Алтай
Барнаул
Подать объявление
20 мая 2010 в 02:01
в новостях

Жилищно-строительные кооперативы

Правовые основы деятельности жилищно-строительных кооперативов В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется: · разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ); · Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ); · Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ). Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон №214-ФЗ). В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива (ЖСК-юр.лицо, а граждане - его участники). Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК. Прием в члены жилищно-строительного кооператива Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства. Права и обязанности членов ЖСК Члены ЖСК имеют следующие права : - право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК; - право на избрание в Правление ЖСК; - право на пай члена жилищного кооператива; - право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива; - право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ). Обязанности члена ЖСК: - Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ); - Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ); - член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива; - член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса. Уставом ЖСК могут быть предусмотрены непротиворечащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждомучлену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК. Основные риски, связанные с членством в ЖСК Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски: 1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности) 2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива. 3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет. 4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами. 5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует. 6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними. Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива. Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредством выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности. Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ (см. «Прием в члены жилищно-строительного кооператива»). Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте будет незаконно. Другим нарушением действующего законодательства жилищно-строительным кооперативом является привлечение денежных средств граждан по различным договорам, подписываемым как до вступления их в члены ЖСК, так и после. В большинстве случаев такие договоры содержат условия о составе и порядке внесения паевых взносов, порядке передачи определённой квартиры в собственность, что является грубым нарушением императивных норм законодательства Российской Федерации. В данном случае законодательно закреплено (ст.116 ГК РФ, ч.4 ст.128 ГК РФ, ст.113 ЖК РФ, ст.125 ЖК РФ), что размер, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, ответственность за нарушения при их внесении, а так же порядок приобретения прав на квартиру закрепляется (устанавливается) в уставе ЖСК. Предоставление квартир членам ЖСК и последующая передача квартир в собственность гражданам регулируется ч.4 статьи 218 ГК РФ и ч.1 статьи 124 ЖК РФ. В частности, основанием для передачи квартиры гражданину является решение собрания членов ЖСК при условии того, что гражданин полностью внёс паевой взнос. В соответствии с вышеизложенным, договор не является основанием принятия от гражданина – члена ЖСК паевых вносов и не будет являться основанием для передачи ему в собственность квартиры, так как договорных способов привлечения денежных средств и получения квартиры для членов ЖСК жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Подобный договор, заключённый с членом ЖСК, в силу содержащихся в нём противоречий действующему законодательству будет являться ничтожным. К тому же, в случае заключения договора без целей создать правовые последствия он будет являться мнимой сделкой (ст.170 ГК РФ). Таким образом, подписание каких-либо договоров с ЖСК не предоставляет гражданину дополнительных прав и гарантий, и является нецелесообразным. Отношения, возникшие на договорной основе и связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом №214-ФЗ. Данный закон устанавливает порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства и предусматривает ответственность за его нарушения. В случае выявления нарушений в деятельности жилищно-строительных кооперативов законодательства об участии в долевом строительстве Российской Федерации, которые привели к нарушению Ваших прав и законных интересов, Вы можете обращаться в инспекцию Алтайского края по надзору в строительстве, либо в правоохранительные органы
Разное просмотров - 2323, комментариев - 0
  распечатать
Читать также


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
44 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город