Алтай
Барнаул
Подать объявление
20 мая 2010 в 02:01
в новостях

Последствия участия граждан в незаконном строитель

Последствия участия граждан в незаконном строительстве многоквартирных домов Последствия участия граждан в незаконном строительстве многоквартирных домов В последнее время в практике инспекции появились случаи, когда недобросовестные застройщики, привлекая денежные средства граждан с целью создания многоквартирных домов, само строительство осуществляют с нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ. К существующим в настоящее время вариантам незаконного строительства многоквартирных домов можно отнести следующие. Суть нарушения при строительстве дома Последствия Строительство с нарушением разрешённых параметров строительства, а также требований проектной документации имеющей положительное заключение государственной экспертизы . Застройщик в процессе строительства многоквартирного дома изменяет этажность объекта, количество блок-секций дома или производит др. изменения. Т.е. застройщик фактически возводит объект капитального строительства, на создание которого у него отсутствуют согласованные в установленном порядке изменения проектной документации и разрешение на строительство. Во-первых, возведённый таким образом объект формально не может быть введён в эксплуатацию в рамках действующей градостроительной процедуры из-за имеющихся несоответствий параметров построенного объекта требованиям проектной документации. Во-вторых, в зависимости от масштаба произведенных застройщиком отклонений от проекта, произведенные изменения могут значительно отразится на качестве построенного объекта и даже могут привести к невозможности его эксплуатации (а значит и невозможность получения гражданами жилья) по целому ряду причин. Это могут быть: потенциальная угроза разрушения дома из-за геологии грунтов в основании фундаментов; изменения конструктивной схемы здания в целом или из-за конструктивных недостатков отдельных элементов самого здания; угроза жизни и здоровью граждан из-за несоблюдения пожарных, санитарных, экологических и др. норм; невозможность нормального функционирования коммуникаций из-за недостаточности мощностей и производительности установленного в доме инженерного оборудования; недостаточность площади земельного участка после увеличения пятна застройки для организации благоустройства дворовой территории или даже просто для нормального доступа к зданию и т.д. Строительство на земельном участке, принадлежащем застройщику и предназначенном для строительства или эксплуатации нежилых объектов. Даже при наличии у застройщика разрешительной документации для строительства, например, спортивно-оздоровительного комплекса, гостиницы, магазина и т.п., жилой дом им возводится на непредназначенном для этого земельном участке и в отсутствие разрешительных документов (и даже без проектной документации) на строительство именно многоквартирного дома. Во-первых, оформление прав застройщиком на такой самовольно построенный дом возможно только через суд, т.е. решение быть объекту как таковому или нет будет принимать совсем не застройщик-самовольщик. Определять возможность перевода земли и объекта в жилой фонд также будет не он, а соответствующие органы власти. Во-вторых, даже если застройщику удастся «узаконить» объект (после проведения через публичные слушания смены целевого назначения земельного участка, перевода объекта в жилой фонд, проведения необходимых экспертиз, проверок и т.д.) и передать в собственность гражданину обещанную квартиру, это не означает, что проблемы у гражданина закончились. Оформление прав на квартиры совсем не гарантирует гражданам, что у них не возникнут сложности с инженерно-техническим обеспечением объекта, поскольку технические условия подключения дома к внешним сетям не были рассчитаны на мощности, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома. Вдобавок ко всему, данному случаю также присущи все последствия для вышеописанного вида нарушения. Строительство многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства (т.е. в «частном секторе»). В этом случае зачастую у застройщика имеются и правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, но только для строительства индивидуального жилого дома (отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи). Т.е. разрешительных документов на строительство многоквартирного дома у застройщика нет. Для данного случая ко всему вышеизложенному необходимо добавить то, что для строительства индивидуальных жилых домов (за некоторыми исключениями) вообще не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации и не предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. Таким образом, строительство дома будет контролировать только сам застройщик, в чьей добросовестности в таких условиях уже есть все основания сомневаться. Следовательно, в отсутствие какого-либо строительного контроля в процессе возведения дома существенно возрастает риск таких нарушений градостроительных норм, которые могут повлечь не только несоответствие качества выполненных работ нормативно-техническим требованиям, но и будут нести угрозу жизни и здоровью проживающим в нем гражданам. Строительство вотсутствие у застройщика правоустанавливающего документа на земельный участок (на земельном участке, не предоставленном застройщику в установленном законом порядке)либо с нарушением застройщиком границ земельного участка, предоставленного для строительства дома (объект частично строится на смежных земельных участках, правообладателем которых застройщик не является). Само по себе всё это уже означает, что в данном случае у строительной организации вообще нет никаких документов, подтверждающих даже саму возможность размещения не только многоквартирного дома, а вообще любого объекта. Имеют место все последствия, характерные для вышеуказанных вариантов незаконного строительства многоквартирных домов. В данном случае, имеется наибольший риск сноса самовольно построенного дома, например, из-за того, что в утверждённом генплане населённого пункта на данном земельном участке предусмотрено строительство инженерной (транспортной) инфраструктуры либо возведение социально значимых объектов; данный участок может быть составной частью исторического культурного наследия федерального, регионального значения; также данный участок может находиться в охранной зоне рядом расположенных инженерных сетей, санитарно-защитной зоне расположенных рядом вредных производств, природоохранной зоне и т.д. Безусловно, Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 222) предусматривает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, так называемое «узаконение». Но, во-первых, это возможно только при условии, что лицу, заявляющему такие требования, земля принадлежит на праве собственности, бессрочного пользования либо пожизненно наследуемого владения (данный перечень прав является исчерпывающим и не подлежащим расширенному толкованию). В описанных выше случаях у застройщика зачастую имеется лишь право аренды земельного участка. Во-вторых, даже при наличии у застройщика одного из вышеуказанных прав (титулов) на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, он должен будет доказать суду, что «сохранение самовольной постройки не нарушает права и интереса третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Это утверждение необходимо подтвердить результатами исследований, экспертиз и т.п. проверок, которые не обязательно будут положительными. Также не стоит забывать, что принятое судом решение об «узаконении» объекта может быть обжаловано другими заинтересованными лицами. Более того, в случае узаконения некоторое, пусть даже непродолжительное, время объект будет находиться в собственности застройщика. Следовательно, на квартиру ещё до её передачи гражданину (что само по себе тоже ничем не гарантировано) по неисполненным обязательствам застройщика могут быть обращены другие первоочередные требования, взыскания, обеспечительные меры по искам других инвесторов, аресты и т.п. В случае невозможности «узаконения» хотя бы по одной из вышеперечисленных причин, действующее гражданское законодательство, предусматривает одно общее для всех вариантов незаконного строительства последствие ? самовольные постройки подлежат сносу. Таким образом, даже в случае, если строительство такого многоквартирного дома будет завершено, гражданин не сможет оформить право собственности на квартиру и стать её полноправным владельцем. Конечно, гражданин, вложивший денежные средства в подобное строительство за защитой и восстановлением своих нарушенных прав и законных интересов вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями к недобросовестному застройщику, в том числе заявить требования о возмещении убытков и компенсации иного ущерба (если таковые имеются). Однако, суд не может никого понуждать к завершению строительства и оформлению прав на самовольные строения. В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …” (далее – Федеральный закон), в вышеуказанных случаях привлечение денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах в принципе не может осуществляться на законных основаниях (подробнее см. «Незаконные способы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве»). Однако, для таких случаев частью 3 статьи 3 Федерального закона установлено только право гражданина требовать от лица, неправомерно привлекшего его денежные средства для строительства жилья: · немедленного возврата переданных ему денежных средств, · уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств, · возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. В случае отказа от выполнения заявленных требований о возврате денежных средств, гражданин, в конечном итоге, вынужден будет за защитой нарушенных прав обращаться в суд, что при положительном решении на практике также не гарантирует ему (гражданину) возврата денежных средств, например, из-за начала процедур ликвидации или банкротства застройщика. С учётом всего вышеизложенного, участвуя в незаконном строительстве многоквартирных домов граждане несут наибольший риск лишиться и денежных средств и квартиры.
Разное просмотров - 1394, комментариев - 0
  распечатать
Читать также


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
2 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город