Подать объявление
Нодар Шония
«Мы, люди бизнеса, верим в лучшее»
25 декабря, 2019, просмотров - 431

«Мы, люди бизнеса, верим в лучшее»

 

Гендиректор компании «Селф» Нодар Шония — один из немногих строителей края, кто изменение правил в жилищном строительстве воспринял без возмущения. Более того, он намерен стать первым в регионе, кто по новым правилам будет застраивать целый квартал. Руководитель «Селфа» стал гостем редакции «Свободного курса» — мы поговорили с ним о его новых и старых проектах, поспорили о красоте и выразительности новостроек и выяснили, какой дом он мечтает построить.

О первом в истории квартале

— Нодар Викторович, в жилищном строительстве Алтайского края наблюдается спад. Как ваш бизнес себя чувствует — лучше, чем отрасль в целом, или хуже?
— Объемы жилищного строительства в компании увеличились в два раза по сравнению с предыдущими годами. В портфеле жилищного строительства около 200 тысяч квадратных метров. Из них 130 тысяч — современный городской квартал Nord (в районе Павловского тракта), еще около 60 тыс. — ЖК «Столичный» (в районе улиц 1905 года и Профинтерна) и ЖК «Маяковский» (ул. Профинтерна, 28-а).
Квартал в районе Павловского тракта мы будем застраивать уже по новым правилам — с применением эскроу-счетов и проектного финансирования.

— Компания уже получила в банке кредит на этот проект?
— Около полугода назад мы подали заявки на получение проектного финансирования в три кредитные организации. Остановились на Сбербанке — в этой области это банк номер один. Прошли все этапы и получение кредитных ресурсов ожидаем в самое ближайшее время.

— На какую сумму предполагается получение кредита на квартал Nord?
— Общая стоимость проекта — 4,6 млрд рублей. 15% из этой суммы — собственные инвестиции, остальное — банковские ресурсы. Такой крупный проект квартальной застройки по новым правилам будет реализован в истории края впервые.

О процентной ставке и графике

— Как это финансирование будет выглядеть на практике? Вам сразу всю сумму выделят на строительство или по частям?
— На каждый объект заключается отдельный кредитный договор. Дом построили, акт ввода в эксплуатацию подписали, счета раскрываются, все свои деньги получили — все счастливы.
В целом же финансирование проекта на Павловском тракте разбито на три этапа. Поэтому и ввод домов будет поэтапным — чтобы не ждать 3,5−4 года, когда эскроу-счета будут раскрыты и мы получим деньги дольщиков.
Одна из важнейших задач инвестора — правильно продавать свой продукт, исполнять график продаж, чтобы минимизировать процентную ставку. Потому что по мере наполнения эскроу-счетов ставка по кредиту снижается.

— Для того чтобы эскроу-счета были раскрыты, нужно ли, чтобы все 100% квартир были проданы к моменту ввода дома?
— Такого требования нет. Когда в компании прорабатывается финансовая модель проекта, мы закладываем в нее прогноз продаж. Идеальный вариант — если на момент окончания строительства продано столько, чтобы компания как минимум окупила затраты. И тут все зависит от проекта. В Сочи, где мы сейчас строим жилой дом, мы рассчитываем распродать к моменту ввода 100% квартир.

— Как идут продажи квартир в сочинском доме?
— Заявок много. Есть заявки и из регионов Сибири.

О новом квартале

— Каким будет жилой квартал Nord? Расскажите о нем поподробнее.
— В квартале появится 16 домов высотой от 10 до 18 этажей. Дома разные — есть монолитно-каркасный с кирпичным заполнением, есть кирпичные и панельные. Планировочные решения тоже разные — мы исходим из того, что востребовано на рынке. Кроме этого, проектом предусмотрены школа со стадионом, детсад, поликлиника и два гаражных комплекса.
Участок, на котором будет строиться ЖК, находится у нас в собственности — компания «Селф» его выкупила и подготовила. На этом участке мы отвели городу территорию под строительство детского садика, другие социальные объекты построят на муниципальной земле. Мы надеемся, что в итоге наши покупатели получат комфортные условия проживания.

— Вы уже продали в этом жилом комплексе какие-то квартиры?
— Проектная декларация на первый этап получена, и мы активно занимаемся продажами, заключаем первые договоры долевого участия. Рассчитываем на то, что проектные декларации на следующие этапы в ближайшее время тоже получим.

 

О плюсах и минусах новых правил

— В Сочи у вас был первый опыт работы по новому механизму финансирования жилищного строительства. О чем говорит этот опыт?
— Компания строит в Сочи двухподъездный жилой дом площадью около 5 тысяч квадратных метров по новым правилам. Как и везде, в этом механизме мы видим плюсы и минусы.
Какие риски были раньше? Дольщик не принесет денег и дом не будет достроен. Какие риски мы видим в новом механизме? В первую очередь — определенное удорожание строительства: тут надо смотреть правде в глаза. На реализацию проектов берутся кредиты, и процентная ставка закладывается в себестоимость квадратного метра.

— Вы были одним из немногих строителей, кто к новым правилам на рынке отнесся положительно. Поясните почему.

— Наш опыт показывает: банк выступает в качестве профессионального консультанта, это плюс. Банковские специалисты глубоко изучают проект на стадии выбора площадки, определения концепции, изучают рыночные условия, отслеживают соблюдение процедур оформления участка. У них сильная юридическая служба.
Кроме того, я думаю, на отрасли в целом скажется положительно то, что экономика строительства становится прозрачной, деньги гарантированно не отвлекаются на другие объекты.

 

О ценах и госпрограммах

— Однако с начала года уже произошел рост цен на строящееся жилье. Эксперты утверждают, что из-за этого у покупателей возрос интерес к «вторичке». Было ли объективным увеличение цен?
— На удорожание строительства оказал влияние не только новый механизм. Долгое время застройщики старались держать цену квадратного метра ближе к себестоимости. Издержки накапливались. Поэтому, я считаю, рост цен назревал не один год.
Но я рассчитываю, что спрос на первичное жилье сохранится. В том числе за счет реализации ряда государст­венных программ — обеспечения жильем детей-сирот, военной ипотеки, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Эти госпрограммы набирают обороты.
Отмечу еще один момент. Разница цен на жилье на вторичном и первичном рынках не так уж велика. Часто, рассуждая о ценах, люди сравнивают то, что нельзя сравнивать — квартиры разные. На цену влияет местоположение, конструктивные особенности здания, даже высота потолков. Но, думаю, люди в этом со временем разберутся.

— Влияет ли на выбор жилья и его цену тарифы на услуги ЖКХ?
— Это зависит от человека — кто как воспринимает связь между коммунальными платежами и характеристиками жилья. Мы, кстати, когда проектировали дома на Павловском тракте, этот вопрос обдумывали. Можно сделать высоту потолков три метра, а можно 2,60. А при эксплуатации чем выше потолок — тем больше потребление тепловой энергии и больше коммунальные платежи.
Что покупателю важнее: потолок повыше, но более дорогая коммуналка или наоборот? В конце концов пришли к выводу, что покупателю надо предоставить возможность выбора — и пусть сам решает.

О спросе на красоту

— В последнее время активные барнаульские общественники обратили внимание на то, что строят в Барнауле красиво, но забывают про озеленение. Насколько это обоснованно?
— Нормы озеленения мы соблюдаем — не можем поступать иначе. Что касается озеленения сверх нормативов, то тут все зависит от покупателя — готов ли он за это заплатить. Строители готовы делать все. Но нельзя получить, условно говоря, за 90 копеек то, что стоит рубль.

— Один архитектор как-то отметил, что жилым новостройкам в Барнауле не хватает выразительности и эстетики. Это тоже все про деньги?
— Архитекторы — творческий народ. Чтобы дома выглядели более эстетично, могут предложить прекрасные проектные решения. Например, башню. С башней здание выразительное. Но она стоит не один десяток миллионов рублей. Я согласен с архитекторами, дома должны быть красивыми. Но мы исходим из требований покупателя — а он, к сожалению, не очень охотно покупает эту красоту.
Но, знаете, я много езжу и вижу другие города, мне есть с чем сравнить. Город у нас красивый — и это сделано совместными усилиями строителей, архитекторов и власти. Возьмите квартальную застройку — все новые жилые комплексы возведены с какой-то изюминкой.

О резонансных объектах

— Компания «Селф» в конце 2018 года выиграла аукцион на завершение строительства художественного музея в Барнауле. В какой стадии сейчас работа?
— Идем с соответствии с графиком. Когда возникают вопросы, решаем их совместно с заказчиком. В ближайшее время будет выставлен на торги еще один контракт — в основном на инженерную инфраструктуру здания музея.
С учетом второго контракта срок завершения — лето 2021 года. Самое страшное было стартануть, понять проект в целом, выяснить, нет ли внутри серьезных проблем. Этот этап мы прошли, и теперь все хорошо. Летом 2020 года — предположительно, в августе — полностью закончим фасады и благоустройство.

— Есть еще один проект, о котором много говорили, он связан с сереброплавильным заводом и прилегающей к нему территорией. Есть ли здесь какие-то подвижки?
— Мы находимся на этапе утверждения Министерством культуры РФ границ охранных зон памятника градостроительства и архитектуры. Надеемся, что в первом квартале 2020 года завершим эту эпопею. Если бы не было этой длительной бюрократической процедуры, люди давно бы гуляли по реконструированной территории — за три года мы бы управились.

— Вам уже понятно, что будет с этими объектами-памятниками?
— Будем их реконструировать, восстанавливать — другого пути нет. Хочу сразу пояснить: на территории памятника ни мы, ни кто-то другой не может построить какой-либо объект в нарушение федерального законодательства. Поэтому заверяю вас: все законы об охране памятников будут соблюдены.

О рисках и чиновниках

— Какие угрозы строительной отрасли вы видите в 2020 году?
— Я бы не стал говорить об угрозах — скорее о рисках. Риск существует всегда, тем более в строительной отрасли, которая предусматривает длительный цикл окупаемости инвестиций.
Сегодня основные риски в отрасли связаны с реализацией норм законодательства о проектном финансировании. Здесь важно, чтобы законодатели понимали, что происходит «на земле», и давали бизнесу возможности правильно работать.
Но мы, люди бизнеса, верим в лучшее. Надеемся, что на Алтай придет больше инвестиций, покупательная способность населения повысится. Дело ведь даже не в проектном финансировании, а в том, чтобы проект, который мы реализуем, был востребован.

— Одна из проблем, о которых говорят строители, — недостаточные суммы, выделяемые из бюджета на социальные объекты.
— Я думаю, что причины в законодательном обеспечении этой деятельности. Не в администрации города или края, не в госзаказчиках. Законодатель должен создать базовые условия, чтобы можно было правильно исполнять госконтракт в рамках закона. Я не согласен с утверждением, что чиновники что-то не так делают, — сегодня в угол загнаны и госзаказчики, и строители.

— Какие изменения нужны?
— Не мне судить. Это дело законодателя — создать условия. А проблем много. Бывает так, что во время строительства какие-то нормы и требования меняются. Начинаем сдавать объект — и просыпаемся в другой стране. Скажем, пожарники выясняют, что что-то не соответствует новым нормам. При этом с точки зрения буквы закона во время исполнения госконтракта никаких изменений вносить нельзя.

 

О климате и мечте

— Что вы лично чувствуете, когда построили здание?
— Конечно, мне приятно. Но… Я построил, и к этому времени у меня уже другой проект в голове. Для меня главное, чтобы люди давали оценку твоим усилиям. Благодарность дороже всего.

— Есть ли у вас какой-то проект, который вы мечтаете реализовать?
— Есть: жилое здание, которое спроектировали англичане. Я увидел его за рубежом и пока не знаю, где построю такое — на юге или в Сибири. Если бы увидел чуть раньше, то ЖК «Столичный» реализовал бы в таком формате.

— Чем инвестклимат на Алтае отличается от сочинского?
— В Сочи, конечно, теплее. Если в Алтайском крае жилье покупают 99% жителей нашего региона, то там покупатели со всей страны. Но там сложнее строить. Это курорт, а это предполагает определенные запреты, ограничения. Там проблематично найти землю — логика развития курорта не предусматривает большого жилищного строительства, населения там должно быть ровно столько, чтобы обслуживать туристический поток. Если сравнить по этим параметрам, то в Алтайском крае климат, можно сказать, ласковый.

— Сами не планируете перебираться поближе к морю?
— Как я могу планировать уехать, если у меня здесь растут объемы строительства? У компании «Селф» головной офис и все финансовые службы в Барнауле. Я здесь жил, живу и буду жить и работать.

 

 

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

КПК ГАРАНТ
Rambler's Top100 Информационно-аналитическое сетевое издание «Недвижимость Алтай» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-73251 от 13 июля 2018 года.
Регистрация на realtai.ru
Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   
Войти на realtai.ru
Введите логин/email:
Введите пароль:
Закрытый раздел

    Забыли пароль?
Выберите город