Алтай
Барнаул
Подать объявление
5 мая 2014 в 12:22
в новостях

Увеличит ли страхование застройщиков цены на жилье?

Закон о страховании гражданской ответственности застройщиков вступил в силу с 1 января 2014 года. Это нововведение никак не повлияло на объемы жилищного строительства в Алтайском крае, хотя договоры по новой системе заключили лишь две компании. Подробности сообщает "Бюллетень недвижимости".

За первые два месяца 2014 года алтайские застройщики вдвое увеличили прошлогодние показатели: по данным Алтайкрайстата, за январь-февраль 2013 года было сдано 63,4 тыс. кв. м, а за тот же период 2014 года – 121,7 тыс. кв. м. По мнению строителей, такая картина складывается благодаря отложенному вводу некоторых объектов. То есть дома фактически были готовы, но формально введены в эксплуатацию чуть позже – в начале 2014 года.

По данным Управления Росреестра по Алтайскому краю, с января по март 2014 года зарегистрировано 2889 договоров долевого участия. Ажиотаж на первичном рынке наметился еще в прошлом году, тогда количество сделок выросло с 3601 (в 2012 год) до 6225, в том числе 64 договора были заключены с первым участником. В 2014 году заключено всего два «первых договора» долевого участия. Всего на сегодня в краевой столице по 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве) строится 44 объекта.

Строительство не остановится

Почти все алтайские девелоперы, строящие жилье, заключили первые договоры с дольщиками в самом конце прошлого года. По правилам, остальные пакеты документов на квартиры в этих строящихся домах заключаются по старой схеме, то есть без страхования ответственности застройщика.

Строительные компании, особенно средние и мелкие, продумывают пути обхода страхования (то есть дополнительных трат). Первый вариант – это переход на схему работы в рамках ЖСК. Второй – строительство на собственные и кредитные средства и продажа уже готового жилья в новостройках. Есть, конечно, и различные «серые» схемы, например, покупка строящегося жилья через векселя или договоры добровольного инвестирования.

«Значительного снижения объемов жилищного строительства в связи с введением системы страхования не будет, – уверен председатель правления Союза строителей и инвесторов Алтая Михаил Фокин. – Возможно, какое-то время уйдет на обкатку схемы, но к концу года все наверстаем».

По словам собеседника, страхование ответственности застройщиков не отразится и на стоимости квадратного метра, по крайней мере в этом году. «У нас не настолько богатый регион, чтобы мы могли себе позволить регулярно поднимать стоимость квадратного метра, – говорит Михаил Фокин. – Нет смысла выставлять цену, за которую никто не станет покупать недвижимость».

Средняя рыночная стоимость квадратного метра на первичном рынке, по данным Алтайкрайстата, в марте 2013 года составляла 35 тыс. руб., а год спустя – 33 тыс. руб. Риэлторы объясняют такой феномен тем, что на рынке увеличилась доля трех- и четырехкомнатных квартир, вместе с ней и снизилась средняя цена «квадрата».

Тем временем средняя цена жилой недвижимости на вторичном рынке Барнаула достигла 48,5 тыс. руб. за кв. м и грозит еще увеличиться.

Что дает страхование

По словам экспертов страховой компании «СТИНКО» по новому закону страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры. При этом основанием для выплаты является решение суда – либо о признании застройщика банкротом, либо по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, где ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия. Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает. Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе не является основанием для страховой выплаты.

Закон не регламентирует получение дольщиком права на квартиру после выплаты страховой суммы. В частности, правилами Страховой инвестиционной компании предусмотрено, что права на квартиру при наступлении страхового случая переходят застройщику.

Что интересно, потенциальные владельцы недвижимости хоть и являются по договору выгодоприобретателями, но сами его не подписывают, стало быть, не видят пунктов и условий, прописанных в документе, и не знают всех подводных камней.

По словам директора по строительству компании «Запсибстрой» Сергея Мудрика, новый закон для дольщиков действительно в какой-то мере гарант безопасности. «Во-первых, получить страховку может только та организация, которая имеет достаточный опыт работы в отрасли, – говорит Сергей Мудрик. – Получается, что фирмы-однодневки уже не смогут пройти этот барьер. Во-вторых, оперативно получить страховку можно тогда, когда дом находится в средней степени готовности. На стадии котлована – маловероятно. Поскольку страховых компаний в этом сегменте еще не так много, они с осторожностью анализируют деятельность застройщиков, минимизируя свои риски, автоматически создавая “подушку безопасности” для дольщиков».

Процедуру страхования в Барнауле на данный момент прошли только две строительные компании – «Ярус» и «Градос» – с тремя квартирами в домах на улице Никитина, 40, и Короленко, 70. Стоимость квадратного метра для дольщиков в этих домах осталась вполне рыночной – от 39 тыс. руб. Жилые дома расположены в центре города и относится к классу повышенной комфортности.

Крупные застройщики в рамках новых требований закона рассматривают банковское поручительство. Так, по данным БН, на гарантии банков рассчитывают «Барнаулкапстрой» и ИСК «СОЮЗ».

«Если строительная компания намеревается взять поручительство банка в качестве способа обеспечения ответственности, ей нужно заключить соответствующий договор с финансовым учреждением, – говорит Ольга Дерявская, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края. – Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи жилья участнику долевого строительства». Соответственно, вместо страховки в таком случае, для регистрации договора долевого участия, застройщик предъявляет в Росреестр договор поручительства.

Будет больше ЖСК

Мелкие и средние застройщики присматриваются к схеме строительных кооперативов. Работать по «долевому» 214-ФЗ теперь для них становится неудобно. «У нас уже был прежде опыт работы с ЖСК, – говорит Анастасия Шагова, заместитель генерального директора компании “Алтайэнергожилстрой”. – Поэтому, скорей всего, мы попробуем вернуться к этой схеме, хотя и в этом сегменте закон тоже изменился».

ЖСК – это форма организации (статья 110 Жилищного кодекса РФ), правление которой кроме определенной стоимости квартиры может потребовать от пайщиков уплаты дополнительных средств на достройку дома по уже оплаченным договорам. Обычно в числе членов правления есть представители застройщика, которые и руководят процессом. Новые поправки в закон о ЖСК позволили сохранить за кооперативами землю, которая теперь предоставляется именно кооперативу, а не строительной компании. У мелких и средних строительных компаний схемы работы по ЖСК уже отточена, поэтому они вряд ли пойдут на страхование объектов с нулевым циклом.

Что получит дольщик и пайщик при наихудшем сценарии – банкротстве строительной компании? У пайщиков кооператива останется земля, поскольку она уже принадлежит ЖСК. Строящееся здание также остается в собственности пайщиков. Следовательно, им придется найти другого застройщика.

Дольщикам для начала нужно будет решить (на общем собрании), что именно требовать, денежного возмещения или передачу жилья. Окончательное решение принимает суд, участники долевого строительства становятся кредиторами первой очереди. Работы на объекте могут быть возобновлены только по окончании конкурсного производства. Так, «ЛиКом» стал банкротом в 2010 году (покупатели вкладывали деньги по 214-ФЗ), а разрешение на возобновление строительства дольщики получили лишь в 2012-м (сдача дома запланирована на 2014-й). Пострадавшие в 2009 году вкладчики ООО «ЖСК-173 “Ключ”», создав некоммерческое партнерство, при поддержке властей смогли добиться достройки своих квартир в 2012-м.

Страхование ответственности строителей, конечно, добавит гарантий дольщикам. Но объективно ускорить правовые процессы дольщику, купившему квартиру по 214-ФЗ, с введением системы страхования будет нисколько не проще, настаивают застройщики. Кроме того, на рынке продолжают существовать и «серые» схемы покупки строящегося жилья (векселя и договоры инвестирования) – самые рисковые для инвесторов.

Недвижимость Алтай

Строительство просмотров - 1055, комментариев - 2
  распечатать


Комментарии

  • # барнаулец
    5 мая 2014 в 12:41
    Да, было время когда с векселями в Барнауле никаких проблем не было. И сейчас я бы не стал называть это рисковым.Надо смотреть по конкретному застройщику.Не стал бы всех подряд шельмить.И ЖСК неплохой вариант как альтернатива.
  • # гость 100
    5 мая 2014 в 17:32
    Кому надо, тому банки помогут. И скоро к названным двум добавятся еще.Нет сомнений. А ФЗ скорее всего так и будет стоять особняком.....Стоило ли вообще затевать всю эту катавасию? Вопрос.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
9 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город