Алтай
Барнаул
Подать объявление
10 мая 2011 в 12:32
в новостях

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы


  Что такое задаток
  Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора.
  Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости.
  Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца – сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость – не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление. За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки.

Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку
  Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке.
Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец – передать продаваемое имущество.
  А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия:
  — если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
— если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
  В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
  В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств.

Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю.
  На практике все происходит, как и написано выше.
  Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток.

Договор и задаток на примерах
  Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным.
  Из ст. 380 ГК РФ вытекает, что задаток выдается в доказательство заключения договора. Таким образом, если договор не заключен, то и условие о задатке не действует.
  Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев.
  В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
  Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации:
  — договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;
  — договоры мены объектов нежилого назначения;
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;
— предварительные договоры;
— брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);
— договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).
  Государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:
  — договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (в общем, купля-продажа жилых помещений);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;
— договоры участия в долевом строительстве.
  В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным.

Ситуация с задатком на примерах
  Допустим, продается гараж.
  Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору вносит продавцу задаток в размере 10% от стоимости гаража. До момента регистрации права собственности гаража покупатель решил отказаться от сделки, о чем известил продавца.
  Гараж относится к недвижимому имуществу нежилого назначения, а это означает, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Таким образом, продавец имеет полное право не возвращать задаток.
  А вот если продавец передумает продавать гараж, то покупатель имеет право потребовать задаток в двойном размере.
  Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Продавец и покупатель составляют и подписывают договор, в котором предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Деньги (задаток) переданы, но покупатель находит лучший вариант и отказывается от договора. Имеет ли право продавец оставить задаток себе?
  В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рассматриваемом случае договор не был зарегистрирован, стороны только подписали его. Это значит, что договор не является заключенным. И это говорит о том, что продавец не вправе оставлять задаток себе, у него попросту нет законных оснований для этого. Если продавец откажется возвращать деньги добровольно, то покупателю следует обращаться в суд с исковым заявлением к продавцу.
  Точно так же, если продавец передумывает продавать квартиру, а договор еще не зарегистрирован, то покупатель не вправе рассчитывать на двойную сумму задатка.
Софья Калмыкова
Источник: Собственник

 

Разное просмотров - 1308, комментариев - 0
  распечатать
Читать также


Комментарии

  • # Татьяна 10.5. 2011 в 17:15
    Вопрос: Мы передали задаток на квартиру, которую хотели преобрести. Квартира частично планировалась покупаться при ипотечном кредитовании. Подав доокументы в несколько банков в одном банке отказали в ипотечном кредитовании, а во втором отказали в выбранной квартире т.к. часть квартиры была по документам как подсобное помещение т.е. это монсардный этаж и на документах небыла выделина кухня (банк ссылается на федеральную программу где говорится об этом. В предворительном договоре купли-продаже говорится, что квартира преобретается за счет ипотечного кредитования. В итоге нам отказываются возвращать задаток в размере 55 т.р.Как быть?
  • # asd 10.5. 2011 в 17:43
    В суд-однозначно! Читайте ГК
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай



Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
Сибсоцбанк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город