Алтай
Барнаул
Подать объявление
23 апреля 2013 в 10:45
в новостях

Как взять ипотеку на выгодных условиях

   Однако на рынке представлено немало ипотечных программ, существуют и специальные предложения для льготников. О выгодной ипотеке рассказали заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов и заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк в ходе онлайн-конференции «Ипотека сегодня: самые привлекательные программы и ставки, требования банков, советы заемщику», которая прошла на www.irn.ru 9 апреля.

  Рост без перегрева

   По словам Игоря Жигунова, рынок ипотеки в I квартале вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года более чем на 25%. Однако темпы роста в последнее время замедлились, отмечает Андрей Семенюк: «Во многом снижению темпов роста рынка способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение потребительского спроса.

   По нашим прогнозам, в 2013 году будет выдано порядка 650 000 - 800 000 ипотечных кредитов на сумму 1,0 – 1,2 трлн рублей. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка замедлятся примерно до 20%. Но такой рост является скорее нормой, т.к. более высокие темпы роста рынка свидетельствуют в сложившихся условиях скорее о перегреве рынка».

   Ставки по кредитам, по мнению потребителей, остаются слишком высокими. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев в апреле заявил, что до конца года их необходимо снизить до 9 – 10%. Эксперты считают такие установки невыполнимыми. «Ставка зависит как от стоимости ресурсов для банков в экономике, так и от рисков на данном сегменте рынка.

  В современной России ставки по ипотеке на уровне 13-16% как раз отражают реальную ситуацию, – говорит Игорь Жигунов. – Хорошо, что правительство стремится к снижению ставок в экономике. Но в ближайшей перспективе пока реально вряд ли стоит ожидать резкого снижения ставок. Для этого в настоящее время нет экономических причин на рынке и в экономике страны».

   Сейчас, по данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке составляет 12,8%. «Одни из самых низких на рынке ставок (12,5%) по выданным с начала года рублевым ипотечным кредитам удерживали банки не из первой пятерки, а занимающие по размеру активов 201-500 место, среди которых много и партнеров АИЖК», – отмечает Андрей Семенюк. В 2013 г. средневзвешенная ставка, по прогнозам эксперта, не поднимется выше 13,5%, во втором полугодии 2013 г. при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и незначительного снижения ставок.

   В более долгосрочной перспективе можно добиться реального удешевления ипотеки. «Правительство на ближайшие несколько лет обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный.

   Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%», – говорит эксперт АИЖК.

   Взнос со страховкой

   Большинство банков сейчас требует первоначальный взнос не менее 20-30% стоимости жилья. «Часто от размера взноса зависит ставка по кредиту (чем больше взнос, тем меньше ставка). Есть на рынке программы со взносом в 10% (как правило, связанные в таком случае с маткапиталом либо дополнительным страхованием)», – рассказывает Игорь Жигунов.

   Средний размер первоначального взноса, по данным АИЖК, составляет 30-35%. «Первоначальный взнос важен тем, что чем он выше, чем больше собственных средств вложил заемщик, тем больше он осознает свою ответственность за обслуживание ипотечного кредита, – подчеркивает Андрей Семенюк.

   – И российская, и зарубежная статистика показывает, что по кредитам, выданным с низким первоначальным взносом, уровень просрочки и дефолтов намного выше. В разных странах этот порог разный, но в целом первоначальный взнос в 20-30% – это уровень, при снижении которого риск для банка возрастает».

   С другой стороны, сейчас на рынке появился такой инструмент, как страхование финансовой ответственности заемщика и страхованиефинансовых рисков кредитора. По сути, когда выдается кредит с низким первоначальным взносом, банк может застраховаться от возможных убытков после обращения взыскания, если вдруг заемщик обанкротится, а вырученных от продажи квартиры денег не хватит на покрытие расходов банка. Тот же принцип действует и при страховании ответственности со стороны заемщика. Такая страховая защита позволяет снижать первоначальный взнос до 10-20%.

   Побыстрее расплатиться

   Самое главное для заемщика – даже не размер первоначального взноса или ставка, а сумма, которую он должен будет выплачивать банку. «Первое, на что должен обращать внимание потенциальный заемщик, – это на доступность ежемесячного платежа, т.е. уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит, – говорит Андрей Семенюк.

   – Стандартная формула: платеж по кредиту не должен превышать 35-45% дохода семьи». Кроме того, эксперт рекомендует иметь «подушку безопасности» на возможные форс-мажорные случаи – неприкосновенный запас в виде суммы в размере трех платежей по кредиту на счете в банке.
Интересно, что при среднем сроке кредитования 15 лет в реальности заемщики гасят его в два раза быстрее – за 6-7 лет.

   «Во-первых, в постоянно меняющейся рыночной конъюнктуре россиянам сложно планировать жизнь на 20-25 лет вперед, и они стремятся как можно скорее выплатить кредит и снять «бремя кредитных платежей»; во-вторых, ставки по кредитам в современной России выше, чем в большинстве развитых экономик, и это тоже является неким «стимулом» побыстрее «закрыть» этот кредит для заемщика; в-третьих, вопрос в менталитете: жизнь в кредит в Америке и Европе – это обыденность, для россиян – это совершенно новое и пока «неизведанное» ощущение», - считает Игорь Жигунов.

   Разнообразие потребителей

   Программ по ипотечному кредитованию на рынке великое множество. По данным Банка жилищного финансирования, самые распространенные – это программы с кредитом на сумму 1–10 млн руб., а размер кредита составляет 70-80% стоимости квартиры.

   «Портреты» потребителя таких ипотечных продуктов очень разнообразны: это и долгосрочные заемщики, покупающие жилье и получающие доход регулярно и часть его направляющие на кредитные погашения, это и лица, которые приобретают новостройку и, заложив старую квартиру, потом ее продают (после готовности и переезда в новостройку) и быстро погашают кредит, и лица, кто берет кредит на развитие иных проектов, не связанных только с жильем. Таким образом, целевая аудитория ипотечных программ очень обширна», – полагает Игорь Жигунов.

   Помощь с финансового рынка

    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано для развития рынка ипотеки в России. «Агентство ведет постоянную работу по оптимизации кредитных программ и рефинансированию банков, – говорит Игорь Жигунов. – Агентство является участником рынка, который способствует притоку ресурсов для реализации программ банками, которые работают с АИЖК».

   Сегодня агентство является оригинатором примерно 50% выпуска всех российских ипотечных ценных бумаг.

   «Любой банк может стать партнером АИЖК и выдавать кредиты по стандартам агентства, – заявил Андрей Семенюк. – Для чего это нужно? Агентство разрабатывает стандарты ипотечных продуктов, партнеры выдают по ним кредиты и займы, которые агентство затем выкупает и выпускает под них ипотечные облигации, тем самым привлекая на рынок дополнительные финансовые средства». Среди партнеров АИЖК 136 банков и 200 небанковских организаций, выдающих кредиты и займы по стандартам АИЖК во всех регионах России.

   Кому проще взять ипотеку

   Для заемщиков деятельность АИЖК полезна программами, которые предлагают партнеры агентства. «Большой плюс программы АИЖК в том, что она позволяет приобрести жилье экономкласса гражданам с четко сформированной занятостью, уровнем дохода и имеющим от 10% на первоначальный взнос от стоимости жилья (кстати, можно на первый взнос использовать и средства от продажи старого жилья, материнский капитал, средства субсидий в ряде регионов по местным социальным программам)», – отмечает Игорь Жигунов.

  В ассортименте агентства есть, например, программа, благодаря которой потребители имеют возможность жить в старой квартире вплоть до переезда в новую. «Основное назначение продукта «Переезд» – оптимизация альтернативных сделок, – поясняет Андрей Семенюк.

   – Вы как бы конвертируете средства от будущей продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье или в счет погашения ранее выданного ипотечного кредита. По условиям продукта, в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог. Погашение и основного долга, и процентов по кредиту производится единовременным платежом уже после продажи жилья, на которую заемщику отводится до 12 месяцев при покупке жилья на вторичном рынке и до 24 месяцев – в новостройке».

   Также агентство разрабатывает специальные льготные программы. В законодательстве четко определены льготные категории населения, имеющие право на приобретение жилья и получение ипотечного кредита. Это, прежде всего, военнослужащие – участники накопительно-ипотечной системы, распорядители материнского (семейного) капитала, молодые учителя, молодые ученые. К льготникам относятся также участники федеральных целевых программ.

   Кроме того, в соответствии с условиями ипотечных программ АИЖК право на вычеты из процентной ставки по ипотечному кредиту также имеют: участники подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы», владельцы государственного жилищного сертификата участника подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», многодетные семьи.

   «Требования к участникам целевых жилищных программ определены условиями конкретной федеральной или региональной программы и обычно размещаются на официальных сайтах региональных администраций или федеральных министерств, – говорит Андрей Семенюк. – Для включения в программу нужно обратиться в областную администрацию и узнать о ее условиях.

  Но, как правило, одним из условий включения в программу является то, что вы должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Исключение составляют такие программы госпомощи, как материнский капитал».

   Ипотеку по таким программам можно получить на гораздо более выгодных условиях, чем в среднем по рынку. Например, сумма кредита, которая предоставляется по программе для молодых ученых, превышает размер кредита, который человек мог бы получить на стандартных условиях с учетом размера доходов.

   Поэтому программа дает возможность приобрести собственное жилье заемщику с небольшим объемом накопленных средств. Интересна молодым заемщикам будет и льготная ставка кредитования – 10 - 10,5% годовых в рублях, что существенно ниже уровня среднерыночных ставок по ипотеке. Другой важный момент – возможность привлечения созаемщика, причем сфера его работы не оговаривается. «Но главная особенность программы – в специальной схеме графика платежей, – рассказывает представитель АИЖК.

  – Программа предусматривает низкий размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования и плавный, с учетом инфляции, выход на основную сумму платежа. Такой подход позволяет сделать ежемесячный платеж необременительным для заемщика. Например, по статистике уже выданных кредитов, при ставке 10 – 10,5% годовых и среднем доходе заемщика в 22 000 рублей, ежемесячный платеж по кредиту составляет в районе 9000 рублей».

   А, например, для учителей, работающих в государственных и муниципальных школах, агентство в прошлом году разработало и запустило специальный ипотечный продукт «Молодые учителя». Он предусматривает процентную ставку 8,5%, зафиксированную на весь срок кредитования. Кроме того, на региональном уровне молодым учителям положена компенсация первоначального взноса по ипотеке – до 20% от суммы кредита.

   Большим спросом пользуются кредиты в рамках программы военной ипотеки. «У нее много особенностей, начиная с формата комплектования документов кредитного досье и заканчивая порядком погашения платежей по кредиту, где в помощь клиенту (военному) вступает государство», – говорит Игорь Жигунов.

   Эта программа была разработана АИЖК совместно с ФГУ «Росвоенипотека» и запущена еще в 2009 году, по сути став первым социальным ипотечным продуктом. «Сейчас ипотека для военных присутствует в продуктовых линейках банков, которые не являются партнерами АИЖК, что говорит о растущей популярности продукта.

   Уникальность «Военной ипотеки» в том, что она позволяет военнослужащему уже в самом начале службы приобрести собственное жилье, при этом первоначальный взнос и платежи за него вносит государство – за счет средств, учтенных на специальном накопительном счете (НИС). Подробную информацию о продукте можно посмотреть на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», – поясняет Андрей Семенюк.

   Таким образом, несмотря на достаточно высокие по меркам развитых стран ипотечные ставки, на рынке существует большой выбор ипотечных программ, и в целом ипотека сейчас доступна многим. Однако, по мнению экспертов, главный критерий доступности жилья – не выгодные ипотечные программы, а низкие цены на недвижимость. Ипотека же является вспомогательным инструментом.

IRN.RU

Ипотека просмотров - 1027, комментариев - 13
  распечатать


Комментарии

  • # витория
    23 апреля 2013 в 16:25
    Цитата: "Однако, по мнению экспертов, главный критерий доступности жилья – не выгодные ипотечные программы, а низкие цены на недвижимость. Ипотека же является вспомогательным инструментом"

    Лучше и не скажешь.Однако в той ситуации, когда цены на жилье растут с завидным постоянством, надежда и может быть только на ипотеку ;) Но опять же если ставка на кредит упадет хотя бы на 2%, увеличится спрос, а значит, цены еще больший рост дадут. Замкнутый круг.
  • # gorojanka
    26 апреля 2013 в 01:48
    витория писал(а):
    Цитата: "Однако, по мнению экспертов, главный критерий доступности жилья – не выгодные ипотечные программы, а низкие цены на недвижимость. Ипотека же является вспомогательным инструментом"

    Лучше и не скажешь.Однако в той ситуации, когда цены на жилье растут с завидным постоянством, надежда и может быть только на ипотеку ;) Но опять же если ставка на кредит упадет хотя бы на 2%, увеличится спрос, а значит, цены еще больший рост дадут. Замкнутый круг.

    Точно,как говориться переложили с больной головы на здоровую...Да,цены на недвижимость на месте не стоят,но вместе с тем и процентные ставки по ипотечным кредитам тоже не уменьшаются.
  • # Андрей
    28 апреля 2013 в 17:49
    А меня вот заинтересовала - военная ипотека. Я-то думал, что это такая же ипотека, только ставки там льготные. Ан нет , оказывается, и первоначальный взнос за военных платит государство, что еще можно понять. Но вот ежемесячные платежи тоже оказывается. ТО есть получается, что государство у нас вместо того, чтобы просто строить и выдавать жилье военным берет и платит бешеные проценты банкам плюс к стоимости жилья. Или военные все же участвуют как-то в погашении ипотеки свое зарплатой?
  • # Элизабета
    28 апреля 2013 в 18:04
    У них же есть какой-то накопительный ипотечный фонд (лично у каждого). Там аккумулируются деньги. Только мне тоже непонятно- туда идут государственные деньги или отчисления с зарплаты? Но одно почему-то мне определенно кажется - за долги банк квартиру у них не отберет!
  • # Андрей
    28 апреля 2013 в 18:09
    Почему вы так решили? Думаете, автоматов испугаются? :lol: Если это реальная ипотечная программа, то банк точно так же может взыскать квартиру при неуплате взносов. тут другой вопрос- соотношение в этом самом индивидуальном фонде личных средств с зарплаты и государственных.
  • # gorojanka
    28 апреля 2013 в 23:53
    Сдается мне,что это все-таки государственные деньги и этот самый ипотечный фонд формируется исходя из заработной платы военного и представляет собой что-то вроде сертификата,нужно поискать на эту тему инфу.
  • # Эвелина
    2 мая 2013 в 21:07
    Посмотрите, что мне попалось по военной ипотеке:

    - Любой участник НИС- накопительно-ипотечной системы - через 3 года после начала его участия в ней вправе заключить с уполномоченным федеральным органом ипотечный договор. В таком случае, средства, накопленные к этому моменту на счете военнослужащего, идут на погашение обязательно первоначального взноса. Далее обязательства, возникшие по ипотечному кредиту, будут погашаться каждый месяц в размере тех денежных средств, которые были перечислены на счет военнослужащего в течение данного месяца.

    Жилье по договору ипотеки может приобретаться в любом регионе, выбор которого полностью зависит от военнослужащего. Недвижимость приобретается им с заключением договора купли-продажи, сторонами которого являются продавец жилья и военнослужащий-участник накопительно - ипотечной системы. Квартира, приобретенная при помощи кредитных средств, оформляясь в собственность военнослужащего, будет находиться в залоге до полного погашения предоставленного кредита у банка, который представил его.

    Для реализации НИС в бюджет закладываются целевые ассигнования, предназначенные для накопления денежных средств на счетах военнослужащих. При этом размеры накопительных взносов подлежат ежегодной индексации с учетом уровня предполагаемой инфляции. Программа накопительной ипотеки для военнослужащих способна обеспечить возможность приобретения квартиры площадью 54 квадратных метров за семнадцать лет участия в данной ипотечной системе.
  • # Элизабета
    2 мая 2013 в 22:02
    Понятно. Ипотеку оплачивает министерство обороны. Оно же еще и банки подкармливает.....
  • # Эвелина
    3 мая 2013 в 14:13
    Тут есть еще ряд принципиальных моментов. Смотрите, Элизабета:

    - Все косвенные расходы по оформлению ипотеки военнослужащий оплачивает сам (включая независимую оценку приобретаемого жилья, страховку, юридическое сопровождение сделки, госрегистрацию ипотеки и купли-продажи, услуги посредников).

    Комиссии по военной ипотеке у банков отсутствуют, как и штрафы за досрочное погашение. Зато за аренду сейфовой ячейки придется выложить от 2000 руб. в месяц. Минимальный первоначальный взнос – от 10 до 20% стоимости приобретаемого жилья.

    На сегодняшний день с военной ипотекой работают около 60 российских банков. Им это выгодно: участие государства в финансировании таких кредитов означает ощутимые денежные вливания, что очень актуально в условиях нехватки ликвидности, от которой страдают многие банки. Кроме того, госфинансирование выступает дополнительной гарантией погашения крупного «длинного» кредита. Поэтому тут Вы правы. Для банков Военная ипотека - золотая жила.
  • # Гость
    3 мая 2013 в 14:22
    Добрый день! Министерство обороны РФ в рамках госпрограммы погашает только часть ипотечного кредита и проценты по нему. Максимальный размер госсубсидии для военного не может превышать 2,2 млн рублей. А это значит, что военнослужащий, решив приобрести жилье, должен располагать какими-то собственными средствами для погашения ипотечного кредита.
  • # Андрей
    3 мая 2013 в 17:10
    Так вот мне тоже показалось из той инфы, что нашла Элизабета вовсе не следует, что государство полностью оплачивает ипотеку. Другой вопрос, что 2,2 млн рублей - это сумма немаленькая, вполне себе двушку можно купить. Хотя, конечно, учитывая проценты, нужно в два раза больше. В одном Элизабета права - для банков - военная ипотека - золотая жила. Обязательства подкреплены государственными деньгами раз, и статусом военного, которые у нас сейчас получают совсем немаленькие суммы.

    Гостю. А собственные средства нужны военному именно на первоначальный взнос? А как же НИС и 3 года участия в нем, во время которых он и скапливается? Откуда там деньги? Государственные полностью или из зарплаты тоже вычитается?
  • # Эвелина
    3 мая 2013 в 17:28
    Андрей, средства перечисляются на счет из бюджетных средств. В СМИ пишется,что в 2013 году на финансирование программы военной ипотеки было выделено около 60 млрд руб., что на 30% больше, чем в 2012-м. Еще я думаю, что военный может использовать собственные средства на первоначальный взнос. Но потом они компенсируются из накопительного фонда.

    Тут еще есть один важный момент, так сказать условие от государства. Принципиально важным является только срок поступления на военную службу: офицер должен получить звание и оформить первый контракт не ранее 1 января 2005 г., а рядовые – оформить второй контракт после наступления этой даты. Прапорщики и мичманы, срок службы которых составляет от 3 лет и более, также имеют право на участие в программе военной ипотеки.
  • # Андрей
    3 мая 2013 в 18:08
    Ну значит в общем и целом картина все равно складывается такая - государство, чтобы не заморачиваться со строительством, а заодно поддержать развитие банковской системы в России, "кормит" банки военной ипотекой. Круто, что скажешь!
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
9 объявлений
Алгоритм на главной
АК Барс Банк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город