Алтай
Барнаул
Подать объявление
6 февраля 2013 в 11:20
в новостях

Покупай по закону: Первичный рынок

   Если на более ранних этапах развития, до 2010 года, рынку было присуще большое разнообразие различных юридических схем по продаже жилой недвижимости, то сейчас круг сузился до четырех вариантов.

   1. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом № 214-ФЗ

   На сегодня это самая надежная с точки зрения покупателей схема приобретения квартиры в новостройке. Заключать с покупателем ДДУ застройщик имеет право только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации.

   Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи.

   Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

   Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) выплачивается застройщиком в двойном размере. При выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, выплатить компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. При этом условие договора, что застройщик не несет ответственности за строительные дефекты, изначально является ничтожным.

   РИСКИ: Пожалуй, единственный случай, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, — банкротство застройщика.

   2. Покупка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП)

   Это схема, используемая застройщиками, является законной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иными словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по предварительному договору незаконно.

   Закон № 214-ФЗ запрещает привлекать денежные средства граждан на строительство жилья. В противном случае застройщику грозит немалый штраф. Надо сказать, несмотря на то, что закон № 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сих пор есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающие закон.

   Следует понимать, что сам предмет предварительного договора не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. При такой схеме покупатели квартир подвергаются высокому риску: в случае признания продавца банкротом покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир.

   Причем эти же риски сохраняются и в том случае, когда покупатель приобретает квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. По преддоговору застройщик работает в том случае, когда ему необходимо расплатиться с инвесторами.

   Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100% предоплата. Собирает по данной схеме деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств.

   Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя.

    Несмотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. Выбирая компанию, реализующую квартиры по предварительному договору, всегда помните о существующих рисках.

   РИСКИ: Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

   3. Покупка через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) в соответствии с законом №214-ФЗ

   Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения закона № 214-ФЗ ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на стремительно растущем рынке это было весомым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высокие проценты.

   В отличие от заключения ДДУ, вход в состав ЖСК возможен в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по ДДУ. Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Во-первых, все члены ЖСК обязаны платить взносы — вступительный и ежемесячные.

   Во-вторых, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. По схеме приобретения квартиры через ЖСК гораздо больше рисков остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества.

   Нюанс в том, что решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданную квартиру он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание. В отличие от варианта с договором долевого участия ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

   При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство на право собственности. Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

   РИСКИ: Если покупатель выплатил пай полностью, долгожданную квартиру он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

   4. Покупка по договору купли-продажи (ДКП)

   Договор купли-продажи заключается вместо ДДУ в том случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право собственности. ДКП между клиентом и застройщиком заключается точно так же, как и договор на вторичном рынке — прописывается предмет договора, цена, права и обязанности сторон. Если сравнивать с ДДУ, то для покупателя эта схема менее выгодна.

   Например, согласно ДКП, никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсации за самостоятельный ремонт. Доля ДКП на первичном рынке ничтожно мала, так как почти все квартиры в новостройках раскупаются задолго до завершения строительства.

   РИСКИ: Согласно ДКП, никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсации за самостоятельный ремонт.

   Стоит отметить, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает использование и еще двух схем, однако они не представлены на рынке. Первая — это жилищно-накопительные кооперативы. Эта схема, в отличие от ЖСК, сложнее в практическом применении, а потому менее распространена.

    Вторая схема — договор инвестирования или соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в закон № 214-ФЗ (ранее по нему заключалось порядка 10—15% сделок). Сегодня закон разрешает застройщику привлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера пул квартир. При этом брать деньги от физических лиц по данному договору уже нельзя.

   Законодатели руководствовались тем, что инвестор — это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения денежной выгоды, соответственно, он осознанно идет на риск.

   Тогда как закон № 214-ФЗ защищает прежде всего физических лиц, которые покупают жилье для собственных нужд, и это правильно.

По материалам сайта «Профиль»

Строительство просмотров - 1153, комментариев - 27
  распечатать


Комментарии

  • # витория
    6 февраля 2013 в 11:46
    Понятно, что по закону можно купить квартиру в новостройке. Но бесконечные риски.....обрекают на такую нервотрепку.Ой, ей, ей... Думаю, стоит ли вообще ввязываться в это? Не проще ли подыскать что-то на вторичном рынке? Ведь немало же "свеженьких" домов :?
  • # Цветик
    6 февраля 2013 в 12:38
    Не проще... Подавляющее большинство квартир в сданных новостройках продаются в тридорого либо агенствами недвижимости либо перекупами. Не охота кормить не тех не других, потому что они в прямом смысле наживаются на нуждах простых людей. Очень мало квартир в новостройках продается от самих владельцев (в т. ч. арестованные за невыплату ипотеки) и то эти варианты расходятся среди знакомых, либо банков. Так что купить квартиру в "свежем" доме по реальной цене - это большая удача. А в старый жилой фонд как-то не тянет, да и не все банки дают ипотеку под жилье, которое старше 20 лет - это уже считается неликвид.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 12:53
    Цветик, я называю "свеженькими" такие дома, которым ну лет 10....язык не поднимается назвать их старым жилым фондом. Как там с покупкой не знаете?!
  • # Цветик
    6 февраля 2013 в 13:21
    Тоже не айс... Все хорошее не залеживается... Что значит в Барнауле жилой фонд 10 летней давности? Это только индустриальный район в районе Балтийской и точечная застройка в центре города и все... :( Панельки в 90%... Для меня лично, это не вариант... У нас большая часть молодежи на работе все-таки предпочла ипотеку и долевки, только нужно хорошего, проверенного застройщика выбрать и подождать с годок и квартира ваша :) Пока вроде без происшествий, вот народ на Сиреневую 22 заселился недавно, на очереди (летом ) Власихинская возле новой Ленты.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 13:36
    Карту сейчас глянула. Все практически в одном квадрате. Выбора нет, разбежаться негде. Это тоже на любителя. ;) Куда ни кинься везде угол :lol:
  • # Цветик
    6 февраля 2013 в 14:04
    И вечные пробки на Павлике и Власихинской... Теперь как в Новосибирске живем: до работы по полтора часа добираемся... Через пару лет, наверное вообще все встанет, если так Индустриальный район будет активно развиваться, а он будет развиваться, т. к. новые квартала нарезаны, земли отданы в аренду застройщикам и все в той степи.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 15:02
    Вот уж точно...степи ;) Ветерок там неслабый, на любителя.Да......
  • # Эдуард
    6 февраля 2013 в 15:02
    Ну и покупайте себе квартиры в центре и не лезьте в индустриальный район а то хотите и рыбку сьесть и.т.д.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 15:19
    Ну знаете ли! Если все в центр кинутся.....Коллапс случится :lol:
  • # Эдуард
    6 февраля 2013 в 15:44
    А вы в другую карту глянте поближе к деревне и будет вам счастье
  • # витория
    6 февраля 2013 в 16:00
    Вы, наверно, так и сделали? Теперь и счастливы до безумия. .....Хрен редьки не слаще :x
  • # Эдуард
    6 февраля 2013 в 20:29
    Так и сделал купил квартиру на Сиреневой 22 а вам витория купить где хрен и редька поближе
  • # витория
    6 февраля 2013 в 20:37
    Спасибо за совет! Эдуард! Буду думать. Кстати, дело к весне идет, а хрен очень богат витаминами :lol:
  • # Цветик
    6 февраля 2013 в 23:35
    Тут нет смысла спорить. Ну нравится человеку "в заде" города жить, пусть живет там вблизи заводов и ТЭЦ-3, это теперь новый "поток" образуется. Старый при том в скором времени сносить будут и на месте отживших свой век двухэтажек возведут новые многоэтажные дома, а рядом и дороги и вся инфраструктура. Полностью поддерживаю эту идею администрации города.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 23:42
    Это, конечно, хорошая идея. Но в одном шаге от Потока тоже целая череда заводов. ;) А ифраструктура вот она, конечно. Только там все изношено до предела. Считай все по новому придется делать.
  • # Цветик
    6 февраля 2013 в 23:48
    Какие заводы!? Бог с Вами... Там одни торговые центры и базы давно на их месте. А насчет изношенности там инфраструктуры могу поспорить, дороги надо обновить - это да, но в целом там неплохо, есть дет. садики и школы, парк возродить Юбилейный (ах какой был парк шикарный, все детство там прошло), все проще, чем в чистом поле возводить.
  • # витория
    6 февраля 2013 в 23:55
    Есть там заводы!!! А при чем Поток и парк "Юбилейный"?! Это уже как-то "Черемушки"... :? И его уже точно начали облагораживать, сделали зону отдыха.
  • # Цветик
    7 февраля 2013 в 00:07
    Какие заводы? Шинный разве что еще живой остался. РТИ и АТИ наладом дышат. Нет у них уже тех объемов производства что при СССР. Производственные здания стоят, но производства-то нет. ТЭЦ-2 в далеке виднеется и все... Сейчас Поток - это простой спальный район города.

    Парк Юбилейный находится между Потоком и Черемушками, если быть более точными. Ровно посередине, через него и ходили мы пешком с Черемушек на Поток.
  • # витория
    7 февраля 2013 в 00:14
    Заводы на ладан, а грязи по уши!!! Вот именно, что парк "Юбилейный" между. Он по одну сторону от Юрина, а Поток по другую. Разница есть большая.
  • # Цветик
    7 февраля 2013 в 00:24
    Грязи у нас везде в городе по уши, даже в центре (стоит только в сторону от Ленинского отойти во дворы). Это как от местного населения зависит, так и от работы управляющих организаций и адм. районов. Суть в том, что там место расположения для новой застройки неплохое, центр рядом, минимум пробок, это сейчас стало очень весомым плюсом. ;)

    А парк общий в конце концов... Его все-равно надо "лечить", там хорошо и с ребенком погулять и с друзьями шашлычок пожарить. Места много, можно уединиться своей компанией и никому при этом не мешать, только убирать потом после себя обязательно еще 8-)
  • # tekstaman
    7 февраля 2013 в 04:27
    Зачем многие здесь говорят о вещах, им не понятных?

    Поток уже давно не Поток. Да и разделяется он по границам, никак не обозначенными заводами.

    Посмотрите, например, административно-территориальные границы "Западного" (кстати, свое отделение милиции, что уже говорит о обособленности) и задайтесь вопросом - при чем тут Поток?

    Насчет вредных выбросов - раньше, в СССР их было очень много. Сам жил, и знаю про черный снег не по наслышке. Сейчас, когда отключена ТЭЦ-1 и на ладан дышит ТЭЦ-2, а про всякие Моторные, АТИ, РТИ, Химволокно подавно говорит нечего, атмосфера конечно не та, далеко не та.

    Что касается любителей после Павловского направления, так скажем, то проживающим на Лазурных, Балтийских и т.д. посоветую открыть Дубль-Гис и замерить расстояние от ТЭЦ-3, ЗЯБа, железной дороги (по которой везут черте что), или на простой случай от Промплощадки на Трактовой, где работает шпал-пропиточный заводик - до собственной квартиры. И проделать то же самое от Шинного, единственно работающего, ну или даже от ТЭЦ-2, до самого так сказать Потока, в любом понимании этого расположения.

    А затем сравнить цифры. И подумать о издержках удаленных от центра кварталов.

    Хоть как пляши, а пл. Октября ближе к Юбилейному парку, а не к Сиреневой.
  • # витория
    7 февраля 2013 в 10:39
    С парком я погоречилась, спать сильно хотелось. Благоустраивают пустырь рядом со спорткомплексом на Петрова. А парк, действительно, очень сомнительную репутацию сейчас имеет. А место хорошее и много его там. Как бы вообще со временем профиль территории не изменился. Тем болеее если есть тенденции разговорные к смещению вектора строек.
  • # витория
    7 февраля 2013 в 10:46
    А вопрос о границах Потока лично мне стал очень интересен. Как очертить их? Где граница? Для пересечение Малахова-Юрина- это не Поток, например....
  • # Цветик
    7 февраля 2013 в 11:52
    Я бы лично прочертила его границы грубо так: вся жилая застройка, ограниченная ул. Юрина, Малахова, пр-м Космонавтов, Ленина, ул. Северо-Западная. Граничит он с Черемушками, Ямой, пром. зоной, и Центром города. Ну как-то так. 8-)
  • # Кира
    7 февраля 2013 в 11:56
    Хорошо сказано: "Хоть как пляши, а пл. Октября ближе к Юбилейному парку, а не к Сиреневой." В правильном направлении разговор получился :)
  • # Гость
    7 февраля 2013 в 14:14
    Цитата: "1. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом № 214-ФЗ



    На сегодня это самая надежная с точки зрения покупателей схема приобретения квартиры в новостройке."



    Вот и получается, что барнаульские застройщики ищут пути, чтобы в случае чего снять с себя ответственность. ЖИ - векселя, Алтайэнергожилстрой - создание ЖСК и т.д.... Или я не права? Поправьте.
  • # Элизабета
    7 февраля 2013 в 16:17
    Ну, конечно, если еще суд встает на сторону мошенников.....То ДДУ самая надежная форма с точки зрения безнаказанности. :x
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
6 объявлений
Алгоритм на главной
Сибсоцбанк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город