Вкладывать в недвижимость всегда выгодно

   - Расскажите, как можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости края?

   - Сейчас в одной точке сошлись несколько факторов и сформировали очень интересную ситуацию. Обычно лето - период застоя на рынке,а возрастает покупательская активность осенью. Потепление начинается с окончанием сезона отпусков, перед началом учебного года.

   Но этим летом ситуация иная. Из-за того, что в СМИ появилось много сообщений о надвигающемся кризисе,многие сейчас реализуют отложенный спрос. Те, кто планировал покупку жилья в будущем, или те, у кого были какие-то накопления, стремятся вложить деньги в недвижимость.

   Сейчас нет валюты, в которую можно было бы без опасений вложить деньги, это заставляет людей покупать недвижимость. Предложение и спрос не сбалансированы,и из-за повышенного спроса цена на недвижимость растет.

   - Какая недвижимость больше всего пользуется спросом?

   - Сейчас берут все, лишь бы вложить деньги. Но,как правило, люди стараются вложить деньги в малогабаритное жилье. Сейчас из-за того, что многие стремятся купить именно такие квартиры, цена на них возрастает.

   Кроме того, есть большая масса людей, которая вкладывает деньги в земельные участки,оборудованные инженерной инфраструктурой. Но те, кому не хватает денег,покупают даже такие участки, которые ничем не оборудованы.

   Есть еще часть людей,которые хотят вложить деньги в недвижимость, но не могут купить себе квартиру.Они берут кредиты. В последнее время увеличилось количество кредитных сделок.Это тоже страх потерять деньги и следствие спешки.

   - Если спрос увеличивается, по-чему количество предложений остается на прежнем уровне?

   - Продавцы в такое время, как и покупатели,боятся потерять деньги, поэтому не спешат продавать жилье, тем самым выводят еще какое-то количество квартир с рынка.

   Кроме того,сказываются низкие темпы ввода нового жилья. Мы знаем, что есть план строительства нового жилья, но, похоже, что никто не имеет реального прогноза в его потребности. По этой причине спрос и предложение редко бывают в равновесии.

   Также нужно понимать,что причиной низких темпов ввода жилья в последние два года стало то, что это жилье появляется в посткризисный период. В 2008 году застройщикам пришлось решать проблемы выживаемости в жестких условиях кризиса.

   Им было не до освоения новых площадок. Многие подрядчики тогда обанкротились и пропали с рынка. И это естественно, что на рынок сегодня вышло мало нового жилья. Это объективно.

   Кризис закончился, и спрос вернулся. А предложение осталось на прежнем уровне. Новую квартиру невозможно быстро доставить покупателю, как, например, автомобиль. Рынок недвижимости по определению инертен и консервативен.

   Более того, спрос не просто вернулся на докризисный уровень, но к нему еще добавились государственные программы, такие как обеспечение ветеранов жильем, поддержка молодых семей, материнский капитал, отселение из ветхого жилья. В основном обладатели сертификатов пристраивают их в Барнауле, что перегревает рынок.

   Люди хотят жить там, где есть условия

   - А в крае ситуация чем-то отличается от Барнаула?

   - Если судить по активности рынка, то Бийск и Яровое более менее активны, а вот, например, в Славгороде все глухо. Рынок активен там, где люди хотят жить, где есть условия для учебы, работы и удовлетворения культурных потребностей.

   Барнаул как столица края в этом плане самый активный. Часть покупателей ушли в Новоалтайск. Это близко к Барнаулу,там жилье дешевле, но и там сейчас цены растут.

   - А что происходит в пригороде?

   - В пригороде совсем другая ситуация: там есть куда вложить деньги. Сейчас наблюдается такой «массовый исход» горожан в пригород. Это можно назвать тенденцией. Многим даже пока не на что строить, но землю они покупают. Это говорит о том, что границы города открылись.

   Люди едут из города, в том числе и потому, что им надоели коммунальные проблемы. Еще один важный фактор, это то, что проживая в собственном доме, хозяин платит только сам за себя и ни от кого не зависит. Вот такие неожиданные мотивы выталкивают горожан в собственное жилье в пригород.

   Наши крупные известные застройщики, за редким исключением, не спешат осваивать рынок «малоэтажки», и, в свое время не позаботились о приобретении земельных участков в пригороде. Эти территории начали осваивать новые компании, не имеющие большого административного ресурса.

   И им приходится самостоятельно решать огромное количество задач по развитию инженерной и социальной инфраструктуры.

   - То есть, если поддерживать малоэтажное строительство, то можно сбалансировать рынок?

   - Много говорят о том, что нужно снижать цены на жилье, но никакими административными указаниями этого не достичь. Цена характеризует соотношение спроса и предложения.

   Поэтому нужно увеличивать предложение. Так как в городе всегда будет дефицит строительных площадок и коммунальных ресурсов, значительно увеличить ввод нового жилья будет затруднительно. Решение вопроса стабилизации цен лежит в более активном развитии пригородного малоэтажного строительства.

   Для этого при частичном финансировании инженерной инфраструктуры за счет бюджета (в рамках частногосударственного партнерства), загородные поселки приобрели бы новые возможности для развития.

   Недвижимость для бизнеса

   - А если посмотреть на коммерческую недвижимость, то какова ситуация в этом сегменте рынка?

   - Коммерческая недвижимость нужна для того, чтобы осуществлять как минимум два вида бизнеса: я купил себе объект для того, чтобы сдать его в аренду, я купил объект и пользуюсь им сам.

   По факту в нашем крае средний и малый бизнес развиваются крайне слабо, как и в целом по всей стране.

   Поэтому коммерческая недвижимость сейчас находится в плачевном состоянии, почти никто не хочет ее покупать. Это плохой знак, это значит, что новые предприятия сюда не приходят.А те, кто уже существует, никак не развиваются, они не приобретают новые площади и не осваивают новые производства или технологии.

   Это могут позволить себе только крупные предприятия. Активность рынка коммерческой недвижимости- зеркальное отражение активности бизнеса на конкретной территории.

   Крайне негативным фактором, повлиявшим на состояние недвижимости для бизнеса, стало неоправданное повышение кадастровой стоимости земельных участков, случившееся в самый разгар кризиса.

   - Чем объяснить то, что сейчас складывается такая ситуация: помещения, которые раньше занимали заводы, пустуют, но при этом строятся огромные торговые площади?

   - Те заводы, которые можно было использовать для торговли, уже используются. Для этого должно быть несколько условий: в первую очередь - максимальное приближение к красной линии.

   Другие заводы по определению не подходят для этого. Кроме того, они ветхие, в них нужно вкладывать столько, что это становится невыгодно.

   Вообще количество торговых площадей на душу населения в Барнауле превышает, например, новосибирские показатели, хотя активность бизнеса наоборот здесь ниже. Новые торговые площади появляются благодаря крупным федеральным сетям.

   Мы дотационный регион и перед бюджетниками государство исправно исполняет обязательства, поэтому всегда есть стабильный покупательский спрос.
По западному образцу

   - Сейчас создаются новые объединения риелторов. Не так давно, например, в крае появилась первая саморегулирующаяся организация риелторов. Нужны ли подобные объединения?

   - У меня есть почти десятилетний опыт руководства Ассоциацией риелторов Алтайского края. За это время я убедился, что любые профессиональные союзы нужны только для того, чтобы защитить экономические интересы членов такого союза и обеспечить процветание профессии.

   Для достижения этой заветной цели участники рынка должны научиться договариваться и идти друг другу на определённые уступки. Боюсь, что в ближайшие несколько лет этого не произойдет.

   - А какие формы профессиональных объединений нужно создавать?

   - Не важно, какая организация это будет. Главное,чтобы все участники рынка, действующие на одной территории, объединились только в одну организацию. Это необходимо для общего блага.

   Когда возникает несколько подобных организаций, они будут конфликтовать между собой. И выяснять, кто из них настоящий и правильный. Пока единой организации нет, и я предпочитаю не вступать ни в одну из существующих.

http://www.politsib.ru