Алтай
Барнаул
Подать объявление
27 сентября 2013 в 10:38
в новостях

Задаток или аванс?

   1. Появится конкурент с более выгодным предложением и уведет приглянувшуюся недвижимость из-под носа.

   2. Продавец накануне сделки повысит цену на квартиру.

  Продавцу срочно нужны деньги, и хочется продать квартиру по самой выгодной цене. И вот, когда покупатель найден, нужно, чтобы он купил квартиру как можно быстрее и по оговоренной цене.

  Как удержать покупателя? Как снизить эти риски? Один из способов защитить интересы продавца и покупателя - внести задаток за квартиру. Или аванс.

  Задаток - честное слово с подписью

   Задаток – это денежная сумма, которую покупатель выдает продавцу в счет оплаты, как гарантия исполнения условий договора. Соглашение о задатке совершается в письменной форме, в противном случае задаток будет считаться авансом. Если в неисполнении договора виновен покупатель, задаток остается у продавца. Если договор не может быть исполнен по вине продавца – он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). А основные положения о задатке можно прочитать также в ст. 381 § 7 гл. 23 ГК РФ.

  То есть покупатель дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность его намерений. Если сделка состоится, эта сумма засчитается в счет оплаты товара. Если не состоится - за неисполнение договора придется отвечать материально. Задаток - одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств. Он был известен еще древним римлянам и активно используется в современном мире. Возможно, тогда людям верили на слово. Однако в наше время соглашение о задатке надо составить письменно.

  Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме на бланке организации или агентства недвижимости. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты:
- Ф.И.О. сторон (наименование организации),
- место жительства физического лица (юридический адрес организации),
- паспортные данные (реквизиты организации),
- сроки исполнения обязательств,
- предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и перечислением характеристик, позволяющих точно определить объект: этаж, жилая и общая площадь, наличие или отсутствие балкона (лоджии) и проч.
- подписи сторон.

   Перед тем как давать задаток, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выяснить, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус подобную проверку выполнит сам.

  Сумма задатка. Закон не определил общий для всех размер задатка. На практике принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. В среднем сумма задатка начинается от 50 тысяч рублей.

  Когда предпочитают платить больше? Чем более заинтересован покупатель в квартире, тем выше шанс, что сумма задатка будет увеличена. И, чем выше выторговал цену на квартиру продавец, тем большую сумму задатка в обеспечение сделки он попросит.
Когда предпочитают платить меньше? Если покупатель не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, чтобы при расторжении договора задатка потерять меньше денег. И продавец, если изначально цена была занижена, а хочется найти более выгодного покупателя, тоже может предлагать небольшую сумму задатка.

   Три правила задатка

   1. Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

   2. Деньги передаются только при наличии оформленных документов. Задаток можно хранить в ячейке банка или в агентстве недвижимости. Конечно, это принесет дополнительные расходы, но когда идет речь о крупной сумме, лучше перестраховаться. Все-таки задаток остается лакомым куском для мошенников.

   3. В документах обязательно необходимо указать, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не говорится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

  Когда задаток нецелесообразен. Например, если срок, по истечении которого сделка должна состояться, слишком велик, и есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

   Необходимость передачи задатка - задача грамотного специалиста. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить важные для конкретной сделки обстоятельства: разрешения РОНО, наличие согласия других собственников, узаконенность перепланировки и проч.

   Легкие обязательства аванса

   Аванс - денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке квартиры. Аванс выдается продавцу до совершения сделки. Главное отличие от задатка: если сделка не совершится по вине продавца, заключив авансовое соглашение, он вернет ровно выданную ему сумму, а не двойной ее размер. Если же от сделки отказывается покупатель, то ему не возвращается ничего.

   Аванс - тоже способ оформить договоренность о намерениях между продавцом и покупателем. В отличие от задатка, аванс выполняет только платежную функцию и не дает никаких гарантий. В гражданском законодательстве даже нет такого понятия, как аванс. Однако практики замечают, что аванс применяется почти в 60% сделок с недвижимостью.

   С документальным сопровождением передачи аванса дело обстоит примерно так же, как и с задатком. Намерение сторон о проведении сделки фиксируется авансовым соглашением.

  В авансовом соглашении прописывается:
- дата проведения сделки;
- обязанности покупателя и продавца по оплате банковских ячеек, услуг нотариуса и всех других услуг по оформлению сделки, регистрации договора купли-продажи;
- продажная стоимость указанной квартиры;
- указывается, что аванс
- это часть всей стоимости продаваемой квартиры;
- ответственность покупателя и продавца при отказе от сделки.

   Желательно закреплять акт передачи не простой распиской, а специальный авансовым соглашением, где указывается условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила свои обязательства.

   Нужно учитывать, что по Гражданскому Кодексу РФ (статья 380, п. 3), в случае сомнения, является ли денежная сумма задатком (к примеру, о задатке не составлено письменное соглашение), эта сумма считается авансом.

   Для покупателя задаток обычно является более выгодным. Риски при заключении договора задатка уравновешены, и стороны несут одинаковую ответственность за неисполнение обязательств. Следовательно, задаток гарантирует, пусть и не на 100%, успешное завершение сделки. Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает.

  Кстати

  Среди старых записей нашла поучительную историю. Семья Петровых решила купить квартиру. Риелторы разных агентств предлагали квартиры в разных районах, но больше всего Петровым приглянулась квартира, которую предложила директор небольшой риелторской фирмы. Она сама и квартиру и показала, и цену назвала вполне приемлемую.

  Петровы заплатили задаток – 40 тысяч. Но сделка оттягивалась и оттягивалась: «Осталось несколько формальностей». Супруги сначала ждали. Потом решили, что вернуть деньги надежнее: уж лучше найти другую квартиру, без проблем. Не тут-то было: риелтор деньги не отдала: «Ваши 40 тысяч целы, в сейфе лежат, но для меня закончить сделку - дело чести». Потом дама начала скрываться, не отвечала на звонки…

   А потом оказалось, что Петровы зря ждали возврата денег от своего миловидного директора – она к тому времени их уже потратила: съездила с семьей в Египет. И возвращать было просто нечего.

   Меры защиты от мошенников:

  - Не торопиться вносить денежные средства в незнакомые или малоизвестные агентства недвижимости с целью «закрепления» квартиры.

  - Узнать как можно больше о компании среди знакомых агентов, друзей, в интернете, на форумах по недвижимости. Нормальное агентство недвижимости обязательно имеет свой сайт, на котором есть дата создания компании, можно увидеть фотографии руководства, перечень оказываемых услуг, отзывы клиентов.

   - При посещении агентства недвижимости обратить внимание, имеются ли в офисе сотрудники помимо директора. Любое достойное агентство недвижимости имеет штат специалистов: юристы, менеджеры, специалисты по рекламе, бухгалтер и др.

  - Спросить для ознакомления бланки договоров, копии учредительных документов организации, приказ о назначении директора, доверенности на право подписи договоров. Копии документов о постановке на налоговый учет и о регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя), помогут выяснить на сайте Федеральной налоговой службы, существует ли данное юридическое лицо (индивидуальный предприниматель).

   - Задаток передает покупатель непосредственно продавцу, а не сотруднику агентства. На принятие задатка продавец недвижимости при необходимости может дать нотариально удостоверенную доверенность на сотрудника агентства недвижимости. Если клиент вносит денежные средства в агентство недвижимости, то с ним должны заключить договор на оказание услуг (а не на принятие задатка), и данные денежные средства будут являться частью оплаты услуг агентства (авансом). При подписании договора купли-продажи денежные средства следует передавать непосредственно продавцу недвижимости, а не сотруднику агентства.

  - Попросить продавца при подписании договора показать паспорт и убедиться, что именно этот человек является собственником.

   Если самому сложно сориентироваться в ситуации, разумно обратиться за консультацией к юристу.

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь

Разное просмотров - 729, комментариев - 1
  распечатать


Комментарии

  • # витория
    27 сентября 2013 в 14:30
    С трудом представляю себе ситуацию, когда простой грешный с улицы просит агентство, например, в лице его директора, показать бланки договоров, копии учредительных документов организации, приказ о назначении директора, доверенности на право подписи договоров.Не доросли мы еще до такого уровня цивилизованности в деловых взаимоотношениях.И на сайт ФНС не каждый додумается зайти, а тем более совершать дальнейшие действия.Поэтому, может быть, и было бы логичным обратиться здесь за помощью к юристу.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
7 объявлений
Алгоритм на главной
АК Барс Банк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город