как за последние годы изменился рынок жилой недвижимости Горно-Алтайска и Республики Алтай?

- Я как специалист, работающий в сфере недвижимости более 8 лет, с уверенностью могу сказать о том, что рынок недвижимости Горного Алтая с каждым годом все более и более динамично развивается. На мой взгляд, это обусловлено активной туристической деятельностью, расширением инфраструктуры во всех районах региона, строительством крупных социально значимых объектов, имеющих важность не только для республики, но и для России в целом. Если отдельно от всего Горного Алтая рассматривать нашу столицу и близлежащие населенные пункты, то больший процент продаж приходится именно на них. Особенным спросом в Горно-Алтайске пользуются квартиры и земельные участки под ИЖС. 

- Первичка, по нашим данным, в городе также развивается активно. Не мешает ли это существованию вторички?

- Проводя сравнение между потребительским спросом на квартиры в новостройках и на вторичке, могу с уверенностью сказать, что шкала продаж нового жилья, по сравнению с продажами пятилетней давности, интенсивно идет вверх. Это объясняется, в первую очередь, разницей цен на недвижимость и высоким процентом износа вторичного рынка. На простом примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м. можно провести сравнительный анализ.

Так, стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры на первичном рынке (не берем во внимание цену на начальном этапе строительства – «котловане») в среднем составляет 38 000 рублей. Итого: 1 140 000 рублей + средний ремонт 200 000 (с учетом использования рабочей силы). Общая сумма готовой квартиры составит 1 340 000 рублей. При этом стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры аналогичной площади на вторичном рынке в среднем составляет 50 000 за квадрат (не всегда в эту сумму входит хотя бы средний ремонт). Итого 1 500 000 рублей + затраты на ремонт. А, как правило, он необходим в 60% предлагаемых квартир.

- В таком случае новостроек на всех может не хватить…

- Да, к сожалению, у нас ощущается резкая нехватка объектов в новостройках: их хотят купить большинство. Спрос превышает предложение. У нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию у застройщиков квартир в продаже не остается. Очень высок процент покупателей, попросту вкладывающих деньги в недвижимость на этапе начальной застройки и получающих неплохие дивиденды при продаже квартир после сдачи дома в эксплуатацию.

- Как кризис повлиял на развитие рынка недвижимости Горно-Алтайска? Ведь некоторые эксперты в интервью нашему изданию говорят, что особых изменений не произошло. Так ли это на самом деле? На Ваш взгляд, почему?

- Могу с уверенностью сказать, что продажи квартир в Горно-Алтайске, несмотря на условия кризиса, так же как и раньше продолжаются, хота рынок недвижимости в соседних регионах практически замер. Но, несмотря на стабильный спрос, динамичных повышений цен с 2009 года (именно тогда последний раз произошел резкий скачок) не наблюдалось. Да, они растут, как и на любой товар в стране, но без фанатизма и колебаний.

- Вы сказали, что спрос на жилье в городе превышает предложение. С чем это связано?

- Спрос на недвижимость в столице еще обусловлен тем, что в республике реализовывается большое количество программ (сертификаты жителям северных районов, сиротские субсидии на покупку жилья, программы поддержки молодых семей и семей с детьми-инвалидами, военные ипотеки). И почти все эти категории граждан желают купить квартиру в городе. А он в Республике Алтай всего один.

- Невозможно не спросить про рынок земельных участков. Есть мнение, что все продавцы просто необоснованно завышают стоимость продаваемых территорий. Так ли это на самом деле? От чего зависит установление цены?

-  Тема земельных участков очень актуальна и в районах, и в городе. Есть одно правильное изречение Марк Твена, взятое нашим агентством за основу: «Покупайте землю, ведь ее никто не производит». Так вот, на мой взгляд, участки в республике – это вообще штучный товар. Благодаря нашему ландшафту и флоре, каждый «клочочек» земли уникален по-своему, и особенно это ценят туристы, приехавшие сюда однажды и полюбившие этот край навсегда.

Многие из них и являются нашими клиентами. Так, были в моей практике клиенты, желающие переехать на Алтай целыми сообществами. Это, как правило, люди с одинаковыми интересами и уставшие от городской суеты. Отдельные единицы планировали даже строительство эко-деревень. Сейчас это новое веяние Запада, когда определенным количеством людей покупается тихое место в горах и строятся коттеджи для каждой семьи, проводится вся инфраструктура.

Последний год у москвичей появился неподдельный интерес к сельхозобъектам. Особенно – к маральникам и землям под заказники. Но большой процент от продаж такие участки не составляют. Все же больше необходима земля под строительство домов. А вот ее как раз и не хватает остро в городе и пригороде. На сегодняшний день 70% садовых участков подверглись частной застройке. Раньше это были просто сады и огороды горожан, но сегодня, в связи с нехваткой земли под ИЖС и непосредственной их близостью к центру и инфраструктуре, люди готовы, нарушая все нормы градостроительства, строиться и на них. Сейчас это особенная проблема у властей.

- Получается, что город ограничен в своем развитии?

Предоставить землю под ИЖС в связи с ландшафтом горной местности и нехваткой подходящих земель в границах города практически невозможно. Однако на сегодняшний день крайне динамично развивается новый район «Заимка», где строятся школы, детсады и даже храм. Цены в данном районе с 450 000 рублей в 2012 году возросли 2,5-3 раза. Стоимость в самом большом селе России – Майме – ничуть не ниже, чем и в самом городе, а в некоторых его районах и выше. Сейчас район между городом и Маймой – «Березовая Роща» – является самым дорогим по стоимости участков под ИЖС и ЛПХа.

- Видно, что проблема земельных участков в городе стоит остро.

- Да, действительно. Например, несколько лет назад администрацией города проводились слушания по поводу увеличения площади участков с 4,5 соток до 6 соток, но это вызвало прямо в зале огромную волну негодования у присутствующих. Дело в том, что садовые участки имеют площадь около 4,5 соток, и они, в случае принятия закона, никак не могли быть переведены в зону жилой застройки. Такие объекты строительства – ежедневная головная боль властей, потому что в зоне бывших садов очень узкая ширина проезжей части, проблемы с линиями электропередачи, противопожарными нормами строительства домов, и, конечно, с адресами, по которым не могут добраться ни скорая, ни полиция, ни такси.

- Как на этом фоне развивается рынок малоэтажного строительства? Знаем, что в  Горно-Алтайске и Республике Алтай продается большое количество домов. Некоторые из них имеют неудовлетворительное состояние, но удачное расположение, за счет чего их стоимость довольно высока. Трудно ли найти покупателей на такие объекты?

- Несмотря на сложный ландшафт, обусловленный горной местностью и болотистою почвой, строительство и продажа частного сектора растет с каждым годом. Нередко покупатель, обращаясь в агентство, хочет приобрести именно дом и не обязательно огромных размеров. Основные продажи приходится на объекты площадью 60-80 квадратных метров. Контингент покупателей разный – от молодых семей, желающих воспитывать детей в чистых районах города, до людей пенсионного возраста, переезжающих из душных квартир с простой мотивацией обзавестись огородом и личным хозяйством.

Что касается стоимости данных объектов, все зависит от местоположения и удаленности от центра. Причем даже ветхое жилье, продававшееся по завышенной в несколько раз цене, в последние 2 года обрело новых владельцев. До недавнего кризиса люди активно вкладывали денежные средства в такие объекты с дальнейшей перепродажей либо строительством новых объектов. Хотя, думаю, эта тенденция актуальна для любых других городов.