На эти и другие вопросы ответил руководить ООО «Монтажная компания «ПР-Холдинг» Евгений Клейнатовский.

- Евгений Давыдович, расскажите, пожалуйста, как сейчас развивается рынок новостроек Барнаула? Как он взаимодействует со вторичкой?

- На рынке недвижимости Барнаула до недавнего времени было много проблем. Например, квартира в старом фонде стоила дороже, чем в новостройке. Сейчас этот ценовой «разбег» начал сокращаться, ведь такая ситуация – абсурдна. Наглядный пример – автомобильный рынок. Не может машина в автосалоне стоить дешевле, чем поддержанная с 15-летним «стажем». Сегодня определенный старый фонд начал дешеветь в цене. Люди видят износ хрущевок, старых панельных домов, поэтому некоторая старая недвижимость не растет именно с учетом параметров возраста. Исключением могут стать лишь популярные объекты на «красной линии», например, хрущевки на ул. Молодежной. Но если дом стоит в некотором удалении, то возраст начинает давить, и рядом стоящая новостройка все-таки продается дороже.

Есть и другой парадоксальный момент. Если взять группу новых домов, стоимость квартир в которых приблизительно одинаковая, то объект с цветными современными фасадами продается лучше, чем построенный по традиционным технологиям из силикатного кирпича. Стены у него, например, в два раза толще, чем, у так называемых «современных фасадов».

- Говорят, что сейчас на пике популярности – просторные квартиры. Что вы можете об этом сказать?

- Точно прошло то время, когда люди тяготели к квартирам в 200 квадратных метров. Сейчас пришло понимание разумности и целесообразности. Барнаульцы действительно приобретают трешки-четырешки в 90-100 квадратных метров, они считают это оптимальным вариантом. Также появилась новая тенденция и запрос рынка на трехкомнатные квартиры площадью от 55 до 70 квадратных метров. Покупателям не нужны огромные пустые холлы и пространства, которые увеличивают содержание квартиры, размер налогов. Думаю, что квартиры будут тяготеть к сбалансированным объемам, а не раздутым.

- Ранее многие барнаульские застройщики говорили о том, что продают квартиры с минимальной маржой, едва ли не по себестоимости. Сейчас разговоры на эту тему утихли. У компаний вновь появилась большая прибыль?

- Помните, какая стоимость была у квартир в новых кварталах в 2015-2016 годах? 30 000-34 000 рублей за квадратный метр. Такая цена действительно близка к себестоимости. Сейчас цена выросла, следовательно, несколько увеличилась и прибыль. Ряд компаний переделывают свои проекты, уходят от более дорогого монолита к менее затратным вариантам строительных серий. При этом дома в Центре продаются дороже, чем в новостройках, где предлагаются типовые проекты. В центральной части города невозможен такой «шаблонный» подход, здесь площадки под один дом готовятся годами, и поставить сразу пять домов не получается. Это специфика работы на ранее застроенных территориях. Однако многие застройщики последнее время понимают, что лучше меньше, но качественнее.

- Почему?

- Количество приводит к закону больших цифр: сначала очень много объемов, плановая прибыль, затем – много кредитов, и как итог – прекращение работы. Историй таких масса. У нас при сумме кредитной нагрузки около 1 млрд рублей еще ни одна компания не смогла восстановить свою деятельность. «Альфа-Инвест» покинула рынок при сумме долга перед банками в 750 млн рублей, «Горизонт», - 2-2,3, «Алтайкоксохимстрой» - 1-1,3 млрд рублей, «СтройГАЗ» - 1,7 млрд рублей. Я бы сказал, что не знаю ни одну компанию, которая смогла вернуть 600 млн рублей кредитов.

- Как новая модель проектного финансирования может повлиять на рынок долевого строительства?

- Если долевки отменят, то строители действительно не смогут возводить жилье в тех же объемах, соответственно, при меньшей выручке обслуживать старые кредиты станет очень тяжело. Застройщики еще столкнулись с тем, что банки не раздают кредиты налево и направо. С 2015 года (отчасти – как раз из-за банкротства компаний) стройка попала под запрет. А в рамках проектного финансирования, к которому мы скоро придем, банки, как оказалось, несут субсидиарную ответственность за окончание строительства объекта. Но банки и ответственность – понятия, которые бегут друг от друга в разные стороны. Однако закон приняли, и кредитные организации теперь должны более тщательно оценивать ликвидность проекта, который ему предлагают. Если у них появляются сомнения, то классическая схема, по которой застройщик выделяет 10% собственных средств, а банк добавляет оставшиеся 90%, меняется. Вместо 10% компания должна иметь до 30% собственных средств на счете (решение принимается банком в каждом конкретном случае индивидуально). И не важно, что застройщик планировал построить три дома и на каждый отвел по 10%. При этом может возникнуть ситуация снижения объемов возводимого нового жилья.

- В таких условиях половина застройщиков просто уйдут с рынка?

- Не могу сказать однозначно, уйдет ли половина. Сейчас мы находимся во временной паузе: новая схема дольщик-банк-застройщик еще не отлажена, старая уже не работает. Сколько продлится эта пауза, и к какому снижению объемов строительства она приведет, пока неизвестно. Старые проекты однозначно будут завершены. А вот ЖК, которые будут продаваться по новым правилам, появятся только через год-полтора. Из-за этого, предполагаю, что стоимость проектов в хорошей локации вырастет на 10-15%. Объекты в отдаленных районах дорожать не будут. Все равно на рынке есть разница между самым дорогим и самым дешевым. Вот первое так и будет оставаться какое-то время самым дешевым и невостребованным, например, ЖК «Демидов парк». А вот среднее, хорошее и дорогое начнет расти в цене.

- В рамках принятого закона, с 1 июля 2019 года будет запрещено заключать новые договоры долевого строительства. Что по этому поводу думают застройщики? Как быть с уже строящимся домами?

- Если к закону не примут смягчающие поправки, то последняя долевка должна быть зарегистрирована до 1 июля 2019 года. То есть мы должны работать в рамках проектного финансирования или строить объекты за свой счет и продавать их в готовом виде.

- На что это повлияет в первую очередь?

- Думаю, что на качество строительства. При покупке еще не построенного дома дольщик имеет лишь обещание застройщика, что дом будет построен качественно. А при приобретении готовой квартиры в новом доме покупатель будет оценивать качество по факту строительства.

- Как в новых условиях планируете работать вы?

- Мы планируем возводить дома на собственные средства, будем переходить в градостроительную зону Ж-2, где разрешается строить дома от 4-х до 8-ти этажей. Таким образом будем продолжать застройку улиц Короленко-Никитина, где успешно реализован проект квартала «Покровский».

- Говорят, застройщики не очень любят такие небольшие проекты и невысокие дома.

- Да, так как оформление участка под застройку в Центре занимает больше времени и усилий, это и расселение жителей ветхих и аварийных домов, и более сложный процесс получения технических условий. Итого: себестоимость – заметно выше, а объем продаж не очень большой.

- Евгений Давыдович, как Вы думаете, все последовавшие изменения федерального законодательства, регулирующие рынок долевого участия, могут повлиять на участников рынка, то есть на вас, строителей?

- Все эти законодательные изменения, кстати, привели к тому, что многие компании сосредоточены на сегодняшних проблемах. Вспоминается следующее: на первое заседание Союза строителей и инвесторов Алтайского края в 2006 году, когда только озвучивали информацию о создании СРО, пришло человек 250-300, в зале не было места. В 2011-2012 годах на собрании СРО было человек 100. А вот в октябре в администрации города прошло обсуждение нового Генплана Барнаула. Зал был рассчитан на 40-50 мест. Мероприятие интересное, нужное. Все о нем знали: из мэрии звонили каждому застройщику. Но пришло около 10 руководителей строительных компаний.

-  К чему это может привести?

- К сокращению строительных организаций, к их возможному укрупнению и приходу на рынок Алтайского края крупных федеральных застройщиков.

- Из-за всех вышеперечисленных проблем мы вскоре столкнемся с дефицитом жилья? С июля по октябрь не было выдано ни одного разрешения на строительство.

- В 2012-2014 годы выдавалось 40-50 разрешений в год, в 2016 – 20, 2017 – 17. В начале 2018 года компании сделали рывок и получили 50 разрешений. Но не стоит забывать, что по схеме долевого строительства из них будут реализованы далеко не все. Сокращение строительного задела будет обязательно.

- Как в таких условиях будет сформировано предложение?

- Центр города пока застраивается мало. Из 50 разрешений лишь 5 выданы на возведение ЖК в Центральной части. Но тут есть нюанс – 2 разрешения выданы на строительство домов на Горе, один – на Речном вокзале. Эти микрорайоны – вовсе не Центр Барнаула. Новые дома не появятся на пр. Социалистическом, на ул. Партизанской, на пр. Красноармейском, на ул. Молодежной. В Центре продается преимущественно вторичка, старые дома. Но мы видим, как тяжело становится жителям Новостроек, степень транспортного давления на них становится колоссальной. Центр остается популярным.

- Уже давно администрация города настаивает на строительстве в Центре больших кварталов со своей социальной инфраструктурой.

- Да, давно говорится, что точечная застройка – это зло. Центр действительно предлагают осваивать квартально, со строительством школ, детских садов, поликлиник. На реализацию этакого проекта потребуется снести, например, 100 домов в частном секторе. На территории 30 снесенных домов появятся новые многоквартирники, оставшиеся 70 пойдут под социальные учреждения, дороги и т.д. То есть, одни собственники недвижимости имеют ликвидный товар, который смогут выгодно продать под жилье, другие – этого не имеют. Это одна проблема. Другая заключается в отсутствии сроков реализации всего проекта. В результате получается, что многоквартирные дома построены, а рядом находятся несколько частных домов, вместо которых проектом предусмотрены соцобъекты. Третья проблема – земельная. Согласно земельному кодексу, администрации запрещено покупать землю.

Изменения в федеральном законодательстве, к сожалению, не помогают строительным компаниям. Поэтому сокращение строительного задела негативно повлияет как на работу предприятий строительной индустрии Алтайского края, проектных организаций, так и риэлторов.

- Некоторые агентства вовсе переходят только на работу с новостройками.

- Думаю, вскоре такие агентства начнут перестраивать свою работу, а понятие «отдел новостроек» превратится в одного специалиста. Новый закон говорит, что застройщик вправе возводить жилье на собственные средства и продавать квартиры в уже готовом доме. Если объект будет возводиться хорошими темпами, качественно – это уже реклама. И после сдачи большинство сделок будет проводить отдел продаж застройщика. Риэлторы в таком случае могут оказаться ненужными. Проектировщикам сейчас также не очень легко: из-за сокращения работы они вынуждены браться за разные объекты в других регионах, за малоэтажное строительство. Сложнее промышленным предприятиям Алтайского края с большой численностью персонала перестроиться под новые экономические реалии сокращения спроса на строительные материалы.

Алёна Ощепкова