Алтай
Барнаул
Подать объявление
18 октября 2012 в 11:18
в новостях

Проблемные доли – как распорядиться имуществом?

   О том, как правильно распорядиться своим недвижимым имуществом и о том, какими правами обладает каждый участник общей долевой собственности, рассказывает Лилия Белькова, директор агентства правовой помощи «Индустриальное».

   

   - Лилия Вениаминовна, как можно распорядиться своей долей в квартире? То есть можно ли ее продать, подарить, завещать, арендовать?

   - На недвижимое имущество, находящееся в собственности двух и более лиц с определением доли каждого, распространяется режим общей долевой собственности.

   Если вы намерены проживать в квартире, то лучше всего заключить соглашение с другими собственниками о порядке пользования жилым помещением с указанием: кто какой комнатой в соответствие с поэтажным планом пользуется.

   Его можно составить самим в свободной форме, при этом обязательны подписи всех собственников квартиры, или же обратиться за определением порядка пользования через суд, если не удалось достигнуть соглашения сторон.

   Важно помнить, что участники общей долевой собственности вправе распорядится общим имуществом только по соглашению всех участников.
Если вы не хотите проживать в квартире, то вправе воспользоваться принадлежащей вам долей по собственному усмотрению: продать, подарить, арендовать, завещать и т.п.

  При возмездном отчуждении, то есть продаже доли, а так же мене, необходимо соблюдать требования закона, наделяющего других участников преимущественным правом покупки доли.

   В силу статьи 250 Гражданского Кодекса РФ эти участники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке заявить о намерении принять на себя права покупателя проданной доли на условиях договора.

  Если доля продается с публичных торгов, на нее не распространяется режим преимущественного права покупки. Такие продажи осуществляются в соответствие с другой нормой права.

   - То есть, если я хочу продать свою долю, то в первую очередь я должна предложить ее купить другим сособственникам?

   - Совершенно верно. О намерении продать свою долю необходимо сообщить в письменной форме всем участникам долевой собственности, указав при этом стоимость, за которую планируете продать недвижимость, и условия продажи.

   Воспользоваться правом преимущественной покупки можно в течение месяца, если после 30 дней с момента извещения никто из сособственников жилья не выразил свое желание приобрести долю, вы имеете полное право продать ее любому другому лицу.

   На практике также возможно совершить сделку без предупреждения, однако при этом покупатель принимает на себя все риски. Ведь сособственники могут в силу закона изъявить о своем намерении принять на себя права покупателя и тогда последний лишится только что приобретенной недвижимости.

   Разумеется, ему вернут средства, затраченные на приобретение доли, но от такой сделки он ничего не приобретет и потому просто рискует потратить время и нервы.

   Стоит также отметить, что тот из сособственников, который принял решение о покупке доли, должен приобрести ее в течение месяца, если он не успеет уложиться в этот срок, то теряет право преимущественной покупки.

   - Как лучше всего поступить с проблемной долей?

   - Как правило, правообладателями долей в праве собственности на недвижимое имущество граждане становятся в результате принятия наследства, приватизации, дарения. В этом случае я всегда советую для начала определить порядок пользования помещением.

   При технической возможности граждане по своему усмотрению могут прекратить режим общей долевой собственности и осуществить реальный раздел помещения.

   - Как быть, если другие собственники препятствуют полноправному распоряжению своей собственностью?

   - Законодатель старается всем участникам гражданско-правовых отношений дать равные права. Если согласие о режиме пользования жилым помещением не достигнуто, можно требовать в судебном порядке выделение доли в натуре.

   В дальнейшем вы из участника долевой собственности превращаетесь в единоличного собственника отдельного помещения, а квартира, таким образом, превращается в коммунальную. Однако такой выдел доли часто невозможен вследствие очень малого размера доли, к примеру, 1/10 или когда помещение неделимое (однокомнатная квартира).

   Тогда заявитель вправе обратиться с понуждением к другим участникам общей долевой собственности о выкупе его доли. Если в судебном порядке будет признано, что обладатель малой доли не может ни реализовать свое недвижимое имущество, ни пользоваться им, то он вправе требовать от сособственников компенсации.

   Ее размер определяется пропорционально доли от среднерыночной стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 1,5 миллиона, а у вас в собственности 1/10 ее часть, то вы вправе получить 150 тысяч рублей компенсации.

    - При решении продать долю, как можно примерно рассчитать ее стоимость?

   - Как я уже говорила, цена доли определяется пропорционально размеру. Но на практике цену определяет рынок и покупательский спрос. К примеру, если у вас ½ доли в трехкомнатной квартире, то не стоит рассчитывать на то, что ее можно продать за половину стоимости всей квартиры.

   Поскольку фактически покупатель вашей доли может в полной мере использовать только одну из трех комнат, а значит, ему нет смысла платить за полторы.

   - Что бы вы посоветовали обладателям проблемной доли?

   - Если участник доли реально не нуждается в пользовании частью помещения и его доля мала, постараться договориться с другими участниками общей собственности о выкупе у него его доли и не препятствовать в распоряжении общим имуществом.

   При совместном пользовании советую добрососедские и приемлемые общежитские нормы взаимоотношений.

   - На что нужно обратить внимание при покупке доли?

   - На особенности приема заявлений на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности. Подписывая договор купли-продажи, гражданин вступает в правоотношения, которые регулируются гражданским законодательством РФ.

   При этом ответственность о последствиях принятых на себя гражданских прав и обязанностей каждый из сторон берет на себя, в соответствии с обязательствами и нормами закона.

   Пакет документов при приеме может не содержать отказа других участников общей долевой собственности. При этом покупатель должен понимать, что у этих участников сохраняются все права в силу закона, и они могут ими воспользоваться.

   С позиции защиты прав потребителей – участников рынка недвижимости, могу посоветовать: при покупке пользоваться юридическими консультациями в агентствах недвижимости, внимательное прочтение всех устанавливающих ваши права документов.

   Когда понимания последствий будут понятны – совершайте сделку!

Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».

Разное просмотров - 874, комментариев - 5
  распечатать


Комментарии

  • # Saler
    19 октября 2012 в 01:39
    А как рассчитать рыночную стоимость 1/4 выделенной доли в четырехкомнатной квартире? Будет ли она равняться 1/4 стоимости квартиры? У друга ситуация просто такая - собственность есть, но продать он ее не может или не хочет, поскольку квартира - родительская, и живет он там с мамой и сестрой, а они категорически против любого размена... Жить ему с ними сложно, и разъехаться мирно не получается.
  • # Андрей
    19 октября 2012 в 02:27
    Вообще с долями собственности - проблемы чаще всего не юридические, а семейные.. Поскольку чаще всего собственниками долей становятся родственники.. И вопросы, тут возникающие тоже скорее не юридические, а семейно-этические. Право-то юридическое продать, допустим, Saler у вашего друга есть, а вот вопрос, захочет ли он им воспользоваться вопреки желанию матери и сестры - это уже родственно-этический. И тут каждый решает за себя - продавать невзирая на проклятия родственников и селить к ним чужих абсолютно людей или же продолжать находиться в не очень комфортных для себя условиях. Если члены семьи могут договориться между собой мирно, то это идеальный выход, и закон тут ни при чем, а если же нет - закон может,конечно, помочь, но чаще всего отношения портятся окончательно, елси приходится прибегать к юридическим аргументам.
  • # Риэлтор
    19 октября 2012 в 03:22
    Собственность -это не пучок редиски. Владение собственностью что означает? Что человек ее может продать, сдать или жить в ней. ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ. И это -базовое право, а у нас просто до сих пор общинно-родовой менталитет и нет просто на уровне той же этики уважения к частной собственности. Salerу. Лично я считаю, что тут вообще нет проблем: если ваш друг хочет продавать свою недвижимость- пусть продает. Насчет стоимости, тут все индивидуально. Многое зависит от того, какой район, какой проход к комнате, и какая общая стоимость квартиры, у меня не очень много было клиентов с долями, но насколько я могу судить, как правило стоимость будет ниже чем 1/4. Но все повторяю зависит и от множества факторов.
  • # Кракозябра
    19 октября 2012 в 10:26
    Saler писал(а):
    А как рассчитать рыночную стоимость 1/4 выделенной доли в четырехкомнатной квартире? Будет ли она равняться 1/4 стоимости квартиры? У друга ситуация просто такая - собственность есть, но продать он ее не может или не хочет, поскольку квартира - родительская, и живет он там с мамой и сестрой, а они категорически против любого размена... Жить ему с ними сложно, и разъехаться мирно не получается.



    1. Доля обычно стоит дешевле, чем те же квадратные метры.

    2. Если нет возможности выделить жилую площадь под размер доли, то заселиться невозможно.

    3. Выкупленная доля может стать предметом шантажа для выкупа по минимальной цене остальной жилплощади чужим дядей. Так что, пусть ваш друг еще 10 раз подумает и будет мужиком, чтобы не воевать с женщинами. Благородство у нас пока еще в почете. ;)



    И главное: Таких ситуаций через 15 лет будет over 9000, особенно в тех семьях, где жилье приобреталось с использованием МСК. Детки подрастут и поставят родителей перед непростым выбором. Так что, попробуйте прививайте своему ребенку уважение к самим себе или покупайте еще одну квартиру. :)
  • # Saler
    20 октября 2012 в 21:26
    Кракозябра писал(а):
    А как рассчитать рыночную стоимость 1/4 выделенной доли в четырехкомнатной квартире? Будет ли она равняться 1/4 стоимости квартиры? У друга ситуация просто такая - собственность есть, но продать он ее не может или не хочет, поскольку квартира - родительская, и живет он там с мамой и сестрой, а они категорически против любого размена... Жить ему с ними сложно, и разъехаться мирно не получается.



    1. Доля обычно стоит дешевле, чем те же квадратные метры.

    2. Если нет возможности выделить жилую площадь под размер доли, то заселиться невозможно.

    3. Выкупленная доля может стать предметом шантажа для выкупа по минимальной цене остальной жилплощади чужим дядей. Так что, пусть ваш друг еще 10 раз подумает и будет мужиком, чтобы не воевать с женщинами. Благородство у нас пока еще в почете. ;)



    И главное: Таких ситуаций через 15 лет будет over 9000, особенно в тех семьях, где жилье приобреталось с использованием МСК. Детки подрастут и поставят родителей перед непростым выбором. Так что, попробуйте прививайте своему ребенку уважение к самим себе или покупайте еще одну квартиру. :)



    1. Спасибо за информацию, интересует насколько меньше

    2. Доля выделена, т.е. даже оплата коммунальных и счета - раздельно, по сути та же коммуналка

    3. Благородства как раз у моего друга по мне чересчур, из-за него и не продает, не смотря на не очень-то, мягко говоря, уважительное к себе отношение. И просто несогласие на любые варианты размена и продажи. А вот мне бы просто хотелось понять, второй раз уже слышу тему - про шантаж, вообще насколько реальна эта практика, мне казалось, что она ушла вместе с 90-ми. Чем шантажировать-то можно? И можно ли этого как-то избежать? И как?



    Не очень понял причем здесь уважение ребенка к родителям в такой ситуации. Жилплощадь выделяется ведь и на ребенка и является по сути его собственностью, дети вырастают и естественно хотят жить отдельно, вполне нормально, когда им требуется размен. А вот когда родители этого не понимают, и считают почему-то жилье исключительно своей собственностью - тут и получается конфликт.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
9 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город