Алтай
Барнаул
Подать объявление
24 апреля 2014 в 10:58
в новостях

Программа «Жилье для российской семьи» под угрозой срыва

Программа «Жилье для российской семьи» может быть сорвана из-за жадности ресурсников, взаимного недоверия в отрасли и отсутствия доступного финансирования строек. Подробности сообщает журнал «Эксперт».

Правительство РФ анонсировало новую программу строительства доступного жилья «Жилье для российской семьи». По этой программе до конца 2017 года предполагается построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса, что даст 460 тыс. семей возможность приобрести квартиры по ценам ниже рыночных. Стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тыс. рублей, или 80% среднерыночной цены (для регионов, где такая цена ниже 30 тыс. рублей).

Проект рассчитан на привлечение в строительный сектор инвестиций в размере 2,4 трлн рублей, большую часть которых обеспечит рынок. «Основными источниками финансирования станут средства застройщиков, деньги граждан, которые будут приобретать жилье, использование ипотечных кредитов, а также механизмов материнского капитала», — пояснил премьер-министр Дмитрий Медведев. Государство организует возвращение застройщикам их затрат на возведение инженерной инфраструктуры через заемные механизмы АИЖК. Это, по замыслу разработчиков программы, и должно в итоге снизить цену на квадратный метр. Проект уже прошел согласование во всех заинтересованных федеральных органах власти и внесен на рассмотрение в правительство. Начать действовать он должен в самое ближайшее время.

Вообще, себестоимость возведения непосредственно дома вполне укладывается в цены программы. Так называемая ковровая застройка (возведение целых микрорайонов) стоит от 20 тыс. до 30 тыс. рублей за метр в зависимости от региона, строителя, технологии и прочих факторов. В среднем такая застройка будет подразумевать возведение 500 тыс. кв. м недвижимости, куда можно заселить около 25 тыс. человек. Для возведения такого района необходим земельный участок площадью 60–70 га, прилегающий к крупному городу. Но зачастую таких участков нет ни у региональных властей, ни у других госструктур. Все выгодные для стройки места уже давно на балансе строителей. Поэтому в конечной стоимости жилья земля и связанные с ней обременения (ее очистка, налоги) обходятся в 5–15%, или примерно от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр.

Вокруг вопроса, кто должен платить за инфраструктуру — жилищно-коммунальную и социальную, идут сегодня основные споры. Большинство экспертов предпочитают не замечать второе условие поставленной в программе задачи: до конца 2017 года построить не менее 25 миллионов квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой. А значит, нужно строить не только жилые дома, но и школы, детсады, поликлиники, дороги, детские площадки, спорткомплексы, парки и скверы. Итак, для микрорайона на 25 тыс. жителей нужно возвести дополнительно по три-четыре школы и детских дошкольных учреждения, две поликлиники, взрослую и детскую, спортивные детские площадки, паркинг на 7,5 тыс. автомобилей и дороги. Все это ложится в стоимость строящегося жилья и поднимает ее в среднем на 9,5%, или на 3–4 тыс. рублей в зависимости от региона.

Но самая большая проблема — затраты на обеспечение новых домов ресурсами. В зависимости от региона подключение воды, канализации, тепла и электричества составляет от 13,5 до 25% стоимости квадратного метра. «К настоящему времени сложилась практика, что ресурсоснабжающие организации (РСО) развивали свои сети и, как следствие, свой бизнес за счет застройщиков, которые оплачивают стоимость технологического присоединения, — делится опытом президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий. — Очевидно, что для снижения стоимости жилья необходимо менять подобную практику и вносить изменения в систему финансирования развития инженерной инфраструктуры».

РСО за крайне редким исключением не спешат строить сети до новых микрорайонов. Связано это с двумя факторами: закрытостью коммунальной отрасли для рыночных игроков и сложной системой тарифообразования. Текущая ситуация более чем устраивает РСО: монополия на рынке и возможность не подчиняться региональным властям позволяют им в разы завышать сметную стоимость подключения. Альтернативной-то инфраструктуры все равно нет.

Но даже если строители согласны заплатить завышенную цену за подключение, все равно это не решает их проблем. «У девелопера на текущий момент есть два способа подключиться к ресурсоснабжающей инфраструктуре. Первый — отдать строительство внутриквартальной инфраструктуры ресурсникам. Второй — девелопер оплачивает непосредственно присоединение микрорайона к электросетям, водопроводу, канализации или магистральной теплотрассе, а внутриквартальные сети строит самостоятельно. И в первом, и во втором случае подключение к магистральной инфраструктуре в итоге оплачивает покупатель недвижимости, что делает квадратный метр жилья с учетом строительства дорог и объектов соцкультбыта дороже по факту на 4–12 тыс. рублей. После этого ресурсоснабжающие организации формируют на своем балансе полную стоимость инфраструктуры, относят ее в тариф и получают тариф с амортизацией, то есть возвращают из амортизации капзатраты, не ими понесенные», — рассказывает вице-президент ГК ПИК Герман Царгасов.

Вместе с тем, в новой программе «Жилье для российской семьи» проблема с подключением к РСО имеет решение. В Минстрое разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выпускать облигации будут специальные общества проектного финансирования (СОПФ — российская калька международного SPV, Special Purpose Vehicle), учредит которые АИЖК. Облигации будут погашаться из тарифов на соответствующие коммунальные услуги.

Схема может заработать в случае, если застройщики будут иметь дело только с обществом проектного финансирования, которое займется выкупом построенной инженерной инфраструктуры. Такой механизм может дать положительный результат. А в остальном все зависит от того, как будет налажено взаимодействие между региональными властями, ресурсоснабжающими организациями и застройщиками.

В АИЖК не смогли прокомментировать нюансы предложенной схемы, отметив, что детали программы пока корректируются. В Минстрое проблем не видят: «Суть механизма в том, что после выкупа инфраструктуры СОПФ сдает ее в лизинг РСО. Таким образом, конечным регулирующим органом является правительство субъекта федерации. Кроме того, следует отметить, что повышение тарифа будет незначительное, в рамках прогнозируемого коридора», — говорят в министерстве.

На самом деле на рынке жилья сложилась удивительная ситуация: притом, что в любом случае за все издержки в итоге платит потребитель (жилья, коммунальных услуг), ни застройщики, ни РСО, за редким исключением, даже не пытаются эти издержки снизить самостоятельно, кивая друг на друга и на тарифное регулирование.

Без сомнения, строительство домов, где жилье будет стоить 30 тыс. рублей за квадратный метр, требует от застройщиков, чтобы они поступились частью маржи, — это может быть выгодно только тем компаниям, которые быстро вводят очень большие объемы жилья и, таким образом, зарабатывают на обороте. Но существование таких крупных застройщиков с масштабными проектами требует принципиально иной системы финансирования всего строительного бизнеса.

Недвижимость Алтай

Госпрограммы просмотров - 1184, комментариев - 1
  распечатать


Комментарии

  • # Семен
    24 апреля 2014 в 11:07
    В Барнауле точно эта программа сорвется.Никаких предпосылок к лучшему исходу....
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
9 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город