Так считает исполнительный директор Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Игорь Перемазов. О том, какие пути выхода существуют, почему в Барнауле важно строить небоскребы, при каких условиях возможно строительство на Правом берегу Оби, эксперт рассказал корреспонденту «Недвижимость Алтай».

- Игорь Петрович, расскажите, пожалуйста, о проблемах строительного комплекса, изменениях, которые потревожили алтайские компании в последнее время.

- Строительство является одной из ведущих отраслей экономики Алтайского края. Большая часть объема капитальных вложений осваивается именно строительными организациями. Это где-то 50 млрд рублей. Но если подводить итоги января-сентября текущего года, то оказывается, что объемы освоений капитальных вложений составляют 29,7 млрд рублей. Это ниже уровня прошлого года на 16%. Отсюда возникают проблемы.

В последнее время принято очень много законов, касающихся долевого строительства. Однако проблемы обманутых дольщиков – исключительно российская специфика, в мире таких проблем просто нет. Я не могу понять, зачем, например, создавать Фонд защиты дольщиков. В 70-80-е годы был единый стройбанк, через который проходило финансирование жилищного, промышленного строительства, осуществлялся  контроль за строительной деятельностью. Думаю, подобную систему должны сформировать ведущие банки России,  и именно она будет заниматься решением данных проблем.

- Какие минусы строители видят в создании Компенсационного фонда?

- В связи с принятием 218 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в котором и прописывается статья о создании Компенсационного фонда, мы были вынуждены собрать совет, который написал письмо в Госдуму и Совет федерации. Из Москвы уже пришел ответ: наше предложение будет рассмотрено. Дело в том, что сумма, которую застройщики должны внести в фонд, составляет 10%. Стоимость возведения одного дома оценивается в 400-500 млн рублей. То есть 50 млн необходимо взять со своих оборотных средств и внести в фонд? Какой выход из этой ситуации? Оформление кредитов часто приводит к негативным последствиям. И тому есть примеры – «СтройГАЗ», «Алтайкоксохимстрой».

Однако это далеко не единственная проблема. Так, строитель может получать разрешение на строительство только одного объекта. Взять, к примеру, «Жилищную инициативу», которая намеревается строить в квартале 2033. Там планируется возводить 170 тысяч квадратных метров жилья. Если будет строиться только один дом в течение 1-2 лет, о какой комплексной застройке идет речь?

-  Ранее вы сказали, что рентабельность строительных компаний составляет 1,2-1,3% при необходимых 10%. С чем связны такие низкие показатели? Что мешает строителям?

- Согласно данным Алтайкрайстата, рентабельность строительных компаний составляет от 0 до 3%. Это не дает предприятию развиваться, покупать оборудование, решать организационно-технические вопросы, повышать заработную плату, которая сегодня в среднем составляет 20 000 рублей. Рентабельность должна достигать 10-15%. Интересно, что все компании, с которыми мы общаемся, говорят, что хотят сохранить весь штат. Но если они не могут повышать заработную плату, находить нужный объем работ, происходит банкротство предприятий. Для повышения рентабельности необходимо больше строить и одновременно снижать цены на квартиры. Но возводить большие объемы жилья, осваивая капитальные вложения и неся маленькие затраты, можно только при отсутствии административных барьеров и непродуманных федеральных законов.

- К чему может привести планомерное снижение объемов строительства, что мы сейчас наблюдаем?

-  В 2014 году было выдано разрешений на строительство порядка на 800 тысяч квадратных метров, в 2015 и 2016 году эти показатели  сокращаются, а в 2017 году выдано разрешение всего на 140 тысяч квадратных метров. Да, сегодня в заделе у нас есть около 1,2 млн квадратов. Однако мы все равно начинаем сжиматься. Все это может привести к банкротству компаний и росту цен на квартиры.

- Игорь Петрович, что вы думаете о ситуации с новым Генпланом города, который должен дать строителям понимание о дальнейшем развитии Барнаула?

- Это очень серьезный вопрос. Сегодня говорят, что Генплан не могут утвердить, потому что не решена проблема со свалками. Однако почему-то забывают о стратегии строительного развития. Уже сказано, что в заделе у нас есть 1,2 млн квадратных метров. Но получается, что через 3 года перед строительным комплексом встанет вопрос: «Где возводить новые объекты?». Проводить реновацию Потока? Осваивать Правый берег Оби и Обской бульвар? Или перед нами встанет необходимость возводить небоскребы в 40 и более этажей?

- А это реально?

- Вполне. Возможно, в Барнауле при такой плотности застройки этот вариант нужно  рассматривать. Сегодня мы непомерно расширяем территорию города. Все транспортные артерии уже забиты. Однако все зависит именно от Генерального плана развития города, который должен определять стратегию на 15-20 лет вперед.

- Но выдержат ли мощности города при возведении таких объектов?

- Ежедневно мы потребляем 200 тысяч кубометров воды, сбрасываем столько же стоков. Сегодня та инженерная инфраструктура, которая есть в городе (водопровод, канализация, электроэнергия) позволяет в течение 20 лет строить теми же темпами. Строить небоскребы надо, особенно – на Обском бульваре. Да, такое строительство – это новые технологии, соответствующие насосные станции, конструктивные решения, учет всех сейсмологических особенностей. Но к таким технологиям надо приходить.

- Ранее говорилось, что барнаульских строителей активно направляют в сторону уже освоенных территорий в центре, дабы притормозить «расползание» города по окраинам. Целесообразно ли это?

- Для того чтобы строители заходили в частный сектор, осваивали ветхие кварталы, сносили их, возводили на этом месте новые дома, необходимо принятие соответствующих законов. Сегодня мы судимся с частным домом, расположенным на пересечении улицы Молодежной и переулка Ядринцева. Его владелец требует компенсацию со строителей за полуразвалившийся дом в размере 15 млн рублей. При этом принимать такие законы необходимо уже сейчас на уровне субъектов или даже страны.

-  Ранее застройщики очень хотели строить на Правом берегу Оби. Чем это объяснимо?

- Чтобы строить на Правом берегу, необходимо намыть эту территорию в 20 га песком на отметку в 5 метров во избежание подтопления. Для этого требуется 1 млн кубометров песка. Сумма получается колоссальная. Это – подготовительные работы. Второй этап – инженерные сети. Водопровод и электроэнергию протянем, но необходимо строить локальные очистные сооружения. Для большего удобства нужен еще один мост. Нужно ли это нам сегодня? Возможно? Если не намывать, то микрорайон должен быть приближен к Новоалтайску. Но это – дело будущего. Важно использовать территории Барнаула, со сносом, реновацией.

- Игорь Петрович, не секрет, что многие покупатели новостроек жалуются на качество новых квартир. Это – настоящий бич современного строительства.

- О каком-то биче говорить не приходится. Цена квадратного метра сегодня разная. И меня пугает, когда инвесторы возводят квартиры по 8-12 квадратных метров. Однако стоимость такого помещения будет соответствующей. И каждый должен понимать, что он покупает.

Могу уверенно сказать, что качество нового жилья сегодня значительно лучше в сравнении с 90-ми, «нулевыми». Материалы, технологии стали совершеннее. За качеством сегодня следит жилищная инспекция, имеющая современное оборудование. Только после такого контроля дом разрешают сдать в эксплуатацию.

Но если сегодня оказаться на площадке любого строящегося дома, то рядом и даже на территории можно увидеть объявления об оказании юридических услуг. Многие граждане начинают судиться с застройщиками по каждой мелочи с целью получения компенсации. Для этого они используют не государственную экспертизу, а частных экспертов, сразу встающих на сторону гражданина и отправляющих материалы в суд. Он также встает на сторону человека и обязывает застройщика выплатить гражданам компенсацию.

- При строительстве многоквартирных домов одна из главных проблем – нехватка парковочных мест.

- В квартале 1051 – в границах улицы Малахова-Павловский тракт – один предприниматель оформил кредит и построил гаражи. Стоимость машино-места в нем составляла примерно 200 тысяч рублей. Граждане могли приобрести объект в рассрочку и даже взять в аренду, чтобы не оставлять автомобили на улице. Однако желающих оказалось очень мало.

Сегодня обязательное условие при строительстве жилого дома – на две квартиры должно быть спроектировано одно парковочное место. И строители вынуждены делать это. На самом деле гаражных комплексов и многоярусных стоянок в городе достаточно, особенно в спальных районах. Вот только нет их заполнения.

- Повезло собственникам частных домов – они не сталкиваются с подобной проблемой.

- Зато у них есть другая. В начале 90-х годов Барнаул выделил 1 700 га земли под строительство индивидуальных домов. Мы были одними из первых городов России, сделавших это. Тогда мы понимали, что индивидуальные дома – это большие перспективы. Весь мир живет в частных домах. Но в 2004 году была введена кадастровая оценка земли, которая часто оказывается выше рыночной. В 2015 году городская дума приняла решение о повышении коэффициента. Из-за этого теперь некоторым собственникам домов приходится платить имущественный налог в размере 30 тысяч рублей. Сегодня даже в Москве нет таких повышающих коэффициентов, которые приняли барнаульские депутаты.

- Игорь Петрович, как, по Вашему мнению, решить все вышеперечисленные проблемы строительного комплекса?

Строительная отрасль – ведущая отрасль народного хозяйства страны и Алтайского края. И здесь необходим большой труд и строительных организаций, и законодателей всех уровней. Важно профессионально подходить к решению всех вопросов и бережливо относиться ко всей отрасли.

Алена Ощепкова