О том, почему в Барнауле много домов-недостроев, какие основные ошибки допускают частные строители, почему в городе непопулярны таунхаусы, «Недвижимость Алтай» рассказал руководитель строительной компании «Вариант» Михаил Кочетов.

- Михаил Иванович, как вы оцениваете состояние рынка малоэтажного строительства в Барнауле? Какие тенденции Вы можете отметить?

- Рынок малоэтажного строительства Барнаула и пригорода несколько хаотичный. Если проводить аналогию с рынком многоэтажной застройки, то здесь за долгие годы уже сформировались определенные критерии оценки того или продукта, параметры. Сегодня все риэлторы, застройщики, большинство продавцов и покупателей понимают, сколько должна стоить квартира в многоэтажном доме в центре города, сколько – аналогичное жилье в спальном районе. Мы приблизительно знаем, какая стоимость будет у квартиры без отделки и с ремонтом. В сегменте малоэтажной застройки общих критериев оценки нет. Причем их не существует как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.

Если сегодня анализировать предложения этого рынка – то, что выставлено на продажу,  – то можно отметить абсолютную бессистемность: по одной и той же цене можно увидеть продукт совершенно разного качества, с совершенно разными параметрами. И эти вещи абсолютно необъяснимы. Логика продавца в этом случае выглядит так: «Я потратил на строительство этого дома такую-то сумму, и я хочу за него получить столько-то». На самом деле, вложить можно огромные суммы, но вряд ли он будет продан за сумму, что в него вложили. Именно поэтому на рынке сложно ориентироваться.

- Может быть, это произошло из-за того, что в Барнауле нет крупных строительных компаний, которые бы занимались только строительством домов?

- Действительно, на этом рынке практически нет системных игроков. Вернемся к рынку многоэтажного жилья. Здесь есть крупные зарекомендовавшие себя компании, которым люди доверяют, знают их качество. Но на рынке малоэтажки были предприняты лишь единичные попытки в плане массового строительства. Например, «Жилищная инициатива» возводила типовые индивидуальные дома, сейчас эту попытку повторяет «Барнаулкапстрой», возводя поселок «Радужный спутник». Но, видимо, не все так гладко, есть некоторые ошибки при постановке целей и задач, и эти проекты «буксуют». И больше желающих заняться системным строительством нет. Это приводит к потере ориентиров и отсутствию сформированного предложения.

- Как вы считаете, почему малоэтажное строительство не привлекает крупных инвесторов?

- Часто проектам мешают сами покупатели. В коттеджном поселке все дома – одинаковые. Таковы принципы комплексной застройки, так происходит во всем мире. У нас же многие отказываются жить «как в инкубаторе». Второй момент – отсутствие собственного выбора. Многие покупатели, анализируя проект или готовое решение, говорят, что многое бы переделали. На самом деле, они со всем оказались бы согласны. Но тот факт, что не они так решили, их пугает. К сожалению, пока не получается применять те же условия в малоэтажной застройке, что и в многоэтажной.

Еще один момент – человек, который хочет переехать на землю, не понимает цену вопроса. Если он решил возвести дом, то ему никто не скажет конечную цену строительства. Строители, которые работают на этом рынке, подрядчики называют очень абстрактную цену, используя термины «под ключ», «под отделку», и, что самое страшное, каждый вкладывает свои смыслы в эти понятия. Человек оказывается дезориентированным. Например, ему называют цену в 4 млн, он считает, что за эту сумму получит готовый дом, но в итоге ему поднимают коробку с окнами и дверьми, и, чтобы довести этот объект до пригодного к жизни состояния, необходимо примерно еще столько же.

- Это вина подрядных организаций, которые не прописывают все условия в договоре? Или собственника, который не до конца понимает?

- Я бы сказал, что это не вина, скорее – хитрая стратегия. Основной задачей является любыми правдами и неправдами получить с заказчика первые деньги, а потом он никуда не денется. Но и у заказчиков есть слабое понимание рынка. Просто потому, что невозможно быть специалистом во всех отраслях. Влияют и вышеперечисленные факторы: когда нет ориентиров, параметров оценки, человек в состояние дезориентации покупает участок, идет к строителям, говорит: «Я хочу построить дворец», ему отвечают: «Мы построим дворец за такие-то деньги». Но никто не сообщает, сколько в конечном  итоге этот дворец будет стоить. В результате появляется коробка, а затем надпись: «Продается». И таких предложений на рынке достаточно много. Они появляются из-за того, что человек не рассчитал свои возможности, свои ресурсы, и  просто понял, что этот дом он не достроит никогда. Либо долгие годы живут в полудостроенных домах.

- Здесь, наверное, еще вмешивается проблема низкой платежеспособности населения.

- Да, совершенно верно. Сегодня банки не кредитуют индивидуальное жилищное строительство принципиально. А если и кредитуют, то на общих основаниях и под залог какой-то недвижимости. Мало кто готов рискнуть и заложить единственную квартиру в банк, не имея гарантий получить ожидаемый результат. Даже покупая у компании, которая предлагает «под отделку», неизвестно, сколько еще придется в эту отделку вложить.

- Но ведь существуют компании, которые могут просчитать всю экономику строительства?

- Нет. В Алтайском крае таких компаний точно нет. Возможно, они существуют в других регионах.

- А как же проектные институты, которые оценивают стоимость строительства того или иного объекта.

- Проектным институтам сегодня не интересно работать с индивидуальными застройщиками. Что такое проект дома площадью 100 квадратных метров? А площадь 100-120 квадратов имеют 80% домов, которые вводятся в эксплуатацию. Стоимость проектирования такого дома в институте – это около 200-300 тысяч рублей. При этом здесь необходима плотная работа с заказчиком. Им это просто не интересно. Ведь проектирование многоэтажного дома стоит несколько миллионов рублей. Есть проектные бюро, которые, возможно, и сделают проект. Но стоимость считать никто не будет.

Нет предложений готовых, комплексных (сейчас мы не говорим о рынке вторичных предложений). Человек идет в банк, берет ипотеку, покупательская способность низкая, доходы невысокие. Среднестатистическая семья в теории может взять кредит и купить дом. Но он должен быть полностью готов к проживанию. Стройку банки не кредитуют. Только «Россельхозбанк» выдавал целевые кредиты на строительство, но несколько лет назад они эту программу свернули. Выданным кредитом человек может распорядиться по своему усмотрению, и в итоге денег нет, кредита нет, у банка нет залога, есть просроченная задолженная история.

- В начале года в России был принят закон, по которому дома площадью более 500 квадратных метров должны иметь проектную документацию.

- На рынке индивидуального жилищного строительства Барнаула таких домов нет. Сегодня законодатели не требуют проект на дом менее 3-х этажей. Теоретически человек может строить без проекта, но последствия могут самые печальные. Однако здесь опять встает проблема отсутствия проектных организаций, которые готовы сделать проект за разумные деньги, в короткие сроки и с предсказуемым результатом. Мало получить проект, нужно понять, во что встанет его реализация. Если бы люди знали, у нас было не так много домов в 200-300 квадратов. Если человека правильно сориентировать, он от многих проектов начнет отказываться. Мало того, что строительство окажется дорогим, потом такой дом еще необходимо эксплуатировать. Если посмотреть сегодня публикации на вашем ресурсе, то там можно увидеть много интересного. Есть дома, которые люди строили для себя, но потом поняли, что им не нужен объект такой площади.

- В Барнауле продаются дома за 50 и 70 млн рублей.

- И кто их купит?

- Здесь, наверное, мы возвращаемся к первой проблеме – отсутствие объективной оценки со стороны собственника.

- Да. Скорее всего, человек посчитал свои затраты на этот дом, и он решил, что должен их вернуть.

- Неужели можно вложить в дом 50-70 млн рублей?

- Нет предела совершенству. Можно отделать стены золотыми панелями, сделать крышу из меди. Это технологии наших строителей, подрядчиков, которые заинтересованы не в рационализации, а в вытягивании денег. Строители сами выбирают расходные материалы, и человеку, который несведущ в этом, предлагают сделать отопление с медными или позолоченными трубами. Он соглашается. Но если на этапе проектирования ему сказали, что в итоге дом будет стоить 55 млн, он бы сразу отбросил многие вещи. Я часто привожу аналогию с автомобилями: например, у человек есть деньги на «Ладу Калину», и он не пойдет выбирать автомобиль в «Мерседес Центр». Но здесь бывает так, что человек идет, покупает кузов от «Мерседеса» и пытается наполнить его запчастями от «Калины». Не понятно, можно ли ездить на таком конструкторе. Мы попытаемся все это учесть, и предлагаем завершенный продукт по понятной цене.

- Ваша компания предлагает барнаульцам небольшие одноэтажные дома. Но ведь большим спросом пользуются двухэтажные.

- Это навязанный стереотип. Люди, которые построят двухэтажный дом и поживут в нем немного, скорее всего, пожалеют об этом. Многие при возведении таких объектов делают большую ошибку: на втором этаже размещают спальные комнаты, но забывают про санузлы. С точки зрения архитектуры такие объекты выглядят довольно выигрышно. Но, если мы говорим о небольших по площади объектах, то лестничная площадка двухэтажного дома «съедает» 20 квадратных метров. Что мы выигрываем, если дом маленький? Конечно, двухэтажный объект подойдет для маленьких участков, на которые нужно «посадить» большой по площади объект. Однако человек сначала должен подумать, зачем ему второй этаж? Не проще было бы сделать разумную планировку и уместить все в один этаж? Мы не навязываем свое мнение, а предлагаем

- Для того, чтобы представить и нужны демонстрационные дома?

- Если человек никогда не жил в доме, то ему очень трудно представить его изнутри. Картинки и планировки не дают нужного эффекта. Готовый дом – это сложный технологический продукт. Почему-то считается, что стоимость строительства дома меньше, чем покупка готовой квартиры. Это иллюзии, так не бывает.

Другая ошибка многих частных строителей – переоценка своих сил и финансовых возможностей. Дом площадью 250 квадратных метров только на бумаге кажется маленьким. В реальности его возведение еще в первые месяцы «съест» весь бюджет. На рынок Барнаула «выброшено» большое количество предложений, которые появились именно по причине того, что люди построили себе не то, что им нужно было. Второй момент – недостроили и бросили, потому что поняли: они никогда не смогут завершить. Это осложняет ситуацию, потому что люди считают, что могут купить очень дешево дом. Мы оставляем за скобками качество этого дома.

- Михаил Иванович, последние годы в Барнауле все чаще можно встретить такой продукт как таунхаусы. Есть ли у него будущее?

- Таунхаусы – городской дом, квартира на земле. Люди, которые пытаются реализовать эту идеологию, все путают. В квартале Невском долгое время продавался элитный таунхаус за 12 млн рублей без отделки. Это сумасшедшие деньги, отдав которые придется терпеть соседей. Не бывает элитных таунхаусов. Данный сегмент – это недорогое жилье, где экономят на всем. Но в Барнауле стоимость таунхаусов огромна, за эти деньги можно построить большой индивидуальный дом на хорошем просторном участке. Мы делали обзор таунхаусов в Барнауле и выявили, что есть две крайности – «бараки» и необоснованно дорогие варианты. Проблема еще в том, что жители России очень трепетно относятся к своему личному пространству. В таунхаусах жителям придется постоянно контактировать с соседями, и хорошо, если у них дружеские отношения.