О том, что еще думают строители по этому поводу, почему Госинспекция рекомендовала компаниям проходить повторные экспертизы проектов, откуда на рынке появляются новые игроки, как будет развиваться отрасль в 2017 году, и о многом другом «Недвижимость Алтай» рассказал первый заместитель директора ООО «Монтажная компания ПР-Холдинг» Евгений Клейнатовский. 

- Евгений Давыдович, расскажите, пожалуйста, о тенденциях, которые царят на рынке первичной недвижимости Барнаула? Как тяжелая экономическая ситуация на него повлияла?

- Основная тенденция заключается в том, что мы сейчас близки к некоторому равновесию между спросом и предложением. Кризис 3-х прошлых лет можно относить к категории мировых тенденций, но, по большому счету, он стал кризисом производств: на какой-то момент квадратных метров было перепроизведено. При этом последние 2,5 года спад произошел за счет строительного задела. У предприятий строительной индустрии значительно снизились заказы на сваи. Соответственно, то, что не сделано сегодня, скажется снижением темпов по строительству жилья в будущем. Тенденция уравновешивания спроса и предложения будет продолжаться до тех пор, пока спрос не потребует большего количества предложений. Сегодня все, что возведено строителями, даже в условиях низких цен, реализуется. Это говорит о том, что рынок каким-то образом сбалансирован.

В перспективе будущего могу сказать, что раз новый Генплан признает развитие окраин достаточным и предполагает использование внутренних резервов, то строительство следует развивать уже в рамках ранее застроенных территорий. Мы говорим об огромных кварталах частного сектора в Центре города. Именно с этим направлением связана деятельность крупнейших строительных компаний, которые пришли сюда и стали реализовывать здесь мини-кварталы. Это правильно и объективно. При крупной квартальной застройке компания обязана решать вопросы по всему блоку социального обеспечения – возводить поликлиники, детсады, школы. Но эта политика должна проводиться вместе с муниципалитетом. Все дальнейшее будет определено новым Генпланом. Мы – строители – ждем его с большим интересом, потому что накопилось много вопросов, которые старым Генпланом детально не определены.

- Вы упомянули про Генплан и предусмотренное им развитие уже застроенных территорий. Но строители говорят, что легче заново строить, чем реконструировать.

- Когда речь идет о ранее застроенных территориях – это районы Барнаула, находящиеся в формате частного сектора и малоэтажной застройки. Говорят, что развиваться на этих территориях нельзя: где энергетика и инфраструктура? Ответ очень простой: все бремя создания инфраструктуры (энергетической, газовой, дорожной) ложится на строителей. Фактически возведение любого дома в черте старого Центра приводит к тому, что застройщик своими силами создает одиночную или квартальную котельную, подстанцию, прокладывает, восстанавливает дорожное покрытие и линейные объекты. Получается, что абсолютно из внебюджетных источников обновляются существующие сети и энерго-транспортная инфраструктура.

Например, есть какая-то подстанция, рядом с ней начинает возводиться многоквартирный жилой дом, и оказывается, что к этой старенькой подстанции уже подключены три улицы. Поэтому, когда компания возводит новую подстанцию, она ее строит не только для своего дома, но еще и трех улиц. Получается, вопрос достаточности инженерной инфраструктуры оплачивается за счет застройщика-инвестора и решается между ним и энергетическими компаниями – поставщиками энергетических ресурсов. 

- Говорят, что у ресурсоснабжающих организаций нет мощностей в центре.

- На сегодняшний день – это еще один миф, который надо развеять. Энерго- и ресурсоснабжающие компании заинтересованы в увеличении объемов отпуска и транзита тепла, электроэнергии, воды, они борются за каждый квартал.  За счет строительства одного дома обновляются сети по микрорайону. Это один из плюсов строительства в центре, о нем забывают. У нас есть даже избыток энергетики всех видов. Но нужно иметь конкретные точки развития – а это котельные, линейные объекты сети воды, канализации. И как раз полное обновление города по инженерным сетям ложится на первичный рынок. Покупая квартиру, собственник оплачивает все новые сети и дороги.

- Но если потребитель задумается и задастся вопросом: «Зачем я должен платить за это»?

- Когда компания продает квартиру в строящемся доме, она должна предоставить покупателю помещение, наполненное энергетикой, а также удобные подъездные дороги. Человек покупает готовый продукт, но деньги, вложенные в новое строительство, идут на развитие инженерной инфраструктуры. Когда приобретается квартира на вторичке, деньги идут в карман продавца. Новое строительство не заберет сети, а позволит их развивать. И энергетические компании ждут строителей.

- Почему сложился стереотип, что новый дом – это обязательно проблемы с подачей воды на верхние этажи, перебои с электроэнергией и т.д.

- Можно поехать в старый фонд, в дома на ул. Калинина, на ул. Профинтерна, подняться на 5 этаж и попробовать в пиковые часы включить воду и посмотреть на напор.  Почему у них нет холодной воды? А ведь рядом нет новой девятиэтажки. Потому что нереально по старой системе раздачи прокачать огромными насосами давление по всему городу. Система водообеспечения современных домов идет по пути создания локальных станций повышения давления. Практически каждый многоквартирник проходит экспертизу и по ее итогам получает запроектированную станцию повышения давления. Никто из строителей не надеется, что «Барнаульский водоканал» даст нормативное давление. Это просто нереально. Также в современных домах ставятся индивидуальные тепловые пункты, которые находятся в зависимости между температурой внутри и на улице.

- Евгений Давыдович, тогда вопрос цены и земли. Какова сейчас политика городской администрации, предлагающей территории для освоения, и собственников земель в частном секторе, которые готовы отдать их под строительство дома?

-  Мы сталкиваемся с ценовой политикой от 1 до 2 млн рублей за сотку. Соответственно, минимальная стоимость участка для строительства дома начинается в районе 18-20 млн рублей. Мини-квартал из 3-5 домов застройщику обойдется в 100 млн рублей. Но цифра 2 млн – это не потолок. Просто за счет того, что в рамках кризиса строители меньше стали покупать земли, стоимость некоторых участков снизилась, хотя раньше была больше.

- Почему они меньше интересуются землей?

Застройщики просто перестали брать территории «на всякий случай». Сделки стали более осмысленными. Теперь на участки в 6 соток за 15 млн рублей никто не обращает внимание. Строители почувствовали, что, покупая маленький участок, они подсаживаются на крючок у тех соседей, у которых они еще не приобрели. Такие территории компании стараются обходить стороной. Они теперь договариваются только с одним собственником, владеющим 20-30 сотками. С ним проще договориться, чем с многими владельцами, у которых разные интересы.

- Именно эта ситуация породила ту картину, которую мы видим: стоит высотка, а рядом – небольшая избушка.

- Если мы вспоминаем известный случай у жилого дома на ул. Папанинцев, 119, то даже сможем наблюдать, как это повлияло на архитектуру посадки зданий. Но мы помним, что тогда застройщик приложил все усилия к покупке подобного участка. Но есть и право собственника остаться на этой земле. Если не найдены компромиссные решения вместе со строительной компанией, то участок остается невыкупленным.

- Это лишние проблемы для застройщиков и некоторые неудобства для будущих жильцов.

- Работа в частном секторе с большим количеством сособственников не исключает, что кто-то из них ни при каких обстоятельствах не будет согласен на продажу. В такие ситуации, где нам не ясен конец переговоров, мы просто стараемся не ввязываться. Когда мы выкупали участки у собственников, то назначали сделки в один день. Это гарантирует то, что не будет каких-то «островков». Сделка состоится только в том случае, если все в один день придут в Регцентр и продадут. Это единственная страховка. Если компания начинает покупать участки как осколки мозаики, то есть риск нарваться на то, что последний осколок будет стоить дороже, чем предыдущие три.

- Евгений Давыдович, сейчас Госинспекция после случая с ТРЦ «Галактика» рекомендует строителям пройти повторную экспертизу проектов. Мнения разные: кто-то считает, что лучше перепроверить и ничего страшного не произойдет, другие уверены, что это лишние хлопоты и затраты. Как к этому относитесь вы?

- Мы получили устную рекомендацию от ведомства. У нас есть один объект, сдача которого застопорилась именно из-за того, что произошло ЧП в данном ТРЦ. Объект был готов в конце декабря, в январе он прошел перепроверку в инспекции, и в начале февраля пошли разговоры о прохождении повторной экспертизы. В 10-х числах февраля мы заключили договор через проектную организацию о частичной проверке фундамента и каркаса здания. Сегодня мы ждем ответов и реакций. Пока мы не получили каких-то замечаний.

Насколько мне известно, «Леруа Мерлен», «Ашан», проходили экспертизу в одной организации, которая не зарегистрирована в Алтайском крае. У нас есть 2-3 негосударственные экспертизы, основателями которых являются бывшие работники из госэкспертизы Алтайского края. Мы обращались в Госинспекцию и просили смотреть более доверительно на экспертные компании нашего региона: они знают особенности геологии, типовые конструктивные решения для нашего климатического и сейсмического района, несут персональную ответственность, и в конце концов живут в этих же домах и ходят в эти же ТЦ .

- Почему тогда Госинспекция, зная, что некоторые строители проходили экспертизу в других регионах, ранее не обратила на них внимание?

- Формально все законно. Поводов считать какую-то экспертизу незаконной у Госинспекции не было, пока не грянул гром в виде обрушения кровли «Ашана». А дальше – реакция на события. Госинспекция принимала объекты по факту. Сегодня возник вопрос о качестве проектных решений. Возможно, ведомство просто хочет подстраховаться и по некоторым проектам хочет получить результаты госэкспертизы.

- Смею предположить, что к экспертам из других регионов обращаются некрупные компании, не имеющие истории. Что можете сказать о таких фирмах? Почему они возникают сейчас, когда даже гигантам стройиндустрии тяжело?

- Я не соглашусь с тем, что в продажных экспертизах были замечены только маленькие и новые компании. Бывает наоборот. Размер фирмы и ее поведение не всегда взаимосвязано.

Деньги на строительном рынке, как некий массив, делятся на несколько источников: тендерное строительство (на бюджетные средства), рынок жилищного строительства (частные и ипотечные средства), рынок инвестиционного строительства (средства, направляемые банками и частными инвесторами на создание новых производств). Всем этим сегментам в кризис пришлось тяжело, они существенно сократились по объему финансирования, что отразилось на производителях строительных материалов, мелких и средних строительных компаниях.  Многие строители с большим опытом, но о которых ничего не было известно, попытались выйти на рынок жилищного строительства, где есть деньги. Новые застройщики – не совсем новые. Отсутствие у них производственной репутации на рынке жилья никому не угрожает, кроме них самих.  Здесь все решает выбор покупателей.

- То есть для дольщиков рисков нет вообще? Или же, вкладывая в общеизвестную компанию с многолетней историей, он переплачивает за бренд?

- Да, небольшая переплата за бренд есть. Но успешность того или иного проекта часто связана с местом, где он будет реализоваться. Это половина успеха. Дальше надо смотреть на проект дома (как и из чего будут строить), а также на наличие и размер кредитных обременений у застройщиков. Этот фактор оказывает влияние на рынок. Некоторые крупные игроки в кризис покинули рынок именно из-за большой кредитной нагрузки. Еще влияет и степень готовности объекта. Лучше принимать решение о покупке, если половина дома уже построена.

- «Демидов Парк» тоже был построен до половины, а потом начались проблемы. И сейчас – это самая больная точка как Госинспекции, так и всего строительного рынка края.

- Данный проект, наверное, был изначально рискованным. Он оказался слишком большим для маленького Новоалтайска. Вся его проблема – в диспропорции. Нельзя было такую гигантоманию создавать только из-за того, что какие-то «маркетологи от недвижимости» назвали Новоалтайск спальным районом Барнаула. В свое время он (Демидов парк) «сломал» рынок ряду других застройщиков города, ослабил поток дольщиков в застраиваемые районы. 

«Демидов парк» доказывает, что нельзя такие крупные проекты развивать без оценки рисков. Например они выбрали не самый дешевый вид строительства - монолитный, но продавали по самым низким ценам. В конечном итоге доход, который теоретически был заложен в проект, стал исчезать на глазах. И этот проект «съел» сам себя.

- Евгений Давыдович, чего строители ждут от текущего года?

- Скорейшего принятия Генплана. Он обеспечит формирование строительного задела. Есть большое количество вопросов, на которых и должен ответить данный документ. По ряду причин до принятия нового Генплана какие-то пожелания, дополнения, изменения в действующий Генплан откладываются. Но движение всех распорядительных документов, например, ГПЗУ, формируется на основании Генплана и Правил землепользования и застройки. Получается, что какие-то нерешенные вопросы не позволяют оформлять ГПЗУ. А это значит, что нельзя по участку получить разрешение на строительство.

Для того, чтобы мы работали на рынке, нужна ясность. Ее и обеспечивает Генплан. Мы думаем, что сроки рассмотрения документа будут сдвигаться на конец года. Это связано с большим количеством вопросов у всех. Но принимать Генплан сейчас ускоренными темпами нельзя.

От экономики, в свою очередь, мы ждем стабильности: нам не нужны взлеты и падения. Пусть все будет ровно.