Исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Кирилл Науменко рассказал «Недвижимость Алтай» и о других тенденциях на строительном рынке: работе застройщиков и риэлторов, минусах предложения о запрете продажи квартир без ремонта, перспективах строительного рынка Барнаула.

- Кирилл Юрьевич, как Вы думаете, почему в Барнауле наблюдается повышенный интерес к первичному жилью? Многие застройщики отмечают настоящий «бум» продаж? Что спровоцировало такую ситуацию: дешевая ипотека, ожидание законодательных изменений или, как вариант, активная работа риэлторов, которые финансово заинтересованы в продажах?

- Скорее всего, сыграли роль сразу все три фактора в комплексе. Но изменения в законодательстве, я думаю, не глобально повлияли на ситуацию. Более значительна роль риэлторов: они действительно могли спровоцировать рост спроса, активно предлагая данный рынок покупателям. Но все же ключевой из факторов – это дешевая ипотека. Недавно с одним агентством недвижимости мы проводили опрос жителей города и задавали такой вопрос: «Хотели бы вы улучшить свои жилищные условия?», 67% горожан вне зависимости от их текущих жилищных условий – имеют ли они уже квартиру или арендуют – ответили положительно.

- В рамках опроса Вы не узнавали о предпочтительном рынке – первичка или вторичка?

- Я думаю, такой вопрос не совсем правильный: человеку важно купить жилье, улучшить свои условия. И тут он выбирает, исходя из собственных предпочтений. Да, первичка интересна тем, что покупатель въезжает в новое жилье. Но в этом сегменте есть свои нюансы: дом дает усадку, необходимо делать ремонт, который также проводят и собственники других квартир, из-за чего в доме царит постоянный шум. В квартирах на вторичном рынке уже кто-то жил, но зато в таких помещениях есть ремонт, а, значит, можно сразу заселяться и не тратить время и средства.

- Но, как мы понимаем, сейчас одним из главных способов улучшения жилищных условий остается ипотека?

- Разумеется.

- Не столкнемся ли мы в ближайшие годы с массовыми просрочками по этому виду кредита? Ведь статистика банков говорит: добиться огромных объемов выдачи удается за счет массового одобрения, в том числе, высокорискованным заемщикам.

- Здесь все будет зависеть от дальнейшего развития экономики: если у людей будет стабильный источник дохода, а уровень заработных плат продолжит расти, думаю, все будет хорошо. Столкнуться с просрочками мы сможем только в случае повторения кризиса 2014 года. Одобрение ипотеки практически всем – это решение самих банков, которые являются коммерческой структурой, самостоятельно принимающей все решения и взвешивающей все риски. Судя по отчетам банков по объемам прибыли и просроченной задолженности, пока можно сказать, что кредиторы действуют правильно, и больших проблем нет.

- Вы сказали о преимуществах покупки квартиры с готовым ремонтом. Сейчас в России планируется принять законопроект о запрете сдачи новых квартир без ремонта. Чем это грозит для застройщиков и покупателей?

- Я считаю, что в этой сфере подобный закон не нужен. Есть рынок, есть конечный потребитель, который сам определяет необходимость ремонта в новой квартире. Принятие такого закона приведет к ненужным затратам. Возьмем покупателя, который приобретает квартиру в ипотеку. Да, для него большой плюс заехать в помещение с отделкой и сантехникой, он готов мириться с качеством и цветом обоев. Но если рассмотреть покупателей, имеющих средства, они хотят самостоятельно провести ремонт, по своему вкусу и потребностям. Получается, им придется сначала избавляться от существующего ремонта и только потом приступать к работам. Это лишние затраты на материалы, плату рабочим. Кто от этого выиграет?

- Кирилл Юрьевич, думаю, вам известно, что агентства недвижимости работают с застройщиками за определенный размер вознаграждений. Часто эта сумма возрастает в зависимости от объемов сделок. Поэтому риэлторы всеми правдами и неправдами стараются увести покупателей на первичку. И потом мы видим огромное количество продающихся квартир как на этапе строительства, так и сдачи дома (вероятно, некоторые понимают, что купили совсем не то, что хотели). Как регулировать этот рынок? Получается, что здесь напрямую страдает «податливый» покупатель.

- Тема достаточно глобальная, и в ней необходимо рассматривать несколько моментов. Во-первых, риэлтерское сообщество достаточно большое, и в нем есть как добросовестные и профессиональные риэлторы, которые заботятся о клиенте, так и не совсем порядочные, ищущие личную выгоду. Рядовому покупателю в этой ситуации важно выбирать, с кем работать. Во-вторых, необходимы какие-то общие правила и руководства к действиям для всех специалистов по недвижимости, в том числе – закон, и через какое-то время рынок сам уберет не очень чистых на руку риэлторов с рынка. В-третьих, граждане, когда принимают решения о покупке квартиры, должны делать это осознанно и брать ответственность на себя за это решение. Ведь они покупают квартиру не потому что риэлтор сказал, а потому что они так захотели.

Если, например, взять ситуацию с «Демидов парком», когда в 2014 год было очень много рекламы данного объекта, и все погнались за дешевым сыром – на тот момент квартиры были гораздо дешевле, чем в Барнауле, что и привлекло большое количество покупателей. Но при этом в Новоалтайске есть хорошие застройщики, у которых сейчас стоят готовые построенные дома, но еще есть выбор квартир. Тогда люди не думали о ситуации в экономике и стране через год. Ответственность с покупателей снимать нельзя. Когда идут за приобретением автомобиля, берут хорошего друга, который в них разбирается, и затем вместе смотрят и выбирают. Почему и в этой ситуации так не поступить? Покупатели начинают доверять риэлторам, но необходимо самостоятельно разобраться в ситуации или привлечь незаинтересованное лицо.

- Очень часто покупатели, которые столкнулись с проблемами с домом или застройщиком, винят в сложившейся ситуации контролирующие органы: Госинспекция недосмотрела, недоглядела. А ведомство уверяет, что решение о покупке лежит на самих покупателях.

- Правильно говорит Госинспекция. Только затем ситуация развивается по сценарию ужесточения требований ко всем компаниям, и страдают добросовестные застройщики. Контролирующие органы, во избежание повторения ситуации, начинают досконально проверять ответственные компании. В итоге фирмы получают одобрение на новые проекты, но процесс растягивается во времени. И от этого никто не выиграет: у Госинспекции появляется много дополнительной работы, у застройщика снижаются темпы строительства, у покупателей становится меньше выбора из-за сокращения объема предложный.

- Сейчас, кстати, в Барнауле практика затягивания сроков сдачи и ввод дома в эксплуатацию позже на 7-9 месяцев – почти обычное дело. Мешают как раз административные барьеры?

- Административные барьеры часто мешают начать строительство дома. Крайне редко оттягивается момент сдачи, когда объект уже стоит готовым. Ситуация по домам, которые сдаются не в срок, часто связана с последствиями кризиса 2014 года: в 2015-2016 годах спрос на квартиры был низкий, и компании ощущали нехватку финансирования, что и послужило переносом времени ввода домов в эксплуатацию. Однако необходимо каждый случай рассматривать индивидуально. Бывает так, что застройщик начинает возводить дом по одному проекту, но в процессе он что-то меняет, а при сдаче дома контролирующие органы выявляют несоответствие и просят их устранить, и компании вынуждены исправлять проект, перепроходить экспертизу.

- Вернемся к теме риэлторов. Некоторые эксперты уверены: агенты – это лучший метод распространения информации о проектах застройщика и о самой компании? Верна ли такая позиция? Чем может грозить одна надежда на риэлторов?

- Вопрос здесь в другом: работает ли такое сотрудничество или нет. С одной стороны, у каждого застройщика должен быть свой отдел продаж, который знает все о проекте, но менее осведомлен о предложениях конкурентов. Риэлтор – это специалист, который должен владеть всей информацией по рынку и давать внятное, объективное разъяснение, чем, например, панельный дом отличается от кирпичного, чем дом на Потоке отличается от объекта на ул. Попова, когда стоит жить в Центре, когда – нет. Они должны давать четкую и грамотную консультацию по всему строительному рынку. В этом случае сотрудничество приносит плоды. Также есть эффект от работы с агентствами в вопросах будущих объектов: если застройщик нашел хорошее агентство недвижимости, которое на этапе проектирования помогает правильно разработать концепцию здания, планировки и образ дома, которые помогут в продвижении такого продукта.

- Сейчас подобная практика используется в СРБ: застройщики советуются с риэлторами по поводу перспективности тех или иных планировочных решений.

- Это говорит об эффективности такого подхода: если бы компании не видели в этом потребности, такая работа не проводилась. Точка зрения всего риэлтерского сообщества часто бывает полезной. Иногда мнение специалистов рынка необходимо и в вопросах застройки города, развития каких-то определенных территорий. Но такой диалог необходимо правильно организовать, чтобы вопреки всем положительным возможностям это не отразилось негативно для застройщиков.

- По данным барнаульских экспертов, 80% всех застройщиков города перестали вести активную рекламную кампанию. Чем это можно объяснить: сокращением финансирования или положительной работой «на имя», из-за чего реклама оказывается бесполезной?

- В каждом конкретном случае необходимо разбираться отдельно, но приведу «говорящие» цифры. При анализе рекламной эффективности с одним из застройщиков города оказалось, что средняя стоимость обращения клиента в компанию стоит 1500 рублей. Если взять весь рекламный бюджет на месяц и поделить на количество обращений, то получается именно такая цифра. Это очень много. Необходимо, конечно, еще посмотреть конверсию с каждого звонка, но, думаю, он будет небольшая – не выше 10%. Если затем посчитать в конечных продажах, то затраты на рекламу очень большие. Я думаю, что застройщики начали как-то оценивать эффективность рекламы и смотреть на работающие и неработающие каналы. Кроме того, в конце 2017 года на рынке было очень большое количество предложений, а сейчас их число в разы снизилось, и застройщики, наблюдая за увеличившимся спросом и потоком клиентов, отказываются от рекламы, снижая затраты/

- Ситуация 2017 года не может повториться? Ведь сейчас застройщиками получено большое количество разрешений на строительство.

- Нет. 42 разрешения за полгода – это довольно много, но в следующие полгода их либо не будет вообще, либо число достигнет максимум 5-10. Для сравнения: в 2013-2014 годы выдавалось порядка 70 разрешений на строительство. И сегодняшнее число с учетом увеличившегося спроса – это отнюдь не много. Сейчас застройщики сделали какой-то задел, что позволит избежать явного дефицита жилья. Но вопрос: «Когда и как будут выдаваться следующие разрешения на строительство?», остается открытым. Недавно вступили в силу все изменения в законодательство, и здесь необходим период адаптации.

- Но период адаптации когда-то закончится, и через несколько лет на первичном рынке появится новая форма работы и сотрудничества дольщиков и застройщиков, связанная с полным переходом на проектное финансирование. Можете назвать ее сильные и слабые стороны?

- Вопрос далеко не однозначный. Здесь очень много «если». И в данный момент каждый участник рынка должен сделать чуть больше, чем обычно. Если раньше было все понятно, то сейчас необходимо детально разобраться в новых требованиях. Важно, чтобы застройщики и заинтересованные лица выявляли какие-то нестыковки в законе, направляли свои претензии, в результате чего появлялись новые инициативы, направленные на урегулирование всех имеющихся противоречий. Если каждый будет сидеть и ждать, что все само собой случится, то время адаптации растянется надолго.

Взять, к примеру, счет эскроу. Они могут отпугнуть покупателей, которые побоятся отдавать банку 2-3 млн рублей и лучше отложат покупку до того момента, пока дом не будет полностью завершен и сдан. Также застройщик за весь период строительства все проценты, которые он уплатит, включит в стоимость квадратного метра, которые затем полностью перейдут на плечи покупателей.

- Не может ли это отпугнуть покупателей?

 - Может. Существует такое понятие как оборотный фонд жилищного строительства. Сейчас в городе на разных этапах строительства находятся 1,2 млн квадратных метров жилья. В соответствии с новым законодательством может сложиться так, что люди будут покупать только готовое жилье. Пока эти 1,2 млн финансируются на основе договоров долевого участия, а дольщик несет деньги и получает более низкую цену. Застройщик дает эту цену, потому что понимает, что стройку финансируют. Этот механизм предлагают дополнить третьим звеном – банком – который и будет финансировать строительство. И получается добавленная стоимость возрастет на величину банковского процента.

- Некоторые эксперты высказывали опасения, что новое законодательство приведет к снижению качества нового жилья: для многих барнаульцев и сейчас цены на квартиры неподъемно высокие, а рост в 5-10% снизит интерес к новостройкам. В результате застройщики будут стараться максимально снизить стоимость или не дать ей расти. И выход тут почти один – покупка дешевых материалов. Как Вы считаете, такое возможно или это «страшилки»?

- Я не думаю, что такое произойдет. Кончено, всегда найдется один-два застройщика, которые воспользуются ситуацией. Если долго наблюдать за рынком, следить за компаниями и их меняющимися принципами работы, то можно увидеть новые подходы, новые улучшенные технологии. По большей части застройщики – очень ответственные лица. Низкое качество жилья часто не зависит от качества материалов, иногда решающую роль играет человеческий фактор. Например, вышел работник в плохом настроении и не доложил раствор в кладку, а кто-то не успел проконтролировать, и потом эта стена промерзает. Застройщики после сдачи дома несет гарантийные обязательства, ему просто не выгодно делать плохо.

- Сейчас Барнаул активно прирастает окраинами: не так давно продан под застройку квартал 2038, ранее – 2032. Однако администрация города еще некоторое время назад настраивала застройщиков на освоение ранее застроенных территорий. И об этом пока как-то забыли. Все ждут принятия нового Генплана или есть другие причины?

- Отсутствие Генплата – это главная причина. На ранее освоенных территориях очень много вопросов, связанных с частной собственностью: чтобы перестраивать эти районы, необходимо выкупать земельные участи.

- Существует ли какая-то опасность в сосредоточении на окраинах такого большого количества жилого массива?

- Опасностей никаких нет, есть сложности со строительством дорог и инфраструктурой. Нужно создавать также рабочие места, чтобы у людей не было необходимость ежедневно ездить в центр города. Также важно расширять существующие магистрали, чтобы частично решить проблему пробок.

- Кирилл Юрьевич, с недавних пор Вы занимаете пост исполнительного директора Союза строителей Алтайского края. Как-то изменилась работа организации с вашим приходом? Какие направления деятельности Вы видите?

- До меня данную должность занимал Игорь Перемазов, им был проделан огромный объем работы по запуску деятельности Союза строителей. Сейчас стоит задача усилить развитие по всем направлениям и продолжить активную работу по заданному курсу. Одной из главных целей, которая стоит перед нами, – наладить полезное взаимодействие всех участников рынка. На самом деле между разными категориями отрасти много недопонимания и противоречий, и устранить их можно только комплексом различных мероприятий – круглыми столами, конференциями, публикациями в СМИ, рабочими группами.

Ближайшее крупное мероприятие – это краевой День строителя, который состоится 8 августа в Молодежном театре Алтая. Его мы организуем вместе с Минстройтрансом Алтайского края и очень хотим привлечь как можно больше компаний, так или иначе связанных со строительством. В Барнауле, только по данным онлайн-справочника, существует свыше 1500 подобных компаний. Нам необходимо собрать их в одном месте, чтобы показать значимость строительной отрасли, ее важность для всей экономики региона. Поэтому просим всех строителей принять участие, предварительно обратившись в Союз строителей.

Алёна Ощепкова