О том, почему барнаульцам следуют покупать квартиры для аренды в Павловске, зачем жители райцентра делят свои земельные участки, какие критерии являются определяющими для покупателей домов, «Недвижимость Алтай» рассказал руководитель павловского агентства недвижимости «Мой дом» Данил Русинов.

- Данил, можете сказать, в чем заключаются особенности работы на рынке недвижимости сельской местности?

- Грандиозных отличий между проведением сделок в городе и селе нет – юридическая сторона одна и та же. Разница проявляется в том, что численность населения значительно меньше, и практически все друг друга знают. Именно из-за этого в селе более тесные взаимодействия с регистраторами. Мы всегда знаем, с кем работаем, и в случае возникновения каких-то проблем они всегда нам звонят, и мы оперативно устраняем. 

Нередко приходится проводить сделки с объектом, историю которого я знаю от строительства до третьей перепродажи. Также я лично знаком со многими продавцами и покупателями, знаю их предпочтения, желания, особенности.

Барнаульские агентства работают преимущественно на сделках, а мы строим свою работу преимущественно на юридических услугах в сфере недвижимости. Часто обращаются за оформлением документов: пристрои, перепланировки, наследство, старая приватизация, земля.

- Тесные отношения с клиентом – это плюс или минус?

- Конечно, плюс, ведь так работать намного легче. Мне понятны эти люди, я знаю, где можно не волноваться, а где следует быть более внимательными, объяснить человеку не один, а три раза, чтобы у него сформировалось четкое понимание происходящего. Очень много людей знают меня лично еще со школы, и, конечно, они доверяют мне и сотрудникам агентства.

- Данил, оцените, пожалуйста, прошедшие полгода: как за этот период изменилось количество проводимых сделок в сравнении с аналогичным периодом 2017 года? Есть ли положительная динамика?

- В прошлом году был настоящий провал, а в этом году, начиная с февраля, активность покупателей ощутимо повысилась. Конечно, именно в типах покупаемых объектов мы сильно отличаемся от Барнаула: у нас нет первичного рынка многоквартирных домов. Но при этом обращений за покупкой новостроек в Барнауле в этом году было больше.

- Получается, что в ваше агентство часто обращаются павловские клиенты, желающие купить новостройки в Барнауле?

- Обращаются, но не очень часто. Город близко, у многих есть автомобили, поэтому большинство самостоятельно подыскивают варианты. Обращаются те, кто совсем не ориентируется в этом рынке, и меня они знают лично. Им просто так спокойнее, они понимают, что я буду вести работу в их интересах. Мы едем не по всем застройщикам, а в конкретную компанию, заранее выбрав подходящие по запросам клиента варианты.

- Расскажите, пожалуйста, о соотношении сделок с домами-коттеджами и благоустроенными квартирами. Какой сегмент предпочтительнее для покупателей?

- 50/50. Несмотря на то, что мы находимся в селе, квартиры здесь пользуются повышенным спросом. Чаще всего этот сегмент приобретают граждане, которые уже проживали в квартирах, они прирастают к этой жизни, и для них становится нормой иметь дачу, выращивать там урожай. Хотя по всем параметрам они вполне способны к проживанию на земле.

Также часто квартиры предпочитают люди пенсионного возраста, которые перебираются в благоустроенное жилье, когда чувствуют нехватку сил для содержания дома. Молодежь редко уезжает с земли. Исключение составляют семьи с детьми, где мужчины работают вахтовым методом. В целом можно сказать, что ориентация на дома и квартиры зависит не от возраста, а от ощущения человеком своих сил и возможностей. Проживание в доме часто сопряжено с одной большой сложностью – в холодное время года объект требует регулярного отопления. Газ в селе проведен не везде, и очень много домов имеют печное отопление. А от него люди бегут. Многие для себя решают, что будут жить в квартире и ездить на дачу, чем носить дрова, уголь и топить печь. Собственники домов с газом такие решения принимают реже.

Добавлю, что квартиры пользуются спросом, несмотря на то, что стоимость одного квадратного метра в среднем на 10 000 рублей выше, чем цена квадрата жилого дома.

- Но ведь этот рынок стареет…

- Многоквартирные дома, которые сейчас стоят в Павловске, построены высокого качества и имеют гораздо больший запас прочности, чем те объекты, которые строят сами граждане. Железобетонные панели намного прочнее стен из газобетона, бруса. Такие дома ветшают только внешне, что легко поправимо. Но кирпичные и панельные объекты еще будут жить много лет.

- Не так давно барнаульский застройщик рассказал нам о давно существующей потребности в районных центрах в новых благоустроенных квартирах. Но компании никогда не будут строить в селах, потому что даже при стоимости в 35-37 000 рублей за квадратный метр покупателей практически не будет. Существует ли в Павловске такая потребность?

- Да, потребность есть, квартиры, как уже было сказано, продаются хорошо. И покупателям хотелось бы более разнообразных планировок (а, надо сказать, во многих квартирах Павловска они достаточно удачные), качественно и современно благоустроенных дворов. Но платить больше они не готовы. Еще 30 000 рублей за квадратный метр – куда ни шло, но вот при более высоких ценах квартиры не продадутся. И только по этой причине застройщики к нам не идут. Могу сказать, что планы по строительству многоквартирного дома в Павловске были, и даже выделили участок в центре села, но, к сожалению, все осталось только на бумаге.

- Раз вы уже затронули цены, расскажите, пожалуйста, о средней стоимости квартир и домов в Павловске.

- Согласно последним данным, которые мы подводили в конце весны, квадратный метр жилых домов составляет 21 500 рублей, 27 000 рублей стоит квадрат квартир. Конечно, это средние показатели: кто-то поднимает цены до 40 000 рублей за квадрат, но где-то встречается и 8 000 рублей.

- А каков средний размер проводимой сделки?

- В районе 1 миллиона рублей. Более дорогие объекты продаются не так легко. Очень много обращений поступает от держателей материнского капитала, соответственно, их интересует недвижимость до 500 000 рублей. Поэтому число сделок с объектами до полумиллиона рублей доминирует. Однокомнатные квартиры в среднем продаются за 650-700 000 рублей. Хорошие двушки и трешки стоят дороже 1 млн рублей, но и продаваться они будут дольше.

- Насколько дольше? Какой средний срок экспозиции?

- Я своих клиентов ориентирую таким образом: если на объект будет установлена адекватная цена, то месяца за 4 вполне реально его продать. Но не всегда реальную цену можно определить сразу, иногда она становится понятной уже после выставления объекта на продажу. Встречаются, конечно, «затянувшиеся» варианты, но в этом случае наша работа с клиентом прекращается. Если объект не продается в течение года, то можно понять почему – либо своеобразное поведение правообладателей, которое отпугивает клиента, либо цена. Если клиент не желает более разумно подходить к вопросу ее установления, то работу мы прекращаем. Некоторые объекты продаются в Павловске уже 4 года, но цена в таком случае завышена в 2 раза.

- Наличие газа – это один из главных критериев при выборе дома?

- Да, зачастую человек, который обращается с вопросом покупки жилого дома, в первую очередь спрашивает про наличие газа. При ответе, что газа в конкретном объекте нет, разговор заканчивается. Именно этот параметр интересует людей в первую очередь. Даже цена уходит на вторую позицию. Многие не готовы приобретать дешево, но с печным отоплением. Газифицированные дома пользуются большим спросом и их стоимость значительно выше. Люди не хотят топить печь. Да и как показывают расчеты, это ничуть не дешевле, зато требует большого физического труда.

- Какие еще критерии при выборе домов важны для покупателей? Площадь участка, материал и т.д.?

- Зачастую покупателей интересует не площадью участка, а его рельеф. Ведь участок одной и той же площади, например в 10 соток, может обладать разной возможностью использования. В Павловске очень много участков с неровным рельефом, и даже 10 соток превратятся в 2. Кроме того, каждая семья владеет одним или несколькими автомобилями и очень важно иметь круглогодичную возможность подъезда к своему домовладению. Территории на возвышенности, добраться до которых можно только по не асфальтированной дороге, в период дождей становятся очень труднодоступными.

На мой взгляд, сейчас люди также стали более вдумчиво относиться к планировке. Далеко не самое важное значение имеет площадь, но вот удачная планировка даже небольшой дом может превратить в комфортный и удобный для проживания.

- Какие способы жители села выбирают для покупки: наличный расчет, ипотека, сертификаты?

- Чаще всего это ипотека. Когда я начинал работать, то первым моим направлением как раз были жилищные кредиты. Но тогда была совсем иная ситуация: оформить ипотеку самому было крайне трудно, тем более что все пакеты документов отвозились в город. Сейчас ситуация иная: все достаточно ясно и понятно, и многое люди могут сделать сами. Наше участие заключается в оценке недвижимости, редко обращаются за полным сопровождением.

- А как павловчане относятся к торгу?

- В разных случаях по-разному, но в целом – адекватно. Конечно, чисто в цифрах он не такой как в городе (100-200 тысяч рублей), но в процентном соотношении также бывает большая уступка, например, при продаже дома за 500 000 рублей торг в размере 50 000 – это уже 10%.

- Как вы рекламируете выставленные на продажу объекты?

- Чаще всего мы выбираем электронные площадки для подачи объявлений, местную газету рассматриваем редко, так как она дает «пустые» звонки: они поступают от таких же продавцов, которые хотят прицениться, либо от любознательных соседей. А вот доступ в Интернет есть у большинства, к тому же, размещенные там объявления увидят жители других городов и районов. Мы также ведем группы в социальных сетях, выставляем там объекты, и небольшой отклик есть.

- Насколько высокий интерес к павловской недвижимости со стороны жителей других регионов и стран?

- Такие сделки проводятся, несколько лет назад интерес к недвижимости в Павловске был у жителей Казахстана и северных районов России. Они ехали на Алтай с большими по сельским меркам деньгами, могли позволить купить здесь довольно дорогое жилье. В последние годы, если и приезжают, то называют какие-то скромные суммы. Жители Казахстана появлялись после скачка доллара с 30 до 60 рублей в 2014 году, а вот последние годы их практически нет. С других городов и районов тоже едут, но это не является тенденцией, скорее – разовое явление.

- Тогда какие направления выбирают уезжающие из Павловска и района граждане?

- Краснодарский край. Это направление выбирают большинство мигрирующих. При этом часто они едут туда одни, на «пустое» место, не имея даже временных вариантов для проживания. Другие города и регионы выбирают по какой-то причине – там дети, родители, родственники. А вот если павловчане просто хотят уехать из Алтайского края, то выбирают Краснодарский край, реже – Московскую область.

- Не могу не спросить про рынок земельных участков. По моим наблюдениям, наметилась такая тенденция: собственники больших участков, на которых уже есть дом, делят его на два и выставляют на продажу вторую половину, там, где чаще всего находился огород. Из-за чего возникла такая ситуация?

- Из-за нехватки земель под строительство. В Павловске рынка земельных участков нет из-за отсутствия свободных территорий для приобретения и последующего строительства. Вокруг села есть много свободной земли, но она относятся к землям сельскохозяйственного назначения, которые никто не отдает под застройку. Существует и микрорайон Мирный, расположенный по левой стороне на въезде в село, и там еще можно найти свободные площади. Но эта территория является непопулярной, и в будущем у собственников могут возникнуть большие трудности с продажей объектов. Нет в этом районе социальных объектов – детских садов, школ, магазинов. Некоторые павловчане селятся даже на территории дачного поселка, который чуть ближе Мирного. Там возводят дома и проживают круглогодично. Но данная территория – очень сложная в юридическом смысле. Два расположенных рядом участка там могут относиться к разным категориям – поселений и сельхозназначений. Конечно, быть такого не должно.

- Но можно ведь перевести из одной категории в другую.

- Этот процесс очень длительный, сложный, происходящий с одобрения края. Есть на территории Павловска «бермудский» треугольник – большой земельный участок сельхозназначения, расположенный недалеко от дороги на Ребриху. Сейчас он находится в федеральной собственности, его никто не обрабатывает, за ним никто не следит, но и переводить в категорию земель населенных пунктов край запрещает. Однако для села, как мне кажется, этот участок был бы спасением: после перевода его в земли населенных пунктов администрация села могла организовать продажу земельных участков под застройку. Так бы пополнился бюджет Павловска, а люди получили территорию для застройки. Тем более что все коммуникации находятся совсем рядом. Я уверен, что участки бы там раскупили.

- А что можете рассказать про особенности рынка аренды в Павловске, существует ли вообще этот рынок?

- Аренда жилья в Павловске востребована намного больше, чем в Барнауле. Но предложить людям нечего.

- Почему?

- Я тоже долго размышлял над этим вопросом «Почему?». Как мне кажется, сдавать за деньги, которые считаются адекватными для нашего села, владельцы жилья не хотят. А вот за слишком высокую стоимость уже арендаторы не готовы снимать. И собственников в этой ситуации понять можно: большинство квартирантов заметно ухудшают состояние жилья. А стоимость пластикового подоконника, на котором они режут колбасу, дверей, открывающихся  не всегда руками, одинаковая как для Павловска, так и для Барнаула. Но одно дело, когда за квартиру в Барнауле платят 13 000 в месяц, другое – 5 000 рублей. Я неоднократно встречался с собственниками жилья, у которых оно стоит пустым, и они считают нецелесообразным сдачу в аренду, потому что потом придется потратить больше средств на восстановление. Именно поэтому – из-за малого количества предложений –стоимость аренды в Павловске неуклонно растет. Если в Барнауле много новостроек и ряд граждан купили по несколько квартир, то сразу встает вопрос: «Кому их сдать?». В Павловске такой вопрос задавать некому. Квартиры охотно арендуют студенты колледжа, находящегося в микрорайоне Ремзавод, ведь не все хотят жить в общежитии, да и не всем там хватает места, молодые семьи, стремящиеся отделиться от родителей. Также арендуют различные организации, направляющие в Павловск своих специалистов на временные работы.

У меня есть знакомый, который сейчас рассматривает приобретение квартиры в качестве инвестиции, и спрашивал у меня: где выгоднее купить – в Барнауле или в Павловске. Я ему ответил: если для сдачи в аренду, то однозначно в Павловске, потому что арендаторы будут всегда, и квартира быстрее окупится.

- Данил, как вы видите дальнейшее развитие рынка недвижимости в сельской местности? Какие у него перспективы?

- Необходимо, конечно, увеличивать количество земельных участков, предлагаемых для застройки. Люди с удовольствием возводят жилые дома. Могу привести аналогию с автомобилями. Было время, когда их могли купить только очень состоятельные люди, сейчас же личный транспорт может себе позволить практически каждый. Также и со строительством: технологии настолько сильно шагнули вперед, что сегодня люди могут строить быстро, качественно. И это требует не таких больших затрат, как десятилетия назад.

Но перспективы развития рынка во многом зависят еще и от экономической устойчивости населенного пункта. Павловск будет стоять вечно, ему ничего не грозит. Мы имеем идеальное расположение: через нас проходят автодороги в Новосибирск, на Казахстан, на соленые озера. Сейчас достраивают крупный деревоперерабатывающий завод. У нашего села очень твердая основа.

Алёна Ощепкова