О том, насколько вырос спрос на ипотеку, почему банки предлагают уникальные условия кредитования, как в таких условиях чувствуют себя рынки первичной и вторичной недвижимости, почему ипотекой заинтересовались бизнесмены, сайту «Недвижимость Алтай» рассказал руководитель АН «Миэль. Офис «В Барнауле» Вадим Руссков.

- Вадим Николаевич, как бы Вы в нескольких словах охарактеризовали сегодняшнее состояние рынка недвижимости? Одни говорят, что он активный, живой, другие уверены – он пребывает в депрессии.

- Мое мнение следующее: рынок недвижимости до сегодняшнего момента пребывал в стагнации, теперь же наблюдается некоторое оживление.  Это подтверждает количество совершенных сделок, сокращение сроков продажи. Если объект не переоценен, собственник адекватно воспринимает ситуацию, то, как правило, квартира продается в течение месяца.

- Сократился ли этот показатель в сравнении с 2016 годов?

- Да, в прошлом году объект продавался дольше – в среднем около 2-х месяцев

- В чем вы видите причины такой ситуации?

- Дело в том, что рынок стал более профессиональным, и люди подходят к вопросу оценки недвижимости с учетом всех сегодняшних реалий. Еще год-два назад реальная цена продажи и цена выставленного объекта значительно отличались. Сейчас граждане устали от длительных продаж, что мы могли наблюдать в период кризиса, поняли, что именно в переоценке заключается причина длительного срока экспозиции. Это произошло еще потому, что риелторы стали правильно работать с клиентами в обосновании стоимости объекта.

- Во всех ли сегментах наблюдается сдвиг в положительную сторону?

- Активность наблюдается на рынках новостроек и вторичной недвижимости. Пока невысокий спрос на загородную недвижимость. Хотя и в этом сегменте есть некоторое оживление. Правда, на фоне огромного количества предложений и небольшого числа сделок оно не так заметно.

- Не так давно Сбербанк, а следом и другие кредиторы, рекордно снизили ставки по ипотеке. По некоторым данным, произошел всплеск активности как на первичке, так и на вторичке. Что по этому поводу думаете Вы? Что отмечают специалисты Вашего агентства?

- Именно Сбербанк является законодателем тех тенденций, которые происходят на рынке, и после снижения ставок данным кредитором и проведения масштабной рекламной кампаний, интерес к данному продукту вырос. Даже граждане, не разбирающиеся в ипотеке, не планировавшие покупку жилья, задумались о приобретении и стали активно задавать вопросы.

И это естественно: стоимость квартир в Барнауле снижалась несколько лет, а ставки сейчас достигли рекордно низкого уровня, преодолен психологический барьер в 10%. При некоторых определенных условиях жилье можно купить от 7%. И, кстати, другие банки также стараются сделать ставку конкурентоспособной.

И именно поэтому сейчас настало удачное время для покупки. Скорее всего, снижение цен замедлится. Среди некоторых коллег «по цеху» вообще бытует мнение, что к Новому году стоимость жилья пойдет вверх. И предпосылки для этого есть.

- Отмечают ли в «Миэле» увеличение количества сделок именно с привлечением ипотечных средств?

- Безусловно. Многие люди, например, после рождения ребенка продают квартиру, взятую в ипотеку, добавляют свои средства или просто увеличивают сумму кредита и также становятся обладателями жилья, купленного в ипотеку. Теперь квартира больше, а ежемесячный платеж тот же, а то и меньше за счет более низкой ставки.

Недорогая ипотека интересна и бизнесменам. Им проще и дешевле взять ипотеку и решить свой жилищный вопрос, нежели выводить деньги из оборота. Бизнес не страдает, а ипотечный кредит намного дешевле, чем заемные деньги, завязанные в обороте. Многие предприниматели раньше приходили с деньгами и покупали квартиры, теперь же они оформляют ипотеку.

- А что вы можете сказать о рефинансировании? Насколько высок спрос на такой продукт?

- Спрос на данный продукт есть, это отмечают многие банки. Дело в том, что кредиты, выданные в 2009 году, конце 2014-середине 2015 годов, имели более высокую процентную ставку. В некоторых случаях она достигала 15-17%. В сравнении с текущими ставками разница довольно ощутимая.

Так, например, сейчас Газпромбанк предлагает ипотеку от 9,5%. Данный банк также вышел на рынок с интересным предложением: помимо рефинансирования ипотеки клиенты могут одновременно рефинансировать и потребительные кредиты. Например, у гражданина есть 2-3 потребкредита под 18% и ипотека под 14% в других банках. Все эти займы Газпромбанк объединяет в одну ипотеку. При этом срок такого общего кредита можно увеличить, скажем, до 15-20 лет, благодаря чему финансовая нагрузка клиента снижается.

Вообще все банки стали более лояльны к новым и действующим заемщикам, к застройщикам. Если вспомнить кризис 2008-2009 годов, то ситуация на рынке ипотеки была плачевной. Граждане понабрали кредитов на пике дороговизны квартир, которые затем начали дешеветь. Но вот кредитная нагрузка у людей осталась такой же. И многие просто не выдерживали. Для того, чтобы не допустить аналогичной ситуации, и были созданы данные механизмы. Раньше банки работали только по регламенту, теперь же они готовы к диалогу и рассматривают ситуацию каждого конкретного клиента. 

- Вадим Николаевич, есть мнение, что сейчас – расцвет рынка первичного жилья: у покупателей есть большой выбор в расположении, ценовой политике, характеристикам дома, планировкам квартир и т.д. Так ли это?

- Говорить о расцвете и диком ажиотаже не приходится. Но и о кризисе – тоже. Официальная статистика говорит, что существуют некоторые трудности с реализацией квартир на первичном рынке, однако специалисты нашего агентства фиксируют увеличение продаж, объекты продаются, рынок не стоит, появляются новые дома и ЖК, застройщики осваивают новые площадки. Да, есть непроданные квартиры в готовых объектах, но их не так много.

Динамика продаж в целом хорошая. Возможно, спад наблюдается у тех застройщиков, которые по какой-то причине допустили просчеты при анализе экономических рисков, не смогли удовлетворить потребности своей целевой аудитории.

Граждане, которые когда-то въехали в новый дом и ощутили все плюсы проживания в новых квартирах, больше не рассматривают вторичку. На каждого покупателя сейчас найдется свое жилье по цене, площади, расположению. Кроме того, застройщики стали более лояльны, они проводят акции, делают скидки. Спрос на новостройки стабилен еще и потому, что квартиры в домах, близких к сдаче, по цене практически не отличаются от объектов на вторичном рынке.

При этом застройщики повышают не только качество строительства, но и благоустройства, инфраструктуры. Существует конкуренция, и каждый старается привлечь своего клиента «фишками», дополнительными опциями, к которым относятся охраняемая территория, суперкачественная детская площадка, энергосберегающие окна, шумоизоляционные материалы и другое. Все чаще даже компании, имеющие многолетний опыт и признание, уходят от стандартного к новому.

Застройщики делают разнообразным даже свои услуги: например, покупателям доступы квартиры с ремонтом и без, в беспроцентную рассрочку до окончания строительства, в зачет trade-in и т.д. Все это – расширенный инструментарий продажи.

- А какие нестандартные способы привлечения клиентов используют ваши застройщики-партнеры?

- Мы являемся официальным представителем застройщика «Адалин-Строй», работаем над проектом «Большая Медведица» и скоро выходим на рынок еще с двумя проектами. Здесь покупателей ждет много нового: интересные планировочные решения, которые еще применялись при проектировании квартир в Барнауле. Соответственно, большинство покупателей с ними еще не сталкивались, но такие новинки их точно приятно удивят. Также в новых проектах нас ждут интересные и нестандартные фасадные решения, продуманный подход к комфортной среде проживания.

- О сделках trade-in, которые подразумевают обмен старого жилья в зачет нового, слышали многие. Насколько они популярны в Барнауле?

- Сделки Такое предложение на рынке Барнаула появилось сравнительно недавно. Мы с «Адалин-Строем» начали их внедрять, и сейчас такие сделки находятся в стадии оформления.

Но стоит сказать, что некоторый trade-in отпугивает граждан. Например, приходишь в салон, чтобы обменять автомобиль по такой системе, но его оценивают в 1,5 млн рублей, хотя он стоит 2 млн. Чаще всего строительные компании также занижают стоимость недвижимости, чтобы принять ее в зачет, реализовать и получить прибыль. Мы же внедряем «честный» trade-in: оцениваем квартиру по рыночной цене и принимаем их в зачет.

- Такой механизм распространяется чаще на квартиры, которые близки к сдаче? То есть клиент отдал квартиру, несколько месяцев пожил у родственников и въехал в собственное жилье?

- По логике, да, на близкие. Но у нас такая возможность распространяется на все этапы строительства. Уникальность такой сделки заключается в том, что человек может не тратить время и нервы на продажу своего объекта. Он отдает его застройщику и добавляет собственные, заемные средства, маткапитал и уже получает квартиру в почти сданном доме, либо ждет его завершения. У trade-in, на самом деле, большие перспективы. В Новосибирске уже применяются такие сделки с возможностью проживания в своей квартире до достройки новой, и покупатель не тратится на арендное жилье, не стесняет родственников. Мы такой вариант прорабатываем.

- Если у человека есть офис на первом этаже. Может ли он его обменять на квартиру в строящемся доме по такой схеме?

- Да, такие объекты мы тоже рассматриваем.

- Вадим Николаевич, по Вашему мнению, какие существуют плюсы покупки квартиры на начальных этапах строительства?

- Стадия строительства хороша для клиентов большим выбором: можно приобрести видовую квартиру, с интересным планировочным решением, с минимальным количеством соседей и т.д. В доме, который вот-вот будет введен в эксплуатацию, такого выбора нет.

Также покупатели могут получить рассрочку от застройщика и не брать ипотеку. И в течение 2-х лет, пока дом будет строиться, люди рассчитаются за жилье.

И, несомненно, квартира на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем на стадии завершения.

- Встречаются ли клиенты, которые категорически против «котлована»?

- Да, такие клиенты бывают. Но и они меняют свою точку зрения, во-первых, удостоверившись в надежности застройщика, во-вторых, внимательно изучив поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту интересов и прав участников долевого строительства. Они сводят риски граждан остаться без квартир и вложений к нулю.

- Но при этом сами застройщики говорят, что из-за низкого спроса на квартиры на начальных этапах у них возникают трудности: дольщиков и их денег нет, а дом возводить нужно. Из-за этого привлекаются собственные средства и заемные.

- Для того, чтобы вытянуть дом на начальных этапах, застройщики привлекают собственные, заемные средства. Уже сейчас мы наблюдаем такую ситуацию: строительные компании продают квартиры на начальных этапах с минимальной маржей, чтобы привлечь дольщиков, а вся прибыль находится на «верхних этажах».

- Все мы знаем, что ФЗ 214 встает в первую очередь на сторону дольщиков: они имеют право добиться от застройщика компенсации за срыв сроков, за дефекты, за многое другое. Но ведь бывает наоборот: строительная компания вовремя не получат от дольщика средства. Какие механизмы воздействия на граждан может применять строитель?

- Тут все намного сложнее. Застройщики стараются быть более лояльными по отношению к дольщикам, не входить в какие-либо конфликты и по возможности решать все вопросы, не доводя их до суда.

Но вообще, если говорить о ситуации с недоплатами от дольщиков, то преимущество имеют компании, имеющие параллельные и разнонаправленные бизнесы, откуда можно брать средства и вкладывать в строительство.

- А если, например, есть производство по выпуску собственных строительных материалов?

- Это огромный плюс. Некоторые крупные игроки имеют производственные мощности, и они возводят дома, используя собственное производство, что позволяет им выходить на рынок с минимальной стоимостью предложения.

- К дополнительному бизнесу можно отнести и оказание риэлтерских услуг. Есть мнение, что вскоре у некоторых застройщиков появятся отделы, контролирующие вторичные продажи квартир в сданных домах.

- Застройщики вряд возьмут на себя функции агентств недвижимости. Для них главное – возводить дома и через отделы продаж реализовывать квартиры на этапах строительства. Вторичная недвижимость – прерогатива именно риэлторов и агентств.

- Говоря об агентствах недвижимости... В 2016 году в России их закрылось 4 тысячи, эта тенденция прослеживается и в нашем городе. Какой должна быть политика руководителя, если он хочет сохранить компанию?

- Самое главное – верить в себя и своих сотрудников. Второе – инвестиции в развитие компании: в IT, CRM, обучение сотрудников, тренинги. Если директор жалеет на это средства и силы, то будущего у такой компании нет. Все агентства Барнаула, которые сейчас на плаву, занимаются этим. Не нужно сидеть на месте. И хоть мы все говорим о кризисе, но кого-то он убивает, а кому-то дает новые возможности. Мы свою компанию открыли в самый пик кризиса, успешно работали в течение полутора лет и недавно расширились, открыв второй офис. В планах – дальнейшее расширение.

- Но некоторые считают, что тренинги и семинары никак не могут повлиять на профессиональный рост специалиста недвижимости.  

- Тренинг может быть с привлечением внешнего тренера, а может проводиться специалистом агентства или руководителем. Но без дополнительных знаний, без передачи навыков коммуникации не может быть успешного агента. Как вообще без тренингов вырастить из новичка профессионала? Тот, кто считает их ненужными, наверное, как раз оказались в числе этих 4 тысяч.

У нас, помимо приглашенных тренеров, проведением тренингов занимается руководитель отдела продаж. Путем этих мероприятий повышаются коммуникации сотрудников с клиентами и с коллегами.

- «Миэль. Барнаул» является многопрофильной компаний: в ней существуют отделы вторичной недвижимости, первичной, коммерческой, отдел продаж застройщика-партнера, совершаются межрегиональные сделки. Насколько тяжело управлять такой компанией?

- Просто не бывает нигде. Я рано прихожу на работу, поздно ухожу. Здесь важна самоотдача руководителя, собственника бизнеса. Большая роль играют и руководители отделов, направлений, они – мои ближайшие соратники, те, на кого я могу положиться. Но самый главный «фундамент» агентства – его рядовые сотрудники. Когда мы открывались, супруга подарила мне табличку, на которой выбита цитата Стива Джобса: «Не имеет смысла нанимать толковых людей, а затем указывать, что им делать. Мы нанимаем толковых людей, чтобы они говорили, что делать нам».

- Вы руководствуетесь этим принципом?

- Да.

- Успешно?

- Все идет по плану и своим чередом. Те цели и задачи, которые мы ставили перед открытием, были, как и планировалось, достигнуты в ближайший год. Думаю, планы на 2 года также будут достигнуты.

Алена Жукова