О том, почему же так происходит, редакция «НА» попросила рассказать Евгения Госькова, генерального директора оценочной компании «Бизнес-эксперт».

   - Евгений Сергеевич, расскажите, как оценивается жилье, выступающее предметом залога для банка?

   - Так же, как и любая другая недвижимость. Основным ценообразующим фактором, который влияет на стоимость, является состояние квартиры и дома. Местоположение жилья лишь определяет ценовой диапазон, характерный  для конкретного района города.

Почти незначительно на стоимости недвижимости отражаются все остальные возможные нюансы: металлическая дверь, пластиковые окна, балкон, телефон, этаж и тому подобное. Главное – это техническое состояние квартиры.

  - Какие трудности возникают с оценкой недвижимости, выступающей предметом залога?

   - Трудностей непосредственно с оценкой, как правило, не возникает вообще. Другой вопрос, что не все жилье, что мы оцениваем, может перейти под залог. Надо сказать, что у каждого банка свои требования к предмету залога.

  Но, например, ветхим, аварийным, с высоким процентом износа домам никогда не суждено перейти под залог. Основополагающим всегда оказывается наличие исправных инженерных коммуникаций: электричества, теплоснабжения, водопровода, обеспечивающего как холодной, так и горячей водой.

   Ведь конкретная недвижимость выступает неким денежным эквивалентом и должна оставаться ликвидной на протяжении более десятка лет.

   - Оценщики, как и риэлторы, ориентируются на рыночную стоимость недвижимости. Почему же озвученная ими стоимость так часто разнится?

   - Не стоит забывать, что рыночная стоимость предполагает типичного продавца и типичного покупателя, поэтому в отчете оценщиков всегда отметаются те факторы, которые присущи конкретной сделки.

   Не секрет, что многие люди готовы купить конкретную квартиру на 50-100 тысяч рублей дороже только потому, что их ребенок не будет постоянно переходить оживленную проезжую часть по дороге в школу, или потому, что покупатель вырос в этом дворе и не хочет менять привычную для себя атмосферу.

  В действительности недвижимость благодаря этим факторам может быть продана гораздо выше ее рыночной цены, но никогда они не будут учитываться оценщиками. Лишь косвенно  при оценке принимаются в расчет проведенный ремонт, встроенная мебель.

   И тому есть серьезная причина. Когда стартовала ипотека в 2002 году, позиция банков была единогласна в том, чтобы не учитывать ремонт вообще. Потому что в момент наступления дефолта, в квартирах не остается ничего, нет даже того минимума, который прописан сейчас в жилищном кодексе.

   В своей работе оценщикам часто приходится сталкиваться с дефолтными квартирами, в которых нет ни мебели, ни розеток, ни сантехники, снимают даже половое покрытие и обдирают потолок.

   Именно из-за таких моментов, мебель, ремонт и все остальное не играют для банка никакой роли: через 10-15 лет первоначальное наполнение квартиры может сильно измениться. А вот для реальных покупателей, которым важно здесь и сейчас, далеко не безразлично наличие встроенной мебели и хорошего ремонта.

  - Скажите, а как оцениваются земельные участки?

   - Стоимость земли определяется на основе рыночных цен на другие свободные участки, находящихся в том же микрорайоне или сопоставимом с ним. Если на земле располагается дом, то он оценивается отдельно, а потом их стоимость суммируется.

   Кадастровая стоимость земельных участков в данном случае не играет никакой роли, потому что к рынку она имеет отношение очень опосредованное.

   По ней лишь определяется размер налога для государства. Оценщики всегда ориентируются лишь на рыночную стоимость, актуальную для данного региона и на сегодняшний момент времени.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»