О том, какие тенденции пока царят на строительном рынке, и что его ждет в будущем, «Недвижимость Алтай» рассказал Иван Бардаков, руководитель отдела продаж ОАО «Барнаулкапстрой».

- Иван Григорьевич, как Вы оцениваете состояние строительной отрасли Барнаула в данный момент?

- На сегодняшний день строительный комплекс в Барнауле, на мой взгляд, развит: застройщиков много, число строящихся и вводящихся в эксплуатацию домов пока достаточное количество, дефицита жилья нет. Но, конечно, наблюдается начало тенденции к уменьшению объемов нового жилья. За 2017 год этот показатель упал, идет корректировка планов ввода на 2018 и 2019 годы, разрешений на строительство выдается меньше, чем в предыдущие годы. Это связано с покупательской способностью на рынке, с объемом ранее вводимого жилья. То есть до этого мы полностью выполняли и даже перевыполняли план по вводу, но емкость рынка определяется покупательской способностью, и пока она на должном уровне, то есть у горожан есть выбор. Они могут приобретать квартиры разного тип, в домах, построенных по совершенного разным технологиям. Сейчас практически во всех районах Барнаула идет застройка. Раньше, когда покупательская способность была высокой,  и темпы были выше, районами города работа компаний была ограничена. Сегодня в центре, в Новостройках, на Потоке, Змеиногорском тракте, поселке Южном предложения есть.

- Это связано только с покупательским интересом?

- Ранее новые кварталы мы возводили, например, на ул. Балтийской, Малахова, активно застраивались 2000, 2001, 2008. Там предложения были. В центре нового жилья не строилось. Однако потом приблизительно в одно время все застройщики переключились именно на эту территории. И на самом деле здесь произошло перенасыщение рынка. Сегодня есть предложения на ул. Партизанской, на пр. Красноармейском, в пределах ул. Ядринцева. Тот фонд, который был в центре, несколько устарел, люди видят разницу между новым и старым жильем, поэтому спрос и немаленькая цена квадратного метра заставила застройщиков зайти в центральную часть. Хотя земля здесь намного дороже, чем в спальных районах.

- Какие районы города будут пользоваться наибольшей популярностью у компаний? Центр и Новостройки?

- В Центре у пока нас идет точечная застройка, несмотря на то, что некоторые объекты позиционируются как комплексы. На самом же деле это – точечная застройка, потому что возведение новых объектов происходит вперемешку со старым фондом. Мое мнение, что пользоваться будет все-таки комплексная застройка, где всегда новые сети, дороги, детские площадки.  Она более перспективна: люди заезжают в микрорайон с новыми детскими садами, школами, новыми жителями, потому что такие объекты предпочитают граждане в возрасте от 30 до 45 лет.

Сейчас популярностью пользуется квартал 2033. Ряд застройщиков активно начали в нем работу. Рядом в квартале 2032 свои объекты возводит «Жилищная инициатива». Спросом пользуется квартал 2008, застройщиком которого выступал как раз Барнаулкапстрой. Сейчас мы его завершаем, и достраиваем последние дома (Павловский тракт, 297 и 291). На сегодняшний день в квартале построен детский сад, начато строительство школы. К освоению этого земельного участка мы подошли иначе: сначала мы построили дороги и инфраструктуру, а после начали возводить дома.

В доме на Павловском тракте 297 предусмотрены полноценные квартиры – двушки – 65-67 квадратных метров, однокомнатные квартиры – 46 квадратов, трешки – 93-97 квадратов. Нет студий и социального жилья. Это важно, потому что есть такое понятие как социальная нагрузка на дом – есть разница между 400 квартирами и 200.

На ул. Советской Армии Барнаулкапстрой планирует в рамках ранее застроенных территорий сделать квартальную застройку. Место неплохое как по транспортной развязке, так и по доступности. Будет строиться квартал из новых домов. Это новые сети, дороги. Не просто точечная застройка внутри старых домов, будет проведена работа по сносу ветхих объектов и возведению на их месте новых.  Строить и продавать квартиры в первом доме мы планируем в этом году.

- То, что пока нет Генплана города, никак не влияет на развитие этой территории? Не могут ли быть внесены какие-то принципиальные изменения, которые поставят под сомнение застройку в этом районе?

- Нет, определенно, поставить под сомнение развитие этого района отсутствие Генплана и изменение в него не смогут, потому что там идет государственная целевая программа, которая принята, и данный земельный участок предназначен как раз под развитие застроенных территорий. Пока у нас в городе такие проекты, сравнимые в московской реновацией, не осуществлялись. Поэтому здесь никаких изменений не будет.

- Насколько сложно работать в ранее застроенном районе?

- Конечно, намного проще работать, когда чистое поле.

- Но какие-то плюсы все же есть?

- Из плюсов можно назвать территориальное расположение района – ближе к Центру, не окраина города. Если построить там доступное и качественное жилье, я думаю, оно будет пользоваться спросом. Из этого района можно попасть в центр города, а также на Павловский тракт и ул. Малахова.

- Вы уже упомянули квартал 2033, который можно назвать «солянкой» по числу разнообразных проектов и застройщиков, которые их продвигают. Не приведет ли это к конфликту интересов?

- Все застройщики заходят с проектами параллельно, и это будет большой плюс: квартал застроится гораздо быстрее, и люди будут проживать в микрорайоне, где не ведутся строительные работы.

- А не начнутся ли «препирания» друг на друга по поводу ответственности за тот или иной участок дороги, коммуникации?

- Это лучше спросить у них или у города, который как раз следит за строительством сетей и дорог, за благоустройством.

- Вы сказали, что в доме на Павловском тракте нет студий и маленьких квартир. Это продиктовано спросом?

- Есть сегмент среднего класса. А вот эконом-класс существует всегда: люди начинают свою жизнь с какого-то «угла». Конечно, проще купить квартиру в 20 квадратных метров, а в дальнейшем двигаться, расширяться. Здесь же жилье рассчитано на людей 35-45 лет, которые являются активным населением. И покупатели на самом деле заинтересованы, чтобы дом соответствовал их классу, в нем не было большого количества квартир, и на одной площадке их очень мало.

- А можете сказать, на каких этапах чаще всего приобретают квартиры?

- Ни для кого не секрет, что на начальных этапах приобретают малогабаритное жилье: люди пытаются таким образом сэкономить. А вот на завершающих стадиях покупают крупногабаритные объекты. Но я не скажу, что они пользуется меньшим спросом, чем, например, однушки. Сегодня спрос есть на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Кстати, последний сегмент ряд застройщиков, которые возводят в больших объемах, почему-то просто не запроектировали. Их называют «квартиры-сотки», потому что площадь составляет 97-100 квадратов. И на самом деле пока этот сегмент является провальным. Сейчас мы вместе с «Алтайэнергожилстроем» вводим первую часть дома на Павловском тракте,  299, и там всего в двух подъездах запроектированы большие трехкомнатные квартиры, и ни одной их них уже нет в наличии, все проданы до ввода дома в эксплуатацию.

Это же можно сказать и о доме на ул. Папанинцев, 119, рассчитанном на класс выше среднего. В этом 12-этажном объекте предусмотрено всего 60 квартир площадью 67-120 квадратных метров. Студий и однокомнатных нет вообще. При этом спрос на квартиры хороший, в первую очередь были раскуплены крупногабаритные квартиры.

- Почему крупногабаритные квартиры приобретают именно в конце строительства?

- Переезжают в трехкомнатные помещения люди, уже имеющие свое жилье. Наверное, продают свою двушку и переезжают в трешку семьи с одним-двумя детьми, им проблематично брать заранее жилье, и в процессе строительства ухудшать свои жилищные условия, например, переезжая в съемную квартиру. Поэтому они покупают квартиру в готовом или находящемся на последней стадии строительства доме. Понятно, что человек, покупающий 20 квадратных метров, не имеет собственного жилья, он взял ипотеку, и как жил в съемной квартире, так и  продолжает  там находиться, пока возводится дом. То же самое касается и семей без детей, живущих в съемной однушке или продающих имеющееся жилье. Они уже привыкли к таким условиям, они более маневренны, поэтому потерпеть еще немного ради улучшения своих условий для них – не проблема.

Однокомнатные квартиры также часто уходят на стадии строительства. Человек может быть и хотел бы купить в готовом доме, но разница в цене все же существует, хоть уже не выражается в размере 100-200 тысяч рублей. Кроме того, на стадии строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант по планировкам, расположению квартир в доме.

- Иван Григорьевич, мы сейчас замечаем некоторые предпосылки к уменьшению этажности возводимых домов.

- Причины очевидны: где-то есть разрешенная этажность, которая не позволяет возводить 15-16-этажные объекты. Однако невысокий дом – это низкая социальная нагрузка, что хорошо для жильцов. Но есть нормативы, ряд экономических причин, по которым компания обращается к таким объектам. Конечно, застройщику выгоднее строить высокие дома. Но, если сравнивать 9-ти и 10-этажные объекты, то у нас есть строительные нормативы, которые года 3-4 назад претерпели изменения. И теперь, если строить полноценную 10-этажку с техническим помещением-чердаком, то по требованиям в каждом подъезде должны быть установлены  два лифта – один грузовой, другой пассажирский. Поэтому некоторые застройщики перешли на 9-этажные объекты.

- А что вы скажете про небоскребы, которые некоторые застройщики хотят видеть в городе?

-  А нужны ли Барнаулу 25-этажные дома? Это ведь практически два дома на одном земельном участке. Соответственно, элементы благоустройства должны быть рассчитаны на то количество населения, которое там будет проживать. Пятно застройки возводимых сейчас домов (не беря во внимание кварталы) небольшое. У нас компактный город, и если где-то начинается строительство, то пятно застройки в черте земельного участка занимает доминирующую позицию. Поэтому под дом в 25 этажей должно быть необходимое количество парковочных мест, детских площадок. И я не считаю, что в Барнауле кому-то будет  интересно проживать в таком доме.

- Однако некоторые застройщики именно по этой причине – невозможность строить в Барнауле высотные дома – уходят в Новосибирск. И есть предположения, что вскоре многие алтайские компании начнут работать в других регионах.

- Компании растут, и каждая фирма не имеет цель построить один дом и на этом остановиться. Это нормальная практика, когда застройщик растет, развивается, увеличивает свои объемы и производственные мощности. Поэтому, возможно, эти фирмы выросли до такой степени, что им «тесно» только в одном регионе. А ближайший город, где есть хорошая покупательская способность, – это как раз Новосибирск. Города Алтайского края уступают даже Барнаулу как по спросу, так и стоимости квадратного метра, поэтому они не привлекательны для компаний. Можно заметить, что в Новосибирске цена квадрата в 1,5 раза выше, чем в Барнауле.

- Иван Григорьевич, как Вы считаете, что ждет строительную отрасль Алтайского края и Барнаула в ближайшее время, учитывая, что вскоре вступят в силу новые поправки.

- Первые поправки вступают в силу в июле. Они запрещают застройщику одновременно возводить более одного дома. С одной стороны, это не позволяет недобросовестным компаниям разжиться на больших объемах, то есть начать одновременно пять домов, собрать с дольщиков деньги, но ни один не завершить. Однако эта странная мера. Мы, например, строим пять домов, и все счета у нас разделены. Активно работает Госинспекция, которая контролирует строительство и  использование денежных средств.

Однако в любом случае появятся фирмы-однодневки на базе существующих компаний, что позволит обойти закон. Но на сегодняшний день построить дома не проблема: застройщик обязан  нести еще и какие-то гарантийные обязательства по дальнейшей эксплуатации. Получается: построили дом, закрыли компанию, а гражданам приходится проживать в доме, который никому не принадлежит, и случае выявления каких-либо недочетов, исправить их будет просто некому.

Второе изменение – отмена 214 Федерального закона и внедрение проектного финансирования. Это плюсы для банка. С одной стороны, он начнет давать средства на строительство дома, с другой – привлекать денежные средства дольщиков, и проценты будет получать в обоих случаях. Для конечного потребителя это грозит только увеличением цены квадратного метра. А застройщиков, которые смогут на собственные средства возвести дом, – пересчитать по пальцам. И строительство несколько притормозится, уже не будет тех объемов, потому что одновременно возводить несколько домов на собственные средства крайне трудно.  Еще один момент – квартиры невозможно будет реализовывать до сдачи дома в эксплуатацию. И тут возникает вопрос: в первый день продаж купил квартиру Иванов, через неделю – Петров. В доме два человека будут жить? Как обслуживать такой объект? Как платить коммунальные платежи? Ведь даже нанять дворника станет проблемой. Пока об этом еще никто не задумывался.

Именно поэтому пока будущее строительного комплекса Барнаула – один большой вопрос. Возможно, на наш рынок зайдут другие игроки.

- Но кому мы интересны?

- В том-то и дело, что с нашей стоимостью квадратного метра добросовестным московским компаниям мы не интересны. Конечно, недобросовестные могут приступить и не завершить работы. А вот тем, кто дорожит своей репутацией… Зачем им здесь строить и продавать за 30 тысяч рублей квадратный метр, если в Москве этот показатель – 70-80 тысяч рублей. А затратная часть – примерно одинаковая. Именно по этой причине у нас в районах не строят многоквартирные дома.  Спрос, на самом деле, на благоустроенные квартиры в районных центрах есть. Основная группа населения – это люди предпенсионного и пенсионного возраста, которым хочется жить с комфортом. Но пока там никто не купит однокомнатную квартиру в 36 квадратов за 1,5 млн рублей. Поэтому не хочется, чтобы этот экономический момент спроецировался на Барнаул, когда застройщикам будет просто невыгодно возводить и продавать жилье. А именно эта причина поставит под удар развитие всей отрасли.

Алена Ощепкова