Алтай
Барнаул
Подать объявление
30 июля 2012 в 13:22
в новостях

Эксклюзивный договор: много плюсов, один минус

   Правильный ответ звучит так: это не альтернатива. Нужно просто соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем надежную компанию. Потом – заключаем с ней эксклюзивный договор, в котором приносим ей «клятву верности». В обмен на качественные услуги.

   Определимся в понятиях

   Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за услугой.

   Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате, они будут прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки.

   Важно понимать, что такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

   Хотя на практике иногда приходится слышать и такое- «…заключил несколько эксклюзивных договоров…». Как правило, профессиональный риэлтор, уважающий себя, предупредив клиента о недопустимости такой ситуации и нежелании клиента ее исправить, работать не станет.

   Условия

   Не стоит думать, будто эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

   При заключении договора тщательнейшим образом анализируются правоустанавливающие документы. Если каких-либо документов нет в наличии, вырабатываются рекомендации-план по их сбору. Данная услуга может входить в стоимость риэлтерской услуги, может оплачиваться отдельно - все зависит от сложности задачи.

   Что касается документов на квартиру, то в одном агентстве при заключении эксклюзивного договора обязуют оставить в офисе их подлинники, а где-то это делать совсем не обязательно, но ксерокопии иметь крайне желательно.

   Во время подписания договора важно выявление всех собственников на данный объект, потребностей каждой из сторон, максимальное разъяснение сторонам сделки технологии всей работы, прохождения сделки, т. к. со временем процесс проведения сделок только усложняется.

   Потраченное время на входе позволяет беспроблемно проходить самой сделке. Важно выявление лидеров, т.е. лиц, реально принимающих решения. Иногда собственник и лидер - не всегда одно и то же лицо.

   Срок эксклюзивного договора составляет, как правило, два-три месяца. Все зависит от ликвидности объекта и потребностей клиента. Важно при заключении договора максимально правильно его оценить на текущий момент времени.

   Хороший специалист с высокой степенью точности сможет сделать это, руководствуясь личным опытом, базами данных сравнительных продаж, опытом коллег. Нормальное желание любого собственника-продавца – продать по максимально возможной цене в разумный для него срок.

   Задача риэлтора как помощника клиенту в этом вопросе - сделать все возможное, чтобы именно так и произошло. Если по истечении срока объект не удалось продать, договор можно продлить. Или он будет являться расторгнутым.

   Важно внимательно читать договор - в нем может быть пункт об автоматическом продлении срока действия на некий срок при не заявлении о продлении или расторжении со стороны клиента.

   Если этот срок небольшой, скажем один месяц, это хорошо и удобно сторонам: не нужно дополнительно встречаться и подписывать документы. Могут встречаться договоры и с автоматическим продлением срока действия на длительный срок.

   Важно! Профессиональное агентство не гарантирует найти покупателя в срок действия договора, но оно должно гарантировать работать «по полной программе». В договоре должна быть прописана ответственность агентства «за бездействие».

   Может, например, случиться, что исполнитель уехал в отпуск, и никому из коллег не поручил заниматься объектом. А у клиента свои планы… Такое поведение исполнителей должно караться, и в договоре должна быть прописана ответственность агентства.

   При немотивированном отказе клиента в срок действия договора от работы с агентством, им должна быть оплачена уже проведенная работа. Как правило, по прейскуранту.

   Плюсы

   1.) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

   Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.

   2) Защита экономических и правовых интересов продавца

   Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки.

   Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.

   3) Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке

   Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону.

   Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах.

   Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости.

   И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.

   4) Возможность сэкономить время

   Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию.

   Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.

   5) Гибкая и эффективная схема рекламы

   Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных.

   Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

   6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене

   Есть мнение, что для достижения этой цели нужно как раз обойти едва ли не все в агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во-первых, когда работают все, значит, не работает никто.

   Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во-вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда.

   Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже!

   Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

   Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают.

   И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. «Либо она никому не нужна, - рассуждают они, - либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами».

   Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены.

   Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере.

   В случае составления эксклюзивного договора покупатель знает, что история таких квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше.

   Минус

   Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства - это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке.

   Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции.

   Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

   Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

   Резюме

   И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

По материалам сайта  Полезная площадь

Разное просмотров - 804, комментариев - 6
  распечатать


Комментарии

  • # Риэлтор
    30 июля 2012 в 15:06
    Вообще, конечно же такой договор выгоден и риэлтерам и клиентам. Это факт. И в моей работе, и в работе коллег всегда встречаются клиенты, которые в погоне за более дешевыми услугами, меняли риэлтеров в процессе продажи - я вот уже с другими работаю, и вам платить ничего не намерен. Причем обычно это происходит, когда большая часть работы уже проделана, и агент оказывается просто в минусе. И в этом смысле такой договор большая подстраховка для риэлтера, такая защита от недобросовестной конкуренции. К сожалению, в нашем сообществе такое случается. Но самое интересное, что потом узнавал просто специально, насколько благополучно и выгодно прошла сделка и в 90 % случаев клиент значительно проигрывал или по деньгам, или по потраченному времени, либо же просто не выигрывал ничего. Знаю также пару случаев, когда покупатели оказывались просто недобросовестными и вопрос приходилось решать через суд. Так что вот лично я двумя руками за заключение такого договора! Конечно же, нужно смотреть, с кем заключать такой договор, какова степень профессионализма агента или же агентства в целом. Но для этого совершенно необязательно устраивать соревнования между риэлтерами, кто быстрее.
  • # гвость
    31 июля 2012 в 12:35
    Даже если есть полная сумма для покупки, проще взять ипотеку 20-30% от суммы сделки. (Погасить ее при наличии дензнаков никогда не поздно). В таком случае, все проверки и риски берет на себя банк за те же самые деньги, что и агентство. Только в этом случае обе стороны (банк и покупатель) заинтересованы в чистоте сделки и поэтому жулики, продающие "серые" квартиры никогда не связываются с ипотечниками.
  • # Pahey
    31 июля 2012 в 17:15
    только оформление ипотеки рублей в 60 вылезет...
  • # Риэлтор
    1 августа 2012 в 03:27
    а также у банка, как правило, есть свои требования к ипотечным квартирам, и далеко не факт, что он одобрит понравившуюся вам квартиру. плюс оформление ипотеки может занять немало времени. ну и,наконец, банк вообще может вам отказать. а так-то то да - юридическая проверка будет идеальной.
  • # Alex
    1 августа 2012 в 12:48
    Многие агентства не заморачиваются эксклюзивом, так, обычный договор и все...зачем брать на себя повышенные обязательства?
  • # Риэлтор
    1 августа 2012 в 18:12
    Вообще, не заморачиваться могут лишь непрофессионалы или новички. Которым или все равно, или у которых просто опыта нет. Возможно, у нас в Барнауле не так много профессионалов своего дела, В отличие от количества агентств недвижимости.. Если ты действительно ведешь клиента, то работать приходится много, и застраховать свой риск остаться без вознаграждения, заключив эксклюзивный договор - считаю правильным. а если тебе все равно и работаешь ты через пень-колоду, делаешь лишь бы уже отвязались, то да, какая разница - ну уйдет он к другому, все равно толком-то трудозатрат немного, только видимость. Тогда, конечно, к чему заморачиваться с эксклюзивом?
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
51 объявление
Алгоритм на главной
АК Барс Банк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город