О других изменениях, тенденциях, новшествах, которые будут царить на строительном рынке в следующем году, «Недвижимость Алтай» рассказал коммерческий директор ИСК «Вектор» Андрей Удалов.

- Андрей Юрьевич, скажите, пожалуйста, как строители Барнаула оценивают 2017 год? Какие изменения и новшества он принес рынку?

- Новшеств он принес много. Одно из главных – одобрен переход к новой системе страхования – создан единый фонд застройщиков, на который уже ориентируется большая часть строительных компаний. Конечно, новое законодательство неоднозначно: много неясных моментов, а вопросов больше, чем ответов. Пока не видна четкая структура функционирования застройщиков, которые с 2018 года не могут одновременно возводить несколько объектов, только один. До сих пор не ясна ситуация и с фондом. Все это усложняет работу компаний, хотя теоретически и делает рынок намного прозрачнее. При этом новый закон еще не вступил в силу, а уже разрабатывается новый, направленный на уход от долевого строительства. Это говорит о том, что от ранее принятых поправок и законов сами власти не ждут никаких позитивных изменений. Как и мы.

В 2017 году рынок немного ожил, и связано это с оживлением сегмента ипотеки. Сыграли роль как сниженные процентные ставки, так и некоторый отложенный спрос. В 2016 году граждане боялись экономических потрясений и не покупали квартиры, ждали дальнейшего снижения цен. Однако именно сейчас они осознали всю выгодность ситуации. Одним из неожиданных моментов стала переориентация на вторичный рынок, на готовые квартиры.

- Аналитики ожидают, что ставки по ипотеке в 2018 году еще снизятся, а в Алтайском крае заработает программа «Губернаторская ипотека». Могут ли они спровоцировать повышенный интерес на новостройки?

- Да, программы, аналогичные «Губернаторской ипотеке», работают во многих городах страны, и они призваны как раз поддержать застройщиков. Власти края тоже видят проблему и опасаются снижения количества вновь возводимых квадратных метров. Хотя именно такая ситуация сейчас и наблюдается: уже в этом году по объемам ввода жилья в эксплуатацию зафиксирован серьезный провал, в следующем году будет еще хуже. Но основная проблема возникнет в 2019 году.

- Создастся большой дефицит новых квартир?

- Не факт. Сейчас на рынке есть собственники, у которых имеется несколько квартир. При этом структура спроса в 2006-2008 годах и даже 2012-2014-х отчасти связана с дефицитом жилья, которое формируется на основе демографии и пика рождаемости в 1980-е годы. Если посмотреть на возрастной ценз покупателей, на периоды пиков спроса, то можно увидеть, что основной группой покупателей были люди, рожденные в 1980-е.

А вот молодежь 90-х как раз входит в фазу возраста приобретения квартир, однако в эти годы рождаемости был провал, и у этого поколения такого дефицита недвижимости наблюдаться не будет. Поэтому застройщики должны ловить следующий скачок спроса, вызванный всплеском рождаемости. Он будет связан с гражданами, появившимися на свет в 2005-2012. А это произойдет через 20 лет.

До этого мы будем наблюдать такую ситуацию, когда на одну семью из трех человек будет приходиться больше одной квартиры. И у людей будет стоять вопрос не приобретения первичного жилья, а улучшения текущих жилищных условий. Грамотные застройщики должны переориентировать свои строительные объекты на жилье не просто «эконом-класса», что мы сейчас наблюдаем, а класса «комфорт» или «комфорт плюс», на полноценные крупногабаритные квартиры. Мы ожидаем изменения структуры спроса в ближайшие 3-5 лет.

- По данным «Недвижимость Алтай», в текущем году значительно сократилась доля пустующих квартир в сданных домах. Если в 2015-2016 она доходила до 30%, то теперь, по словам застройщиков, – не более 5-7%. Они лукавят?

- Лукавят. Мы работаем с несколькими застройщиками, видим все изнутри. Где-то действительно число непроданных квартир составляет 10-15%, но в основном эта цифра больше как минимум в 2 раза. Во-первых, на окончание строительства приходятся определенные траты, и при наличии ипотеки многие застройщики оформляют на себя, получают деньги, а потом также их продают. Но это уже вторичное жилье. Во-вторых, раньше практика расчета с подрядчиками квартирами не была распространена. Сейчас такое явление наблюдается у многих застройщиков, которые сами себе ломают рынок, отдавая квартиры за проведенные работы. За последние 1,5 года мы практически оказались в ситуации натурального обмена, когда не деньги циркулируют между различными организациями, а товар.

- Для покупателей есть какие-то риски при покупке квартир от подрядных организаций?

- Риски несет только застройщик: он сам себе плодит конкурентов. Но для покупателей нет никаких рисков, все застраховано.

- Какое количество квартир в среднем отходит подрядчикам?

- У нас такая практика пресекается на корню. Но некоторые компании отдают огромное количество квартир, закрывают потребности строительства на 30-40%.

- А как к такому относятся подрядчики?

- Очень плохо. Их просто вынуждают так делать. Когда работы выполнены, но расчета нет, их ставят перед фактом: денег нет, отдаем квартиры.

- По некоторым данным, в Барнауле с недавних пор возникло такое явление как арендное жилье от застройщиков. Вы что-нибудь об этом слышали?

- Нет. Но, во-первых, я знаю, что есть строительные компании, у которых пороги рентабельности очень хорошие и финансовое положение стабильное, а возводимые дома отличаются высоким качеством. Поэтому они оставляют себе пару этажей в доме и сдают их в аренду. Такие дома заслуживают высочайшего доверия, потому что застройщик в некачественном доме никогда не оставит себе жилье. Во-вторых, такие квартиры сдаются через ТСЖ.

- Такая практика хороша для арендного рынка?

- Да. В Барнауле рынок недвижимости, сфера риэлторов лишь недавно стали цивилизованными. А вот с точки зрения аренды, у нас вообще лихие 90-е. И чем больше будет порядка, тем лучше.

- Андрей Юрьевич, именно в 2017 году, по мнению некоторых экспертов, вновь возник интерес к квартирам на начальных этапах строительства. Это объясняется скорее не желанием сэкономить, а выбрать квартиры наиболее удачной планировки, с потенциально привлекательным видом из окна. Что по этому поводу думают сами компании?

- Не соглашусь с такими выводами. Должна быть уникальность предложения, чтобы приобретать квартиру на котловане. Как уже было сказано, есть пустующие квартиры в сданных домах, дефицита жилья нет, и горожане могут купить «котлован», а могут – жилье в сданном рядом ЖК на 10% дороже.

- И именно поэтому застройщики вынуждены конкурировать друг с другом за каждого покупателя. Планировки, благоустройство дворов, качество жилья – этим и многим другим они стараются завлечь горожан. Как Вы считаете, какие способы в такой «войне» эффективнее?

- Такие «фишки», конечно, работают, но не так эффективно, как хотелось бы. Большинство рекламных слоганов – это штампы: «комфортабельные квартиры», «современные квартиры» и так далее. Это очень размытые и абстрактные понятия. Жилые комплексы могут отличаться от других благоустройством, планировками, сервисом. При этом никакой ответственности за реальное появление определенных «фишек» застройщик не несет, на слово ему верить не стоит. Мы знаем, что в 70% многоквартирных домов Барнаула нет заявленных в рекламе элементов. Поэтому и люди в большинстве случаев обращают внимание не на это, а на качество строительства, на планировки, соотношение малогабаритного и крупногабаритного жилья, в котором проживает совсем иной контингент, нежели в студиях. И вот дома с полноценными квартирами сейчас в Барнауле пользуются популярностью, и это – одно из конкурентных преимуществ.

Также на выбор оказывает влияние и территория: если высотка построена на участке в 20-30 соток, то у дома не будет ни полноценного двора, ни парковок. Качество и размер территории – то, на что стоит обращать внимание. Все остальные «фишки», о которых говорит застройщик, должны быть прописаны в проектной декларации.

- В Барнауле есть несколько примеров, когда анонсировалось строительство домов с бассейнами и катками на крыше, но ни один из них так и не был реализован. Но если покупатель принципиально выбирает дом именно из-за его «фишек»? Как ему быть?

- Если застройщик пишет: «В будущем мы планируем сделать…», то, скорее всего, этого не произойдет, и слушать его не стоит. Все элементы должны быть прописаны в проектной декларации и включены в перечень общего имущества.

- Можно ли привлечь компанию к ответственности, если она не стала реализовывать ранее заявленные элементы?

- Этот процесс очень долгий и трудный. После сдачи дома в эксплуатацию получить с застройщика вряд ли что-то возможно.

- Но получить компенсацию с застройщика сейчас хотят не только за отсутствие «фишек», но и за сорванные сроки сдачи, выявленные в ходе осмотра квартиры недочеты строительства. Как застройщики относятся к таким покупателям?

- Конечно, застройщики таким гражданам не симпатизируют. С другой стороны, квартиры очень часто – основной и единственный капитал у людей. И в покупку жилья многие вкладывают последние средства, берут кредиты. Однако некоторые застройщики считают нормальной практикой сдать объект через полгода после окончания изначально заявленных сроков строительства. У уважающих себя компаний такой ситуации никогда не возникнет. И обоснованно говорить о том, что за такие ошибки недобросовестный застройщик обязан платить. Это законы рынка. Необходимо просто грамотно вести бизнес-планирование, рассчитывать свои силы, увеличивать сроки, чтобы рядовые покупатели не несли дополнительные непредвиденные затраты. По моему мнению, такая практика правильная, и подобных застройщиков необходимо действительно привлекать к определенной мере ответственности.

- Но могут возникнуть объективные причины, мешающие завершить дома в срок…

- Строительство схоже с сельским хозяйством – это высокорискованное дело. И существуют застройщики, которые планируют все так, что даже в случае падения метеорита они дом достроят. И с такими людьми приятно работать и покупать у них квартиры. А вот застройщикам-авантюристам не место на рынке.

- Большинство строительных компаний Барнаула сдают объекты в самом конце заявленного срока. Однако существуют в городе и прецеденты, когда объекты сдаются на год раньше запланированного. Это должно насторожить покупателей?

- Напротив, это является одним из конкурентных преимуществ компании. Это самый серьезный показатель надежности организации. Увеличение темпов строительства возможно только за счет собственных средств. Пока в городе по такому принципу работают лишь несколько компаний.

- Однако потенциальные покупатели считают: раз строит быстрее, значит, экономит на материалах и т.д.

- Сроки строительства – это только деньги. Качество не зависит от темпов. Если на объекте работает 25 человек – скорость возведения дома одна, если 50 – она в два раза выше. Вообще на практике в долгостроях качество намного хуже, чем у домов, возводящихся с опережением. Долгострой – это недофинансирование, это экономия на материалах, чтобы вообще хоть когда-то завершить дом.

- Андрей Юрьевич, вы как-то сказали, что в Барнауле активно будут возводиться именно кирпичные дома. Однако застройщики уверены: необходимо применять современные материалы, технологии, например, тот же монолит, который намного долговечнее кирпича.

- Да, монолит прочнее, долговечнее, крепче и даже теплее кирпича. Но, к сожалению, у данного вида строительства есть один минус – очень хорошая слышимость. Качество проживания в таких домах оставляет желать лучшего. Как уже было сказано, в будущем застройщики будут ориентироваться на более комфортабельное жилье, поэтому переходить нужно на кирпичные дома, которые в разы лучше монолитных, либо строить монолитные объекты, применяя современные шумоизоляционные технологии. Такие дома по цене сопоставимы с кирпичными. Панельные объекты и монолитные, которые возводятся сейчас, – это эконом-класс.

- Последние 1,5 года в городе идут активные разговоры о реновации уже ранее застроенных территорий – улицы Советской Армии и района Потока. Сами застройщики не сильно хотят осваивать данные районы: по их мнению, проще заново проложить коммуникации, чем реконструировать. Однако мы – рядовые горожане – считаем такие районе вполне неплохими для проживания – они располагаются в относительной близости к Центру, имеют развитую транспортную инфраструктуру.

- Да, микрорайоны неплохие. Но пока с реализацией проектов реновации этих территорий есть некоторые сложности, связанные с переселением граждан. Однако высказанные идеи по реновации действительно неплохие, особенно это касается ул. Советской Армии. Район перспективный, и если произойдет еще и реконструкция дорог и инфраструктуры, он станет одним из привлекательных для строительства. Это относится и к Потоку, где очень старые сети, а привлекать застройщиков для их реконструкции – слишком дорого. Я думаю, могут возникнуть определенные сложности с обоими проектами, но идея – грамотная. Перспективно всегда не точечное строительство, а квартальная застройка. Там можно предусмотреть ряд моментов, влияющих на комфорт и качество жизни. Однако квартальная застройка без помощи государства невозможна.

- А если говорить о Центре города: с одной стороны, мы слышим мнение, что на месте аварийного частного сектора можно возводить небоскребы, с другой – архитекторы предлагают ограничить этажность, запретив возводить высокие дома.

- С точки зрения эстетики невысокие объекты всегда лучше несуразных небоскребов. Их появление может создать некоторую социальную нагрузку, которую мы уже наблюдаем в спальных районах. Там в школах появились классы с буквой «е», а родители вынуждены ночь стоять в очереди, чтобы записать ребенка в общеобразовательное учреждение. То же самое – с больницами, детскими садами. Именно по этой причине городу необходим Генплан, который и разрешит эти спорные моменты.

- Но пока его принятие отложено на конец 2018 года. Какие сложности это создает?

- Возникает спорная ситуация с назначением некоторых земельных участков, из-за чего строители находятся в подвешенном состоянии. Генеральный план – это основной документ, и я не понимаю, почему на протяжении 3-х лет возникают сложности с его принятием. Если регулярно проявляются фундаментальные ошибки – есть люди, которые за это отвечают. Если в документе планируют учесть все пожелания меняющегося рынка – это хорошо, но сроки должны быть ограничены. Уже сейчас возникают сложности при выдаче разрешений на строительство в центре города.

- Андрей Юрьевич, давайте подведем итог и резюмируем: какие изменения произойдут на строительном рынке в 2018 году?

- Будет меняться структура спроса, с небольшой задержкой начнут трансформироваться и проекты застройщиков. В ближайшие 2-3 года никаких пиков спроса мы не ожидаем, продолжится вялотекущая динамика с определенными провалами и всплесками. В конце 2018 года мы предполагаем некоторую путаницу с точки зрения новых проектов. Но, с другой стороны, будет возрастать надежность закладываемых домов, и у граждан практически не возникнет вопросов относительно завершения строительства объекта. И это хорошо.

Мы ожидаем, что географические интересы застройщиков несколько изменятся, и популярностью будут пользоваться районы Новостроек (ул. Шумакова, ул. Балтийская), Гора, а вот центральная часть города, особенно тот пятак, где сосредоточены интересы крупнейших застройщиков – от ул. Челюскинцев до пр. Красноармейского, от ул. Крупской до ул. Пролетарской, спрос будет на самом деле ниже, чем в части старого центра или в районе Комсомольского. Там ниже конкуренция. Думаю, в ближайшие годы именно на эту часть города застройщики обратят особое внимание.

Алена Жукова