Алтай
Барнаул
Подать объявление
8 октября 2012 в 12:13
в новостях

Андрей Хромов: в США более трети домов находятся «под водой»

   В 2011 году они проходили в городе Анахайм, являющемся частью большого Лос-Анжелеса. Мы попросили поделиться своими впечатлениями от этой поездке участника Российской делегации, Президента Гильдии риэлторов Московской области - Хромова Андрея Александровича.

   Как повлиял кризис на состояние риэлторской отрасли в США?

   Кризис нанес сильнейший удар по риэлторской отрасли и всему рынку недвижимости. С начала 2000-х годов и вплоть до 2006 года продажи на рынке недвижимости США росли очень быстрыми темпами. Вместе с ними росли и цены. Одной из главных причин таких высоких темпов роста продаж и цен была «накачка» рынка дешевыми ипотечными кредитами.

   Они выдавались без каких-либо серьезных требований к заемщикам. В результате многие граждане оказались вовлеченными в спекулятивную гонку. Некоторые покупали для последующей перепродажи десяток и даже больше объектов. Многие из таких объектов после наступления кризиса «зависли».

   Сегодня местные эксперты говорят о произошедшем в тот период перепроизводстве объектов недвижимости и пока накопленный «запас не рассосется» рынок недвижимости будет находиться в состоянии стагнации.

   Падение цен на жилую недвижимость в США за последние 4 года составило в среднем около 30%. И снижение цен, по оценке специалистов-риэлторов, будет еще продолжаться в течение 3-5 лет. Но, такая оценка ситуации – это в среднем. США очень большая страна и ситуация в разных штатах очень разная. Например, в Гонолулу (столица штата Гавайи) цены практически не снизились.

   И объяснение тому очень простое – Гавайи курортная зона с очень ограниченными возможностями по выделению новых участков земли под строительство. В тоже время, во Флориде, другом теплом местечке в США цены снизились очень сильно.

   В кризис в Америке появился новый термин – «Жилье под водой». Это дома, купленные с ипотечным кредитом. При этом сегодня рыночная стоимость таких домов ниже, чем долг владельца-заемщика перед банком. Таких домов, по разным оценкам от 30 до 40% от общего количества домов с ипотечным кредитом.

   А учитывая, что в США почти все дома покупаются с ипотечным кредитом, количество домов «под водой» поражает. В такой ситуации многие владельцы оказываются от уплаты долга банку и жилье переходит на баланс банка.

   При этом и банки и государство сдерживают «выброс» на рынок такого жилья по дешевым ценам, чтобы не допустить дальнейшего обрушения рынка. Также специалисты полагают, что объем выдаваемых займов на приобретение домов будет снижаться, тем более, что банки серьезно повысили требования к заемщикам.

   Снижение цен, стагнация рынка недвижимости, повышение требований к заемщикам привело к сокращению количества сделок. В результате из бизнеса ушло до 35-40% риэлторов. Правда, представители риэлторских ассоциаций США говорят, что это в основном коснулось так называемых «kitchen-broker», т.е домохозяек, подрабатывающих на растущем рынке еще и риэлторстовом, но все равно, масштабы сокращения количества занятых в рэлторском бизнесе впечатляют.

   Каков авторитет профессии риэлтора в США, влияние риэлторских ассоциаций?

  Несмотря на потери, понесенные в результате кризиса, риэлторская профессия в США – это дело жизни более чем для 1 млн.человек, брокеров и агентов. Национальная ассоциация риэлторов США остается мощным профессиональным общественным объединением, одним из крупнейших профессиональных объединений в США.

   В Америке общественные объединения риэлторов действуют по всей стране. Везде, где есть объекты недвижимости, есть и влияние риэлторских ассоциаций. Они образуют 3-хуровневую структуру.

   Первый уровень – локальные риэлторские ассоциации. Они объединяют риэлторов, действующих на территории одного большого города, либо нескольких соседних городков, расположенных на территории графства или нескольких соседних графства. Таким образом, локальные риэлторские ассоциации на первом уровне объединяют риэлторов, работающих на конкретных локальных рынках.

   В России, рынок недвижимости тоже состоит из множества локальных рынков, привязанных к конкретным территориям. И структура организованного риэлторского сообщества тоже формируется по 3-х уровневой схеме.

   Например, у нас в Московской области, есть муниципальные гильдии риэлторов, объединяющих агентства недвижимости, работающие на территории конкретного муниципального района. В рамках этого района сформировался единый локальный рынок недвижимости. Есть муниципальные гильдии, в которые входят агентства недвижимости, работающие на рынках двух соседних муниципальных образований, локальные рынки которых тесно связаны.

   Например, Раменское и Жуковский, Королев и Юбилейный, Железнодорожный и Балашиха. Но, члены всех этих муниципальных гильдий входят в состав Гильдии риэлторов Московской области, которая, в свою очередь, входит в Российскую Гильдию Риэлторов.

  Так и в США, второй уровень риэлторских ассоциаций образуют ассоциации штатов. В каждом штате – всего одна риэлторская ассоциация, в которую входят все члены локальных риэлторских ассоциаций. При этом в пределах одного штата может быть несколько риэлторских ассоциаций локального уровня.

   Причем четкой привязки к территории муниципалитетов, но есть привязка к исторически сложившимся территориям локальных рынок, которые могут охватывать одно или несколько соседних муниципальных образований.

   Третий уровень – это Национальная ассоциация риэлторов США (НАР). Она одна на всю страну. В нее входят все ассоциации штатов. Таким образом, в Америке каждый риэлтор является членом одновременно членом сразу трех ассоциаций – локальной ассоциацией, ассоциации штата и НАР.

   НАР – одно из самых влиятельных профессиональных объединений США. Оно не только защищает права своих членов, но оказывает влияние на рынок недвижимости. Знаменитая «Американская мечта» - каждой семье иметь свой собственный дом», это идей родившаяся в том числе и в НАР. Много недвижимости в собственности граждан и ее доступность – это не только хорошо для граждан страны, это гарантия работы для миллионной армии риэлторов. Из этого исходят в НАР.

   А можно ли не быть членом риэлторской ассоциации и заниматься при этом риэлторским бизнесом?

   В Америке – нельзя. И вот почему это так. В США двухуровневая система регулирования риэлторской отрасли. Первый уровень – это уровень государства. Оно регулирует первичный доступ к профессии.

   Государство организует обучение по обязательно программе (она разная для агентов и брокеров). Оно же принимает экзамены и выдает лицензионные карточки агента и брокера (срок их действия ограничен) и оно же контролирует за соблюдением владельцев карточек лицензионных требований.
 
Но, лицензионные требования не охватывают всего многообразия конкретных практик ведения риэлторского бизнеса. Понимая это, государство делегировало право формирования стандартов и правил ведения бизнеса риэлторским сообществом. Эта функция реализуется прежде всего НАР и ассоциациями риэлторов штатов.

   А чтобы каждый риэлтор исполнял и лицензионные требования и требования, сформулированные и принятые профессиональным сообществом, он не только обязан пройти обучение и сдать экзамен, но и быть членом риэлторской ассоциации. Таким образом в США реализуется одновременно принцип государственного контроля за риэлторской отраслью и принцип самоуправления в ней. Ваши впечатления от выставки и конференции НАР в Лос-Анжелесе?

   Традиционные ежегодная конференция и выставка REALTORS@Conferens&Expo в 2011 году проходила в Лос-Анжелесе. Как обычно, мероприятия деловой программы произвели большое впечатление на участников своим размахом и масштабом.

   Большое количество семинаров, тематических секций, круглых столов предоставили возможность участникам узнать самые современные тенденции в риэлторском бизнесе и на рынке недвижимости, повысить свой уровень, приобрести новые многочисленные знакомства и деловые связи.

Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области

Разное просмотров - 750, комментариев - 2
  распечатать


Комментарии

  • # Горожанин
    8 октября 2012 в 13:58
    "В России за 8 месяцев 2012 года было выдано 417,492 тыс. ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд руб., что в 1,4 раза превышает уровень 8 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 - в денежном выражении, сообщает АИЖК".

    Интересно, а наши банки не опасаются того, что российская недвижимость тоже потонет, если ипотека дальше будет выдаваться такими темпами и всем подряд? Вообще, у меня складывается ощущение, что многие серьезно переоценивают сегодня свои возможности по поводу выплаты ипотеки. Просто людям так грамотно пудрят мозги наши СМИ и банки, что они и бегут ее получать.
  • # Риэлтор
    8 октября 2012 в 14:15
    1. Горожанину

    Ваши опасения напрасны. У нас несравнимые проценты на ипотечные кредиты, совершенно другой уровень доходов, и как бы сильно не было желание наших сограждан иметь свое жилье получить ипотеку с зарплатой в 15.000 рублей нереально. И вообще там другие цифры прироста были, на несколько порядков выше. Интересно другое, что этот кризис до сих пор не преодолен.

    2. Относительно профессиональных сообществ. Вообще, не очень корректно сравнивать Америку с Россией в плане риэлторских профессиональных сообществ. Будь РГР действительно мощной профессиональной организацией риэлтеров, как та же НАР в Америке, вряд ли нотариусам бы удалось провести эти поправки в Госдуме.. Тут конечно нужно учитывать государственное регулирование и поодержку НАР, которых нет у нас. Вот тогда бы можно было всерьез говорить о целесообразности поголовного вступления в и в СРБ, и в РГР. А так, что толку-то? Так что до Америки нам еще далеко. Хотя сама систем по мне намного ближе к реалиям нашего рынка нежели европейская.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
3 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город