Алтай
Барнаул
Подать объявление
27 февраля 2013 в 13:25
в новостях

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

   Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

  Закон диктует правила…

  В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества.

   И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

   Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

  Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

   Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.
А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

   Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

  …жизнь вносит исключения

   Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

   Казалось бы – все просто.

   То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…
Есть ли жизнь без акта?

   В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.
Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

   В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец.

   То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

   Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. «Уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

   Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

   Иногда они различаются

   Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

   Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.
Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

   Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента.

   Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

   Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.

   Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

   Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

   Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Источник: Бюллетень недвижимости

Разное просмотров - 945, комментариев - 22
  распечатать


Комментарии

  • # витория
    27 февраля 2013 в 14:21
    Мне, кажется, в жизни все на добром слове держится. Устно договариваются стороны. Продавцы-покупатели под напором эмоций от прошедшей сделки на это просто машут рукой. Птица счастья в руках, чего же более. И в большинстве случаев, наверно, прокатывает. Я не слышала душещипательных историй на эту тему.
  • # emelja
    27 февраля 2013 в 16:35
    возможно, они и не душещипательны и на фоне приобретения долгожданного остаются в тени, тем не менее примеры сплошь и рядом. вот у меня сестра купила буквально месяц назад квартиру. искали принципиально с ремонтом, в котором можно пожить какое-то время. вариант кстати был немного подороже подобных без ремонта. в итоге, когда хозяева уехали. смешно, но за шкафами у них не было обоев. а в коридоре прихожая была напрямую к новому ламинату прикручена. и видимо они очень спешили, что все с корнями выдрали. вроде бы мелочи. но знай она тогда об акте таких нюансов не случилось бы
  • # andersan
    27 февраля 2013 в 19:45
    не верю никаким словам. Ораторов у нас хороших полным полно. Голову забьют глазом моргнуть не успеешь. лучше каждую договоренность бумажкой прикрыть - и спокойнее тогда на душе будет. Под Бумажкой читать - акт (ни в коем случае не купюры различного номинала ;) ) Спасибо людям добрым, что рассказывают нам как делать нужно! Полезное сообщение
  • # Ната
    27 февраля 2013 в 20:34
    +1

    я теперь тоже никому не верю! впредь буду умнее
  • # gost
    28 февраля 2013 в 01:10
    По опыту знаю,что лучше не полениться в акт внести даже самые мелочи,вплоть до дверных ручек,бывшие хозяева на память наверно их скручивают :lol: встречала такое,что были сняты розетки и выключатели,что согласитесь не менее приятно.
  • # Андрей
    28 февраля 2013 в 01:43
    Тока вот одного не понял - акт пишется на месте, когда розетки скручены, а отделка попорчена? а чего тогда после драки-то кулаками махать? судиться что ли из-за розеток? Или же он составляется до - во время регистрации прав? шоб продавцы хотя бы знали, что розетки вам еще понадобятся.
  • # gost
    28 февраля 2013 в 01:56
    Он составляется до регистрации прав,а подписывается во время передачи ключей и соответственно всего того,что прописано.А до регистрации прав продавец должен устранить все те недостатки,которые прописаны в акте.
  • # Андрей
    28 февраля 2013 в 02:01
    Тогда к чему длинная речь о том, что продавец не сразу съезжает с квартиры после заключения сделки и регистрации прав? И потому он нужен? В том то и дело что он как-то должен страховать покупателя на этот промежуток - между регистрацией и передачей ключей...
  • # gost
    28 февраля 2013 в 02:04
    Вот он и страхует,акт то уже составлен...и если покупателя что-то не устраивает на момент въезда он может предъявить по факту.
  • # Андрей
    28 февраля 2013 в 02:07
    ну и предъявит он его и что? а продавец скажет, а вот ничего не знаю, первый раз вижу этот документ - и все, и не подпишет его. И только в суд тогда? не проще ли новые розетки купить? Дешевле думаю выйдет...Сам по себе этот акт ни к чему продавца не обяжет.. обязать его может только суд, так я понимаю?
  • # gost
    28 февраля 2013 в 02:20
    Да и составляется он по сути без юриста...просто в рукописном варианте.Думаю,здесь нужна консультация юриста,как лучше и правильнее.Это ладно,когда дело касается розеток или ручек,но есть же вещи посерьезнее...
  • # прохожий
    28 февраля 2013 в 09:43
    Как всегда пишем полотно про закон, закон не читая.

    Потом умники разные делают перепост - и вот, безграмотный народ стал безграмотным в квадрате.



    А меж тем, в том же ГК написано, что передача недвижимости может подтверждаться и ИНЫМИ документами, под которыми в практике давно уже закрепилось включение в сам догвоор условия о том, что он имеет силу акта и квартира/дом переданы.
  • # emelja
    28 февраля 2013 в 09:48
    А вот же есть обязательный перечень, что должен продавец квартиры оставить: плиту, мойку, сантехнику, насколько я слышала. Если неправа -поправьте. нельзя его дополнить. Например, теми же розетками. Или это тоже только словами говорено и никакого юридического веса не имеет???
  • # gost
    28 февраля 2013 в 15:24
    Ну так осведомите нас, грамотный прохожий, как эти ИНЫЕ документы составить,чтобы они были действительны на момент передачи прав,а то ведь на словах все опять получается...правильно Андрей сказал,продавец может просто сказать,что видит документ впервые и не возьмет на себя ни каких обязательств...
  • # gost
    28 февраля 2013 в 15:27
    emelja писал(а):
    А вот же есть обязательный перечень, что должен продавец квартиры оставить: плиту, мойку, сантехнику, насколько я слышала. Если неправа -поправьте. нельзя его дополнить. Например, теми же розетками. Или это тоже только словами говорено и никакого юридического веса не имеет???

    Да можно конечно,но!Ведь еще и провода под ноль срезают от тех же розеток и люстр,провода то вроде есть получается,а прицепиться к ним нереально,как с этими неприятностями бороться?
  • # emelja
    28 февраля 2013 в 15:36
    видимо, уповать на совесть. или в загашнике оставить немного денег на ремонт. а тем кто так поступает напомнить про бумеранг. в вашем новом жилище тоже может не оказаться розеток, проводов и так далее. и стоит ли игра свеч.
  • # andersan
    28 февраля 2013 в 19:32
    из первых уст: купил товарищ квартиру, оказались долги по коммуналке. Подал в суд и выиграл. Жилищный кодекс предусматривает, что должает не квартира, а человек. Вот так все просто. С розетками наверно не стоит заморачиваться судебными процессами - дороже себе будет
  • # Андрей
    1 марта 2013 в 00:35
    прохожий писал(а):
    Как всегда пишем полотно про закон, закон не читая.

    Потом умники разные делают перепост - и вот, безграмотный народ стал безграмотным в квадрате.



    А меж тем, в том же ГК написано, что передача недвижимости может подтверждаться и ИНЫМИ документами, под которыми в практике давно уже закрепилось включение в сам догвоор условия о том, что он имеет силу акта и квартира/дом переданы.

    Да уж, вот высказался товарищи и исчез. А как же быть тогда в ситуации, когда продавец съезжает с квартиры намного позже заключения договора, в которого вот все это включено, как я понимаю? То есть договор то имеет силу акта, НО если опять же квартира уже передана по договору, то покупатель, не нашедший розеток, проводов или нашедший попорченную отделку, но уже заключивший договор, который имеет силу акта, то есть уже по факту принял получается квартиру в собственность? И сделать ничего не может? Тока в суд подать? Но как он тогда докажет что там не было розеток, ведь он получается как бы ее уже письменно принял и подтвердил, что они есть? Чего-то я совсем запутался :roll:
  • # gost
    1 марта 2013 в 00:57
    Аndersan,первый раз такое слышу,если честно.Обычно предъявляются квитанции или чеки по просьбе покупателя,лично мы так делали,а тут что ж получается,сначала купил,потом узнал? :roll:
  • # Андрей
    1 марта 2013 в 01:07
    а вы чеки то просили предъявить, когда договор подписывали или уже потом когда ключи передавались? может, вам просто повезло, что продавец порядочный попался и все чеки у него оплачены. а так-то - заключили договор, зарегили сделку, а когда пришла очередь в квартиру въезжать - никаких тебе квитанций получается.
  • # gost
    1 марта 2013 в 02:37
    Договор подписывался и одновременно передавался ключ,были предъявлены чеки,все в один день.А вот как быть,когда это делается не одновременно - не знаю.Видимо действительно продавец порядочный.
  • # Андрей
    1 марта 2013 в 02:42
    вот и именно, что в статье то речь как раз о таких ситуациях и о том, что якобы акт сдачи-приемки должен как-то помочь в этом вопросе, но начинаешь разбираться и понимаешь, что собственно ничем особым он как бы не помогает. кроме как дает больше доказательств при обращении в суд. Но ведь суды -это время и деньги. Интересно, есть ли какой-то реальный способ повлиять на эту ситуацию? или может я чего про этот акт не понял...
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
13 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
Сибсоцбанк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город