Алтай
Барнаул
Подать объявление
5 сентября 2012 в 12:01
в новостях

Самовольное строительство: все грани риска

   Объектов, которые строятся со всевозможными отступлениями от правил, много именно в этом сегменте рынка жилья.

   Самострой – явление в мировой практике чрезвычайно распространенное, а в периоды потрясений и социальных реформ оно всегда расцветает пышным цветом. Отношение к нему тоже разное: власти могут и легализовать, и до поры до времени закрыть на него глаза.

   Но если у градостроителей появляются виды на территории, занятые хижинами и бараками, то в дело вступают судебные исполнители и бульдозеры. Понятно, что далеко не по любому самострою плачет бульдозер, однако отступления от градостроительного законодательства, которые допускают застройщики, способны омрачить жизнь будущим жильцам.

   В послевоенное время жители пригородов наспех возводили на заброшенных участках дома из перевезенных останков старых построек.

   При этом никаких проблем с правом проживать в таких избах и собственно с законностью строительства не возникало: частной собственности на землю не было, а дефицит жилья нужно было в спешном порядке ликвидировать. Так появлялись целые деревни, и не только в забытой богом глуши.

   В чем провинились дачники?

   Самострой XXI века, который в массовом порядке начал появляться в пригородах российских городов, имеет иные социально-экономические корни. Это не хижины и бараки, а порой вполне приличные дома на территориях, где в силу высокой градостроительной ценности действуют ограничения на застройку.

   Причем часто это нетиповые малоэтажные объекты: таунхаусы, а также дома с квартирами, позиционирующиеся как «клубные» и «элитарные».

   Но едва ли всех сегодняшних горе-застройщиков можно назвать мошенниками. Беда в том, что многие участники подобных проектов либо не утруждали себя изучением градостроительного и земельного законодательства, либо рассчитывали, что их строительным экспериментам и инициативам власти дадут зеленый свет. И ведь не без оснований.

   Потому что появившийся в 2006 году и ныне уже почти забытый Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» декларировал, что по-настоящему «доступным и комфортным» должно стать именно частное и малоэтажное жилье на бескрайних российских просторах.

   Масло в огонь самостроя подлила «дачная амнистия» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ), предусматривающая упрощенный порядок регистрации прав собственности, а в отдельных случаях и возможность строить без соответствующих разрешений. «Построим, а потом разберемся», – говорили девелоперы своим клиентам, уповая именно на то, что амнистия их «помилует».

   Во всяком случае именно с появления этого закона, причем на фоне постоянного роста цен на городское жилье, коммерческое строительство со всевозможными отступлениями от правил приняло массовый характер.

   Показательный пример дали риэлторы Свердловской области. В августе представители Уральской палаты недвижимости (УПН) обратились с открытым письмом к губернатору Евгению Куйвашеву, в котором сообщили о том, что аналитики УПН выявили на территории региона около 100 домов с количеством квартир от 15 до 30, возводимых на индивидуальных участках.

   При этом, как говорится в письме, застройщики игнорируют требования строительных и санитарно-эпидемиологических норм, и, несмотря на то, что в области развернута кампания, ставящая цель предупредить граждан о последствиях покупки таких квартир, они продолжают нести деньги застройщикам.

   И, наконец, кульминацией стал снос многоквартирного дома, построенного на частном участке в подмосковных Вешках без разрешения на строительство и с множеством очевидных нарушений. По признаниям наблюдателей, здесь скорее имел место затяжной конфликт местных властей и застройщика.

   Но тот факт, что этот снос стал образцово-показательным, а репортажи с места событий транслировали федеральные телеканалы, говорит о том, что власти намерены преподнести недобросовестным застройщикам урок.

   Но удастся ли при нынешних ценах на действительно качественное жилье загнать джинна обратно в бутылку? При нынешнем состоянии градостроительного законодательства, скорее всего, нет.

   Как оценить шансы на снос?

   «С юридической точки зрения индивидуальный жилой дом должен иметь не больше трех этажей и предназначаться для проживания одной семьи, – комментирует Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», – но дальше начинаются нюансы.

   Может ли частный дом быть больше 2 тыс. кв. м и иметь несколько кухонь, входов и санузлов? Запросто, если внутренние капитальные стены имеют проходы, а семья у вас большая. В законе об этом ничего не сказано, а то, что не запрещено, – разрешено».

   С советских времен немало индивидуальных объектов наследники поделили на доли и продали, но от этого такие дома не перестали являться объектами ИЖС. И в случае сделки с таким объектом в договоре купли-продажи фигурирует не квартира, а доля.

  Но если вам предлагают приобрести долю в объекте нового строительства, являющем собой дом ИЖС – в коттеджном поселке или вне его, то, по словам Евгения Ширстова, – это повод как минимум внимательно изучить правоустанавливающие документы, местные правила землепользования и застройки (если они уже приняты), а также узнать, на строительство какого именно объекта застройщик получал разрешение.

   Если под видом индивидуального дома строится многоквартирный или сблокированные секционные коттеджи – дело принимает нехороший оборот. Несмотря на то, что в интернете множатся объявления адвокатских контор, предлагающих легализацию самостроя любой сложности, реальная судебная практика знает как удачные, так и неудачные примеры регистрации и раздела таких объектов собственниками.

   Проблем у владельца «не вполне легитимного» объекта недвижимости может возникнуть множество: от трудностей с подключением к коммунальным сетям до судебных тяжб с лицами, требующими признать строительство незаконным.

   Причем инициировать разбирательство могут и соседи, полагающие, что строительство пятиэтажки в садоводстве затеняет огороды, и потенциальные инвесторы, считающие, что участок, занятый самостроем, достоин лучшей участи.
Но означает ли все сказанное, что дом, построенный с отступлениями от правил, снесут?

   Несмотря на то, что статья 222 Градостроительного кодекса дает определение самовольной постройки и указывает, что таковая подлежит сносу, решение на сей счет принимается только в судебном порядке и на основании данных строительной экспертизы.

   Но при этом, во-первых, такой объект должен быть признан опасным для проживания, а во-вторых, при условии, что у застройщика нет возможности устранить нарушения (то есть переделать многоквартирный дом в индивидуальный, снести лишний этаж и т. п.).

   Иными словами, снос – это крайний случай, когда все другие возможности уладить конфликт исчерпаны.

   Впрочем, в реальной практике, из-за множества юридических и строительных неувязок, которые могут трактоваться как в пользу той, так и другой стороны, скорее всего сработает то, что называется «индивидуальным подходом».

   То есть барак, построенный в чистом поле, может избежать столь печальной участи, но если речь идет о территории, имеющей хоть какую-то градостроительную ценность, шансы возведенного на ней объекта повторить судьбу пятиэтажки в Вешках весьма и весьма велики.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Строительство просмотров - 1003, комментариев - 1
  распечатать


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
3 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город