Алтай
Барнаул
Подать объявление
25 июня 2013 в 13:14
в новостях

Как проверить продавца на вменяемость?

   Традиционные рекомендации, посвященные данной теме, сводятся к тому, что у продающей стороны надо потребовать справку о том, что на учете они не состоят. Если же состоят – то от приобретения квартиры у них лучше отказаться.

  Теперь еще и игроманы

   Начнем с первого вопроса: какая угроза исходит от граждан, состоящих на учете в НД и ПНД? Ответ будет простым: подобный статус дает им возможность впоследствии оспорить сделку – на том основании, что не ведали, что творили.

  «Гражданский кодекс РФ содержит ряд оснований признания сделки недействительной, - объясняет Эльвира Дейнека, руководитель юридического отдела ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка». – В частности, это статьи 171, 176 и 177 ГК, в соответствии с которыми сделка может быть признана недействительной вследствие совершения ее гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности либо неспособным понимать значение своих действий или руководить ими».

  Обратим внимание: официального решения суда, признающего гражданина недееспособным, может и не быть. Достаточно того, что человек «неспособен понимать значение своих действий или руководить ими».

   «Все перечисленные основания относятся, как правило, к состоянию психического здоровья гражданина или злоупотреблению гражданином наркотическими средствами или спиртными напитками, - говорит Эльвира Дейнека («Агентство недвижимости «Триумфальная Арка»). – А с 1 марта 2013 года ограничено дееспособными теперь могут быть признаны и лица, которые ставят свою семью в тяжелое материальное положение вследствие пристрастия к азартным играм».

   На первый взгляд в признании сделки недействительной нет ничего страшного. Стороны тут возвращаются в первоначальное состояние: продавцу – квартира, покупателю – деньги. Но беда в том, что денег к моменту обращения в суд у продавца уже нет – он все потратил. А заработать несколько миллионов «бедному психу», разумеется, не под силу.

  И суд в таких случаях постановляет: квартиру вернуть сейчас, а деньги за нее истец вернет ответчику в силу своих возможностей – процесс этот растянется лет на 300… «Вопрос получения своих денег обратно от недееспособного гражданина часто бывает проблематичным», - деликатно замечает по этому поводу Константин Плюхин, юрист компании Est-a-Tet.

   Не умеет – научат…

   Алкоголиков в России (данные главного санитарного врача Геннадия Онищенко) – около 3 млн. Наркозависимых (сведения Минздравсоцразвития) – 650 тыс. человек. Инвалидов по психическим заболеваниям (сообщает Центр социальной и судебной психиатрии им. Сербского) – 1,3 млн.

   Похоже, что данные занижены (ну кто поверит, что алкоголиков у нас только 3 млн!) – но нам именно такие и нужны. Мы ведь в данный момент рассматриваем только тех, кто обладает официальным статусом, на основании которого может впоследствии опротестовать сделку. Так что таких людей в принципе немного – единицы процентов. И это может быть признано хорошей новостью.

  Но есть, к сожалению, и плохая. Она сводятся к тому, что в сделках часто участвуют множество людей – например, при сложных «цепочках», разъездах коммуналок. Достаточно одному из участников оказаться из числа тех, кто «неспособен понимать значение своих действий» - в тартарары летит вся сделка.

   И второе соображение. Как справедливо отмечает Владимир Есауленко, юрисконсульт отделения «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость», существует «огромное количество адвокатских и юридических фирм, которые охотно раскручивают дела по оспариванию сделки. Иногда с единственной целью – предложить «мировое соглашение» на определенных финансовых условиях».

  Так что – это автор уже от себя – даже если участвовавший в сделке псих, алкоголик или игроман и в мыслях не имел устроить мошенничество, наверняка найдутся «доброхоты», которые подскажут ему, как в такой ситуации можно просто и без особых хлопот «заработать».

  А еще интеллигент в очках!

   Очень интересен вопрос о том, как часто подобные персонажи встречаются именно на рынке недвижимости. Понятно, что никакой официальной статистики на этот счет нет, поэтому мы попросили наших экспертов дать экспертные оценки.

  «По моим наблюдениям, до 10% сделок в цепочке продавцов-покупателей имеют подобных «подозрительных» участников», - говорит Владимир Есауленко («ИНКОМ-Недвижимость»). «Таких сделок примерно одна из 20, - делится своими наблюдениями Константин Плюхин (Est-a-Tet). – На моей практике судебных тяжб не было, а из опыта коллег могу сказать, что подобные ситуации возникают нечасто. Если тщательно проверить квартиру и обезопасить клиента, то никаких проблем в дальнейшем не будет».

  Судебную статистику приводит адвокат Олег Сухов. По его данным, ежегодно в России «недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами».

  Более 100 подобных прецедентов каждый год приходится на Московский регион. Олег Сухов приводит совершенно вопиющий пример, когда бывший научный сотрудник, состоящий на учете в ПНД, четыре (!) раза продавал свою квартиру и каждый раз признавал сделку недействительной.

  Возвращая деньги, этот человек каждый раз оставлял себе «бонус» в 30-40% цены – несостоявшиеся покупатели были рады получить хотя бы оставшиеся 60-70%. (Подробнее читайте в статье («Невменяемые участники рынка недвижимости»).

  Справочку, и лично!

  Автор этих строк – большой любитель различных баек из жизни риелторов. Чего только иной раз не наслушаешься! Вот и в этот раз я, как это говорится сегодня, «запасся попкорном» и приготовился внимать историям о том, как маститые агенты распознают во внешне ничем не примечательных гражданах тайных наполеонов, людей-собак, агентов марсиан и просто алкашей.

  Однако все оказалось прозаичнее. «Правильный диагноз может поставить только квалифицированный врач, - сказали эксперты компании «Метриум Групп». – Риелтор же в данном случае проявляет не профессиональные, а чисто человеческие качества – наблюдательность, интуицию, чутье».

   Главное же, на что полагаются профессионалы рынка, – документы, то есть справки из соответствующих диспансеров о том, что данный гражданин там на учете не состоит. Принести их просят всех продавцов (вне зависимости от того, что там подсказало профессиональное чутье риелтора) – исключения, по словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости», делается только для обладателей водительских прав и охотничьих удостоверений.

   Поскольку получение данных документов само по себе предполагает, что на учете гражданин не состоит.

  Относительно справок из ПНД и НД Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», дает еще пару полезных советов. Во-первых, надо убедиться, что документ действительно получен в соответствующем учреждении, а не куплен в ближайшей подворотне.

  Для этого надо сходить в диспансер вместе с участником сделки. А во-вторых, полезно обратить внимание на срок постоянной регистрации продавца по последнему месту жительства. Если он небольшой, следует обратиться в ПНД и НД по прежнему месту жительства – не исключено, что интересующие нас данные есть в них.

  Сомнительная защита

  Рассмотрим такой поворот событий: продавец принес справку, а потом оказалось, что она фальшивая – на учете он все-таки состоит. Наличие подобного документа поможет покупателю? Ведь справка (хоть и фальшивая) доказывает, что покупатель озаботился этим вопросом, требовал у противоположной стороны документы. Значит, он – добросовестный приобретатель. А продавец, притащивший заведомую липу - преступник.

  К сожалению, данные теоретические построения разбиваются о реальную жизнь. «С одной стороны, наличие такого рода справок действительно говорит о добросовестности покупателя: он пытался предпринять все меры для обеспечения законности сделки, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам.

   – С другой – может сыграть и отрицательную роль: покупатель как бы подтверждает, что у него были сомнения относительно состояния здоровья продавца».

 «Судебная практика разнообразна, и нет однозначного ответа, чем закончится тот или иной судебный процесс», - подводит итог Ирина Шугурова.

  «Отмывайтесь», как умеете

   Расскажу реальную историю – она произошла с одними моими знакомыми. У мальчика в 10-12 лет что-то болела голова (а у кого она в детстве не болит?!), и заботливая мама отвела его сначала к невропатологу, а потом зачем-то еще и к психиатру. Добрый доктор сказал, что все в порядке, об истории забыли.

  А потом, ближе к 18-летию, заволновался военкомат – дескать, у призывника учет в «дурке». И пришлось пареньку несколько дней пролежать в соответствующем доме скорби.

  Это я к тому, что попасть на учет можно по самым разным причинам – необязательно становиться вице-королем Индии, как бухгалтер Берлага. Теперь представим себе, что такой человек имеет квартиру и хочет ее продать. Это вообще возможно?

   Ответы, полученные от экспертов рынка, не вдохновили. С одной стороны, все дружно заявили, что дееспособности такой человек не лишен – на этот счет должно быть решение суда. Так что продавать квартиру он вполне может.

  С другой – учет в ПНД имеется, так что своим клиентам приобретать такую квартиру они не рекомендовали бы.

  Что делать? Если не рассматривать вариант «купить справку в переходе у метро», то пути собственно два. Либо честно рассказывать всем о своих проблемах и выставлять квартиру с существенным дисконтом – в расчете на то, что найдутся желающие рискнуть.

  Либо (что, на наш взгляд, хлопотнее, но перспективнее) сняться с учета официальным путем – соответствующая процедура законом предусмотрена. Этот путь лучше еще и тем, что снимает не только нынешние (связанные с данной сделкой), но и все последующие проблемы.

www.metrinfo.ru

Разное просмотров - 735, комментариев - 2
  распечатать


Комментарии

  • # Эвелина
    25 июня 2013 в 16:37
    Я правильно поняла, что сделку может оспорить только "недееспособная" сторона?! Но тогда, если она сама не имеет таких намерений и сделку совершает в здравом уме, зачем ей самой сниматься с учета на законных основаниях? Только чтобы дисконта избежать?! Никогда не встречала уступок по цене по таким обстоятельствам......Это я к тому, что если человеку суждено влететь на ненормального, он влетит, но уж точно в наших реалиях узнает об этом только после совершения сделки....
  • # Андрей
    27 июня 2013 в 03:25
    Эвелина писал(а):
    Я правильно поняла, что сделку может оспорить только "недееспособная" сторона?! Но тогда, если она сама не имеет таких намерений и сделку совершает в здравом уме, зачем ей самой сниматься с учета на законных основаниях? Только чтобы дисконта избежать?! Никогда не встречала уступок по цене по таким обстоятельствам......Это я к тому, что если человеку суждено влететь на ненормального, он влетит, но уж точно в наших реалиях узнает об этом только после совершения сделки....

    Это, Эвелина, к тому, что на учет к психиатрам может попасть и абсолютно здоровый человек - мало что в жизни бывает - чересчур заботливая мама, например, -и тогда, чтобы нормально продать квартиру, можно просто с него сняться предварительно. Насколько я понял, автора статьи.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
27 объявлений
Алгоритм на главной
АК Барс Банк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город