Об этом и других интересных явлениях сайту «Недвижимость Алтай» рассказал директор АН «Гравитон» Ирина Снитко.

- Ирина Игоревна, ваше агентство не так давно вышло на рынок Горно-Алтайска и Республики Алтай. Расскажите, пожалуйста, о тенденциях, которые наблюдаются в разных сегментах – от коммерческой недвижимости до вторичной.

- Рынок недвижимости Горного Алтая и Барнаула в сегодняшней экономической ситуации в зависимости от категории недвижимости, пусть то будет первичная, вторичная или же коммерческая, ведет себя по-разному. Но можно отметить и общие тенденции. Это, прежде всего, то, что понижение цен продолжается, накапливается и отложенный спрос, и отложенное предложение.                   

На первичном рынке обоих регионов наблюдается малая активность покупателя, несмотря на скидки и акции от застройщиков. Значительный платежеспособный спрос сконцентрирован у той части покупателей, которые уже удовлетворили свою потребность в жилье, купив не одну квартиру, и в ближайшее время они не собираются более улучшать свои жилищные условия. А это достаточно большая потеря потенциальных покупателей для первичного рынка.

На вторичке большинство собственников недвижимости выходят на рынок с завышенными ценами, которые иногда равны по значению докризисным, таким образом, срок экспонирования затягивается, и конечный дисконт при продаже составляет 15-30% от начальной цены, иногда и более. При этом продаются объекты только по справедливым, привлекательным ценам. Помогает вторичному рынку различные социальные программы, субсидии, ипотека.

Говорить о стабилизации рынка коммерческой недвижимости можно только после начала роста экономики в целом по стране и увеличения реальных доходов населения. На жизнеспособность рынка оказали влияние многие факторы: санкции, валютные колебания, общая экономическая нестабильность. Но инвестиционный интерес к туристическим объектам Горного Алтая остается на высоком уровне, благодаря чему поддерживается спрос на коммерческую недвижимость. Продается же она не по рекламным ценам, которые мы видим в объявлении, а по значимо иным. В сегодняшней ситуации любой инвестор имеет завышенные требования к объекту: окупаемость вложений должна быть обеспечена максимум за 5 -7 лет.

- Как ведут себя продавцы и покупатели в этих двух городах: насколько они легко относятся к торгу?

- Продавцы на этапе начала продаж сознательно завышают цену, устанавливают максимальную стоимость объектов, руководствуясь принципом: «будут звонки, просмотры, буду торговаться». Можно сказать, владельцы очень легко относятся к торгу, если к объекту есть предметный интерес. Но речь, конечно, идет о тех людях, которые действительно желают продать. Покупатели в свою очередь, зная, что сегодня рынком правят именно они, смотрят максимальное количество объектов, независимо от цены, и покупают квартиры, по которым достигают максимального торга.

- Расскажите, пожалуйста, о взаимодействии риэлторов и клиентов: одинаково или нет протекает их сотрудничество в двух городах? Если есть разница, то в чем она заключается?

- Сходство в том, что на рынке недвижимости Горного Алтая и Барнаула на сегодняшний день преимущественное количество сделок совершается с участием агентств по недвижимости. Взаимодействие же рилторов и клиентов обеспечивается по-разному. Агентства недвижимости не стремятся в Горном Алтае заключать эксклюзивные договора на оказание риэлторских услуг с клиентами как по продаже объекта недвижимости, так и по покупке. Разница рынков именно в том, что в Барнауле, кто заказывает услугу, тот и платит. В Горно-Алтайске платит продавец, причем с ним зачастую не заключается никаких договоров, имеет место устное обозначение всех условий между специалистом и собственником: по факту предоставления покупателя заплатить риэлтору оговоренное материальное вознаграждение.

Покупатель это знает, он не видит смысла заключать договор даже на юридическое сопровождение сделки, ведь риэлторы готовы работать с клиентом на безвозмездной основе. По этой причине (особенно в самом начале нашей работы в Горном) было очень трудно заключить договор с продавцом, необходимо было долго объяснять, в чем преимущества такой работы, насколько важно доверие потенциальных покупателей к объекту, когда он рекламируется по одной цене.

Все наши заключенные договоры с клиентами – это региональные покупатели из Магадана, Москвы, Бийска, которые осознают важность и значимость этого договора с серьезным и надежным агентством. Уверена, что эта ситуация во взаимодействии и сотрудничестве риэлторов на территории Республике Алтай должна измениться в лучшую сторону в ближайшее время.  

- Ирина Игоревна, по вашему мнению, как относятся покупатели двух городов к ипотеке? Где ее охотнее оформляют? Почему?

- Ипотека – это очень хороший инструмент оживления на рынке недвижимости. Конечно же, именно в Барнауле значительно большее количество сделок происходит с привлечением жилищного кредита, здесь ее оформляют более охотно. Связано это прежде всего с тем, что ситуация на рынке труда в краевой столице непростая. Однако она все равно лучше, чем в Республике Алтай: количество рабочих мест и уверенность в стабильности в Барнауле все-таки выше. Потом в республике очень высокие коммунальные платежи. Если говорить о трехкомнатной квартире, то в зимний период они достигают 9-10 тысяч рублей, что практически – вторая ипотека. Это является основным сдерживающимся фактором.

- Сравните, пожалуйста, цены на квартиры в Горно-Алтайске и Барнауле. По какому из рынков кризис ударил больше всего? Почему и с чем это может быть связано?

- Ситуация по ценовой динамике двух городов для меня остается загадкой. Цены на квартиры в Горно-Алтайске выше, особенно на самую востребованную категорию жилья – однокомнатные квартиры, дома качественной застройки. С чем это связано? Недвижимость местные жители продают годами и считают это нормальным. Также это объясняется инвестиционным бумом и развитием внутреннего туризма в республике. Основные покупатели – это граждане с «живыми» деньгами из Онгудайского, Кош-Агачского и иных районов, где занимаются фермерским хозяйством, пасечным бизнесом. Именно они часто покупают жилье своим детям. Строительство нового жилья хотя и обеспечивается в последние годы более быстрыми темпами, однако предложений там мало. В Барнауле же, напротив, на рынке первички много разнообразных вариантов, и цену всегда определяет спрос и предложение.

- Как вы считаете, что ждет в 2017 году эти два города? Какие тенденции будут господствовать?

- В  2017 году в Барнауле произойдет значительное оживление вторичного рынка недвижимости. Связано это с приостановлением программы с государственной поддержкой покупки жилья на первичном рынке, достижением 2017 году привлекательной цены для покупки. В  Горно-Алтайске очень важны изменения в схеме взаимодействия риэлторов и клиентов, между коллегами. Уверена, что 2017 год будет переломным в этом направлении.