Алтай
Барнаул
Подать объявление
23 сентября 2010 в 02:01
в новостях

Застройщик обанкротился. Что получат дольщики: квартиры, деньги, суды?

Застройщик обанкротился. Что получат дольщики: квартиры, деньги, суды? Иллюстрацией темы может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах — в том числе в Барнауле — «достройкой» занялось государство. Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство. Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку События — даже самые крупные и громкие — редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю? Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБГ („одна баба говорила“)» очень оперативно, но склонно к искажению информации. Вопрос исключительно в том, как это сделать — узнать подлинное положение вещей? Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще». Банкротство: ни квартиры, ни денег? Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе — «О несостоятельности (банкротстве)» (№ 127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы. Основными этапами в ходе банкротства являются являются следующие: 1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника), 2. наблюдение, 3. финансовое оздоровление, 4. внешнее управление, 5. конкурсное производство. На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство. Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона — «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что: 1. в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда; 2. во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; 3. в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами. Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир — это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух. А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте. Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти. Правда, «обнадеживает», это может случиться и без банкротства... 214-й: помогает, но не гарантирует Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве...» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов. Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты — в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это — уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего. В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам — т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве...» — защищают покупателей еще хуже. Ждать достройки или вытаскивать деньги? Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно — другой компанией и через несколько лет), либо попытаться „вытащить“ деньги.Если выбран второй вариант — то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщикома «по-хорошему». Если не получится — то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны — есть и прецеденты, когда деньги возвращались. Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала — организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги. Фактически — без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать. Вот приедет барин... На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям — тем, кто заплатил за квартиры компании? Ответы экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное. Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств. Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж. Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры.Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме. Добиваясь общественного резонанса А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец. Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили... Является ли банкротство застройщика «ужасным ужасом», или это «пустяки, дело житейское»? Однозначного ответа на этот вопрос нет — прежде всего, потому, что законом процесс еще во многом не отлажен, и решение принимается «в ручном режиме». Но пока, похоже, очень многое зависит от государства, как в случае с «Социальной инициативой».
Разное просмотров - 981, комментариев - 0
  распечатать
Читать также


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
7 объявлений
Алгоритм на главной
АК Барс Банк
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город