Наталья Ермак, руководитель компании «Земельный кадастр», рассказала, почему не всем собственникам выгодно оспаривать кадастровую стоимость, в каких случаях лучше смириться с трехкратным увеличением налога, а также как оформить права на участок даже в самых, казалось бы, безнадежных случаях.

- Наталья Александровна, расскажите чуть более подробно о деятельности вашей компании. Какие основные услуги пользуются у клиентов популярностью и почему?

- Наша направленность — земельные и имущественные отношения: урегулирование споров в сфере земельного, гражданского и градостроительного права. У нас узкая специализация — земля и объекты. Мы ничего не продаем, только оформляем — что-то в административном порядке, что-то — в судебном. В нашей работе можно выделить три главных направления —уменьшение кадастровой стоимости объектов, узаконение самовольных построек и оспаривание решений госорганов.

- Как часто в практике сталкиваетесь с безнадежными случаями? Например, невозможно оформить права на дом.

- Мы стараемся заранее не брать в работу объекты недвижимости, по которым невозможно вынести положительное решение. На момент заключения договора с человеком мы уже знаем, построен ли объект в границах земельного участка или нет, располагаем сведениями о градостроительных ограничениях: соответствие виду разрешённого использования земли, градостроительному регламенту территориальной зоны. Все подводные камни нам известны, 90% рисков исключены. У нас есть объекты, которые построены без легализованного порядка, без разрешения, их собственники пришли и сразу просят помощи в признании прав на них через суд. Есть также граждане, которые самостоятельно пытались через уполномоченные органы, в законном порядке получить разрешение, но им было отказано по каким-либо причинам. Бывают причины обоснованные, бывают — нет, и связи с этим они обратились к нам.

- Как мне известно, в конце 2018 года ваша компания оспорила свыше 20 решений. Всегда ли наблюдается подобный ажиотаж?  

- Такое направление как оспаривание решений госорганов делится на два поднаправления. Первое — оспаривание решений нормативных актов. В эту группу относятся дела по оспариванию решений Барнаульской городской думы по утверждению правил землепользования и застройки города. То есть, на каком-то этапе при оформлении земельного участка собственники сталкиваются с какими-либо ограничениями и обращаются за помощью. Этот вопрос решается только в судебном порядке. Второе направление — объекты, по которым нужно было провести какие-то административные процедуры, предусмотренные административными регламентами органов местного самоуправления. Это также решается в административном порядке. Мы видим, что органы не правы, видим нарушения, берем эти объекты и выигрываем.

Ажиотаж связан с тем, что у нас пытаются привести генплан города в соответствие с принятыми правилами землепользования застройки. Такая процедура длится уже несколько лет. Люди устали ждать, время идет, «температура кипения» растет, поэтому собственники объектов вынуждены обращаться к юристам, не дожидаясь принятия документа и внесения изменений в правила землепользования (а на эту процедуру требуется дополнительно год-полтора). Поэтому граждане в судебном порядке оспаривают решения госорганов.

- Всегда говорят, что генплан в первую очередь касается застройщиков. По вашим словам, наверное, он даже важнее для простых граждан…

- Генплан — документ, который очень важен для физлиц. Собственники дома пришли оформлять землю, а им говорят, что по генплану на месте их строения — зона зеленых насаждений. Мы идем и оспариваем генплан, ссылаясь на уже сложившуюся десятилетиями застройку. Или генплнаном определена санитарно-защитная зона предприятия. Последний раз документ (генплан) пересматривался в 2010 году, многих заводов уже к тому времени не было, но вот про пересмотр санитарно-защитной зоны никто не подумал. В нашей практике был такой случай. Завод АТИ на пр. Космонавтов располагается в нескольких километрах от ул. Озерной. Однако участок с домом по этому адресу накрывается санитарно-защитной зоной предприятия. Решить проблему можно только в суде.

К нам обращаются и собственники участков, которые находятся в зоне отступа застройки от бровки неустойчивого склона. Чтобы доказать безопасность строения и позволить людям зарегистрировать права на такую землю, мы берем справки в оползневой станции об отсутствии оползневых процессов. Если территория располагается в зоне затопления, то обращаемся в управление природных ресурсов, в Роспотребнадзор и подтверждаем, что границы зон затопления не определены.

На самом деле, 90% обращений — физлица, а не строительные компании. Застройщики берут земельные участки в тех зонах, где предусмотрено многоэтажное жилищное строительство.

- В Барнауле есть поселок Восточный, где собственники домов не могут оформить на них права, так как оказались в санитарно-защитной зоне, которая не пригодна для проживания. Люди надеются только на генплан, который уменьшит эту зону. Обращались ли к вам жители поселка?

- Сейчас у нас в работе есть 7 участков в Восточном.

- Если вы их взяли, значит, надеетесь на положительные решения?

- Положительное решение уже есть. В мае 2018 года мы выиграли первый суд, который позволил владельцам оформить права на недвижимость. Затем поступило сразу 5 обращений: все ждали, каков будет итог, потому что стоимость процедуры оспаривания услуги госорганов — 30 тысяч рублей. В случае отрицательного решения по первому делу никто не захотел бы просто так отдавать деньги.

- Но жители говорят, что их ситуация безнадежна. Они просто надеются на бесплатное решение проблемы?

- Они ждут изменений в генплан. Но когда его примут — неизвестно. Мы также не знаем, в каком виде. Есть, например, в Восточном улица с зоной Р-3 (рекреационно-ландшафтных территорий), и там должны быть парки и скверы. На самом деле, в районе ВРЗ никто не будет строить парки. И мы доказываем, что застройка там сложилась более 50 лет назад. Многие из жителей получали участки для строительства от заводов, просто они их не оформили. В архивных данных мы находим сведения и судимся, чтобы изменить зону Р-3 на Ж-4 (малоэтажное строительство).

- Принимали ли участие в разработке генплана города специалисты вашего профиля?

- Нас часто зовут в рабочую группу Барнаульской городской думы как специалистов, советников. Сейчас Союз строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» хочет внести изменения в правовые акты Администрации края и правительства, касающиеся утверждения нормативов градостроительного проектирования. Они хотят изменить показатели расчета количества мест, параметры озеленения и благоустройства, предельные нормы плотности.

Крупные застройщики радеют за свои блага. Плотность застройки сформировалась, и компании легально не могут получить разрешения, если отклоняются от этих параметров. Поэтому застройщики вынуждены вносить изменения в правила. Однако для того, чтобы подать документы в Барнаульскую городскую думу, важно грамотно и четко его сформулировать.

- Почему вообще возникают земельные и правовые противоречия? Можно ли человеку самостоятельно, без помощи специалистов такого профиля, решить эти проблемы?

- В старых районах частной застройки, где люди живут по 70 лет, часто возникают проблемы с оформлением земельных участков. В ближайшие годы ожидается принятие нового генплана, но в нем ничего не прописано относительно таких старых земельных участков. Поэтому гражданин не может восстановить права и решить проблемы самостоятельно. Надо сопоставить жизненную практику, нормативные акты, и сделать это самостоятельно невозможно.

Кроме того, есть большие проблемы с чтением документов разных уровней. Например, что касается «прирезки» земельного участка (когда к участку нужно добавить, прирезать дополительный участок за счет неиспользуемых земель). Земельный кодекс говорит, что «прирезку» к земле можно делать, если участок предназначен для строительства жилого дома. У человека есть участок такой. Он идет и спрашивает: «Можно ли сделать прирезку?». В местных органах говорят, что в ГПЗУ Барнаула нет такого вида разрешённого использования как «для строительства». Есть только «жилой дом». В связи с этим собственнику отказывают. Человек вынужден приводить вид разрешенного использования в соответствии с общероссийским классификатором видов. Это очень сложно. Процедура занимает полгода.

- Приоритет перед каким законодательством?

- Конечно, федеральным. Вот, например, генплан мы приводим в соответствие с федеральными законами. Уже 2 года. А воз и ныне там.

- А вы знакомились с этим документом?

- Конечно.

- Много ли противоречий?

- Да. 

- С какими сложностями сталкиваются ваши специалисты в процессе работ?

- Самая важная проблема связана со взаимодействиями с госорганами: им запрещено давать устные консультации в целях борьбы с коррупцией. Только письменное обращение. Иногда письменные ответы настолько формальны, что ряд проблем можно решить за 2 минуты телефонного разговора. Даже если нужно просто уточнить какой-то нюанс, никто не сможет помочь. Кроме того, часто письменно приходит такой ответ: «Мы не занимаемся консультированием, подавайте пакет документов, мы ответим». В этом случае мы собираем пакет документов, человек тратит 8-12 тысяч, подает заявку, и нам поступает отказ. Зачем это все?

- Наталья Александровна, уже точно известно, что с 1 января 2020 Алтайский край перейдет на систему исчисления налогов на недвижимость для физических лиц по кадастровой стоимости. Ожидаете ли вы в 2021 году наплыва обратившихся?

- Да, мы ждем увеличения числа обращений. Традиционный всплеск, кстати, всегда наблюдается осенью, когда собственники получают налоговые уведомления. Если они не согласны с размером кадастровой стоимости недвижимости, то обращаются к нам за уменьшением. Мы заказываем отчет о рыночной стоимости и говорим, что рыночная оценка объекты недвижимости на дату определения стоимости была не 20 млн, а 6 млн. Суд выносит решение установить размер кадастровой стоимости в размере рыночной.

- Если человек получил налог, где стоимость земли — 10 млн рублей. Он оспорил решение. Налог за 10 млн он платит или нет?

- Перерасчет будет сделан с начала финансового года, в котором он подал заявление. В 2019 году налоговые уведомления придут за 2018-й год. В 2019 году человек оспорил решение, но ему все равно придется заплатить старую сумму, а уже в 2020 размер налога будет меньше.

- Сейчас оспаривают кадастровую стоимость только по земле и нежилой недвижимости?

- Пока все земельные участки могут стать предметом споров, а вот по недвижимости только та, что есть в перечне. Он утверждается постановлением администрации края ежегодно по состоянию на 1 ноября. Чаще всего, это административные и торговые здания. Этот список пополняется новыми объектами, некоторые из него исключаются. Не так давно мы помогали человеку, объект которого был включен в список. Пришел большой налог, определенный по кадастровой стоимости, а он доказал, что здание, несмотря на то что по старым документам числится как административное, использует как складское и производственное. Его из списка исключили.

- Весной 2019 года в Алтайском крае закончили кадастровую оценку недвижимости как раз для определения налога.

- Работа проведена большая, но ее качество еще предстоит оценить. В прошлом году на заседании Межведомственной комиссии при Росреестре организация, которая будет производить оценку, поднимала проблему нехватки сведений для проведения массовой оценки всех объектов недвижимости Алтайского края. Для того, чтобы корректно оценить объект, нужно учесть материалы стен, перекрытий, фундамент, процент износа. И это далеко не все параметры оценки. В Росреестре по некоторым объектам неизвестен даже год постройки. Как определить кадастровую стоимость? Проблем очень много. По Барнаулу — точно. БТИ сгорело, данных нет, нужно исследовать каждый объект.

- Как же они это делали?

- Наобум. А потом собственники будут оспаривать кадастровую стоимость. Однако это не всегда рентабельно. Если на объекты бизнеса налог вырастет в разы, то собственник потратит 50 тысяч, но оспорит оценку на 5 лет. Он точно сэкономит. А что же делать физлицу, если налог был 2 тысячи рублей, а стал 12 тысяч? Человеку просто невыгодно обращаться к нам за уменьшением кадастровой стоимости. Да, налог снизится до 5-6 тысяч, но затраты за 5 лет не покроют разницу. Сейчас такие обращения есть, и мы сразу объясняем нерентабельность процедуры. У бизнеса, например, налог в 98 тысяч рублей, а после нашей процедуры — 40 тысяч. В первый год наша услуга уже отбита.

- Получается, для людей, которые не захотят мириться с высоким налогом, единственный выход – делить недвижимость на необлагаемые налогом части? Например, для квартир это 20 квадратных метров, для частных домов — 50.

- Сейчас люди начнут думать, как им лучше поступить. Доли — это, во-первых, неудобно, во-вторых, — непрактично. При продаже такого объекта также могут возникнуть сложности: все сделки с долями делают нотариусы, а они берут за работу 0,5% от кадастровой стоимости объекта, плюс услуги правового характера (около 3 тысяч рублей). Также при прописке нужно согласие всех собственников. Одни минусы.  

Алёна Ощепкова