О том, как можно выявить проблемную новостройку, почему в городе возник дефицит трех- и четырехкомнатных квартир, зачем компании возводят дома в малопопулярных районах, «Недвижимость Алтай» рассказала Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко».

- Татьяна Анатольевна, оцените, пожалуйста, состояние рынка первичного жилья в Барнауле в данный период? Что происходит с предложением? Насколько вырос спрос в сравнении с началом года?

- Все мы знаем, что в кризисное время – 2014-2015-е годы – предложение превышало спрос. Сейчас рынок коренным образом меняется, и вскоре мы придем к тому, что спрос будет превышать предложение. По законам рынка, это влечет за собой увеличение стоимости жилья.

Последние несколько лет продажам квартир на первичном рынке способствовали как банки, так и риэлторское сообщество. Застройщики повернулись к нам лицом, и мы помогли этому рынку подняться. У некоторых компаний до 80% продаж происходит через агентства недвижимости.

Банки также способствовали увеличению спроса. Все помнят, что в кризисные годы ипотечная ставка составляла 15%, сейчас она упала до 8,7%. Это, соответственно, очень сильно продвинуло ипотеку, и практически все банки заявляют о рекордных объемах кредитования.

Также сдвинули продажи недвижимости все государственные программы – маткапитал, субсидированная ставка от застройщиков, льготная ипотека в 6%. Многие держатели сертификатов за рождение второго или последующего ребенка задействовали его именно сейчас. Семьи покупают небольшие квартиры в 20-25 квадратных метров в строящихся домах в центральной части города. Стоимость таких объектов не превышает 1 млн рублей.

Однако вскоре нас ожидают серьезные перемены. С 1 июля вступил в силу 218 ФЗ. С начала года до июня Госинспекция выдавала разрешительную документацию далеко не всем застройщикам и в объеме, который был меньше заявленного. Мы предполагаем, что в связи с уменьшением выдачи разрешительной документации будет дефицит предложения, из-за чего вырастет спрос и цена. Граждане, видя такой ажиотаж, поспешили приобрести квартиры в новостройках, которые строятся именно сейчас. При низкой процентной ставке на рынок вышли и инвесторы, которые являются не только владельцами бизнеса, но и обычными людьми, уже имеющими жилье, но берущие ипотеку с перспективой на будущее. Примеров домов в Барнауле, которые возводятся практически полностью на средства инвесторов, очень много.

- Вы сказали, что 80% квартир продаются через риэлторов. Существуют ли для застройщика какие-либо риски от такой зависимости?

- Совершенно никаких. Компании не вкладываются в продвижение отдела продаж, они всячески стараются «вырасти» в глазах риэлторов и покупателей, поэтому увеличивают темпы строительства, возводят качественные дома, не срывают сроки. Для покупателей сотрудничество с риэлторами – также большой плюс. Когда потребитель приходит к застройщику, он получает одну информацию, когда обращается в агентство недвижимости, то получает адекватные и объективные данные о каждом застройщике и объекте. Мы ничего не скрываем, открыто говорим о возможных рисках, преимуществах покупки жилья на определенных стадиях строительства.

- Некоторые застройщики привлекают риэлторов и АН повышенными комиссионными, премиями, бонусами и т.д. Получается, что специалисты по недвижимости заинтересованы работать и предлагать жилье определенных застройщиков.

- Агентство существует на рынке, исходя из рекомендаций, из своего рейтинга. Если мы будем замотивированы только на комиссию застройщика, не учитывая мнения клиента, то рано или поздно уйдем с рынка, так как конкуренция в этой среде очень высокая: сегодня в Барнауле существует свыше 200 агентств недвижимости. Конечно, мы берем во внимание комиссионные, но это далеко не первый пункт в общении с клиентами. Одно дело, когда застройщик – высокорискованный, и какую бы он комиссию не платил, дорожащие репутацией риэлторы своего клиента к нему не поведут. Это возможно только в том случае, если клиент обращается к частному маклеру, который не «печется» о своей репутации.  

- Сейчас у барнаульских покупателей существует большой выбор по локации: граждане имеют шанс приобрести новые квартиры в разных районах города. Насколько высокий спрос, скажем, на квартиры в домах на Потоке и Дальних Черемушках?

- Очень интересна ситуация с Потоком и поселком Южный. Это локация, из которой люди уезжать не хотят, это город в городе. Ни один южанин не согласится на переезд в центр Барнаула. Это какая-то сложившаяся внутренняя культура. Сейчас на ул. Эмилии Алексеевой строится дом, и мы очень хорошо продаем там квартиры. Покупают их преимущественно люди, которые на Потоке жили, продают там ветхие квартиры и вкладывают в новостройки. Они не хотят менять локацию, им здесь удобно. Кто-то родителей поближе перевозит, кто-то – детей. Застройщики совсем не проигрывают, когда выбирают такие обжитые районы. Там существует высокий спрос и на коммерческую недвижимость.

- Что является главным критерием для покупки квартир: цена, месторасположение, площадь?

- Все зависит от спроса клиента. Граждане разные, уровень доходов отличается. Для одних главное – цена и площадь, для других – качество, статус жилья и расположение. Очень важно выявить четкую потребность клиента. После этого ему проще что-либо предложить. Благо, выбор новостроек в плане локации большой. Если клиенту необходимо жилье эконом-класса, то очень часто приобретают квартиры с отделкой. Не так давно зашедшая новосибирская компания на 80% закрыла нишу квартир с отделкой, так как их ближайший конкурент такой цены не дает.

- Сейчас в России разрабатывается законопроект о запрете застройщикам сдавать квартиры без отделки. Чем чревато это для рынка?

- Не думаю, что введение такой нормы обернется серьезными изменениями на рынке. Правда, она может повлиять на стоимость квартир. Уже сейчас мы четко видим удорожание квадратного метра новостроек, а этот фактор, естественно, будет способствовать росту цен. Некоторые покупатели оценят такое новшество, другие будут недовольны им, из-за чего после сдачи дома начнут делать ремонт по своему вкусу.

Самое обидное, что законопроекты принимают далекие от практики люди, они не учитывают мнение профессионального сообщества, застройщиков, риэлторов. Если бы нас слышали, то все принимающиеся законы были работающие. Это касается и 218 ФЗ. На момент его принятия в стране был доведет до совершенства и работал 214 ФЗ, все к нему пришли, рынок новостроек развивался. У нас в Барнауле проблемных застройщиков – единицы. Также немного компаний, которые нарушают срок сдачи. Но все отработанные механизмы разрушили, а деньги отдали банкам. Где вообще гарантии, что банки не уйдут с рынка вместе с деньгами?

- Наверное, нужно сотрудничать только с монополистами.

- Именно. Получается, что банкам дали возможность заработать, но обрушили рынок застройщиков. И страдают от этого покупатели. Поговаривают, что Минстрой займется строительством домов, как это было в советские годы. Наверное, все идет к тому, что останутся только крупные застройщики и государство.

- Вы сказали, что проблема с затягиванием сроков сдачи домов в Барнауле незначительна. Однако по нашим данным, напротив, ситуация с нарушением сроков ввода в эксплуатацию в городе ухудшилась. Есть компании, которые много раз переносят сроки, из-за чего возникает многомесячная задержка.

- Одна из причин переносов сроков сдачи – государственный аппарат. Приходит застройщик с пакетом документов, в котором четко прописана дата ввода дома, например, декабрь 2020 года. Но Госинспекция эти сроки не утверждает: у них есть свои нормативы. Поэтому чиновники прописывают сдачу, например, в декабре 2019-ого, а затем застройщик обязан прийти и продлить срок. Это приводит к недовольству со стороны дольщиков, снижению репутации застройщика. Данная проблема появилась в результате несовершенства законов, когда государственный аппарат, подконтрольный «галочкам» и инструкциям, и бизнес не могут договориться. Конечно, есть ряд компаний, действительно испытывающие трудности при строительстве. Но вычислить их просто, и многие эксперты рынка могут с точностью сказать, какой дом сдастся вовремя, какой – почти, какой – через год-два. Лично у меня есть ряд факторов оценки застройщика.

- Можете их назвать?

- Самый главный – подрядчики. Если у застройщика развита практика расчета с подрядчиками не денежными средствами, а квартирами, значит, у этого застройщика есть или будут большие проблемы. Крупные и финансово стабильные компании рассчитываются с подрядчиками не квартирами, так как это рушит их продажи и приводит к снижению стоимости квадратного метра. Да, есть в городе единицы из числа успешных фирм, использующие такой инструмент, но они очень грамотно им апеллируют: отдают подрядчикам неликвидные этажи – первые, последние, торцы. Компании, выходя с такими квартирами на рынок, не составляют конкуренцию отделу продаж.

- Но в чем тогда выгода для подрядчика работать ради неликвидных квартир?

- Крупные компании рассчитываются квадратными метрами лишь частично, а также делают большой дисконт на такие объекты. Поэтому подрядчик в любом случае останется в плюсе после реализации. Но надо понимать, что так работают далеко не все. В Барнауле есть застройщик, который вышел с проектом и сразу начал раздавать подрядчикам ликвидные квартиры и этажи. Для нас это послужило «звонком», мы сразу поняли: у объекта будут проблемы с переносом сроков. Так и вышло. Но самостоятельно разобраться во всех нюансах такой игры очень сложно.

- Какие еще критерии, отличающие надежных застройщиков и фирм-однодневок, можете назвать?

- Если компания только сегодня вышла на рынок, то здесь даже специалист высокого уровня не даст гарантии по качеству и срокам сдачи домов. О работе застройщика можно судить после сдачи хотя бы одного объекта. Но теоретически мы можем узнать о качестве будущего дома, посетив стройплощадку, посмотрев на закупленные материалы, их стоимость.

- Татьяна Анатольевна, в беседе ранее Вы сказали, что крупногабаритные квартиры в строящихся домах в спальном районе города уже практически невозможно купить. Чем вызван такой интерес к большим квартирам? Ведь их стоимость довольно высока. За счет каких средств и кто их покупает?

- Приобретают крупногабаритные квартиры преимущественно за счет ипотеки и средств материнского капитала. Трешки, четырешки в новостройках, в квартирах 2033, 2032 являются дефицитными, их нет в том объеме, что требуется населению. В свое время в новостройках появилось большое количество домов с малогабаритными квартирами. За 3-4 года семья расширилась, и у людей образовалась потребность в более просторных квартирах. Но застройщики не успели своевременно «перепилить» свои планировочные решения на более просторные квартиры. И поэтому компании в квартале 2032 «словили хайп», предложив такие квартиры в хороших качественных домах, с более совершенной инфраструктурой. При этом на старте продаж стоимость квадратного метра была невысокой, и люди очень быстро среагировали, вывели накопления, маткапитал, взяли ипотеку. Все эти факторы и дали такой повышенный спрос. На сегодняшний день в этом квартале сложно купить квартиры в домах, сдающихся в 2020-2021 годы. В центре тенденция другая. Там трешки продаются в последнюю очередь, а людей интересуют однушки и двушки.

- Уже давно говорят о том, что на окраинах города строить совершенно ни к чему – якобы, там и так предостаточно жилья. Но застройщики до сих пор смотрят в ту сторону, а квартиры там раскупаются. Что все-таки привлекает горожан в Новостройках?

- Именно на окраинах города застройщики реализуют квартальные проекты, грамотно проработана вся инфраструктура: детские сады, школы, бассейны, спортивные площадки. Все это находится за забором, под видеонаблюдением. Если мы вернемся на Поток, в Центр, то там столкнемся с элементарной нехваткой земли, чтобы реализовать аналогичные по масштабности проекты. В точечной застройке такого комфорта невозможно достичь. Конечно, сейчас идут разговоры о новых кварталах на уже застроенных территориях, но на реализацию этих проектов требуется много времени.

- В отделе продаж одной строительной компании «Недвижимость Алтай» рассказали, что сейчас застройщики придерживают реализацию некоторых интересных проектов, пока не распродадут квартиры в уже строящихся домах. Действительно такое явление существует на рынке?

- Да, конечно. Это легко объясняется высоким спросом. Многие застройщики получили до 1 июля разрешительную документацию на новые проекты, но запускать их в продажи и реализацию не торопятся, так как есть спрос и тенденция к росту цен на квадратные метры.

- Стоимость трешек – примерно от 3 млн рублей, маткапитал – 500 тыс. рублей. Получается, семья берет 2,5 млн рублей ипотеки. Это довольно крупная сумма… Не столкнёмся ли мы в будущем с массовыми невыплатами, учитывая, что в последний год банки реже отказывают в выдаче кредита, и его получают практически все желающие, вне зависимости от их финансовой стабильности.

- На самом деле ипотеку не так просто получить. Некоторые риски банк закладывает в процентную ставку, которая выше, например, для заемщиков с маленьким первоначальным взносом. Если клиент был недобросовестным заемщиком в прошлом, то уже на первом этапе программа его отфильтровывает. Кроме того, ипотеку в 2,5 млн рублей берут и приобретают на эти средства крупногабаритное жилье платежеспособная часть населения. В 2018 году мы экономически выровнялись, люди действительно начали зарабатывать деньги. И мы сейчас говорим о гражданах 30-50 лет, которые уже твердо встали на ноги, когда и муж, и жена зарабатывают. У моего агентства 80% клиентов – именно такие семьи. Они идут к расширению осознанно, все просчитывают.

- Какова доля клиентов, которые приходят без первоначального взноса, но хотят получить ипотеку и купить квартиру?

- Такие клиенты тоже есть. В этом случае мы пользуемся займами как от банков, так и застройщиков. Эти деньги идут на первоначальный взнос по ипотеке. Но такие заемщики не рассчитывают на большие квадраты, они предпочитают небольшое жилье с ремонтом. Мы переводим этих горожан из сегмента аренды в сегмент «платим за свое ипотечное жилье». Таких людей очень много, они недавно закончили институт, работают, платят 12-13 тысяч за съемное жилье. Но ипотека в таком случае составляет 10 тысяч в месяц, еще 2 тысяч – выплата займа. В сумме получается 12 тысяч, но уже за свое жилье. В моей практике была семья – 50-летние муж и жена, которые 25 лет жили на съемной квартире. И мы смогли переселить их в новостройку.

- Здесь, наверное, проблема «черных» зарплат, когда люди имеют неофициальный доход, и банки никогда не выдадут им ипотеку.

- Да, такое есть. Но банки часто понимают эту ситуацию и предлагают два документа, по которым можно получить ипотеку – справка по форме 2-НДФЛ и по форме банка, где бухгалтер компании указывает реальный доход сотрудника. В Барнауле многие горожане имеют вторую работу, подработку, трудятся на фрилансе. У нас очень многие таксисты зарабатывают хорошие деньги, работая неофициально, и покупают квартиры в ипотеку. Этим людям мы даем возможность приобрести жилье.

- Татьяна Анатольевна, чего риэлторы ждут от оставшихся месяцев 2018 года на рынке?

- Однозначно будет повышение спроса и рост цен. В начале года мы прогнозировали удорожание новостроек до 30%, возможно, так и произойдет. И к этому готовятся все – банки, клиенты, риэлторы. Традиционно в ноябре и декабре возможен высокий всплеск, объясняемый еще и нестабильностью валюты, увеличением НДС с 1 января 2019 года, высокой инфляцией. Все понимают, что недвижимость, особенно новая, – лучшее вложение.

Алёна Ощепкова