Алтай
Барнаул
Подать объявление
27 февраля 2015 в 10:04
в новостях

Кризис в России стимулирует рынок переуступок квартир

  Зачастую покупка квартиры по переуступке – единственный вариант приобретения жилплощади необходимой планировки в конкретном доме, строительство которого подходит к концу. Большая часть квартир по переуступке поступает в продажу именно к моменту сдачи дома, когда у застройщика уже не остается востребованных типов квартир. Этому соответствует и нынешняя конъюнктура спроса: вложения в недвижимость – простой и эффективный способ сохранения капитала. Однако сегодня, в связи с неблагоприятной экономической ситуацией, покупатели стремятся снизить риски и приобретают жилье высокой степени готовности.

  При этом стоит отметить, что покупка по переуступке может быть достаточно выгодной, так как часто такие квартиры продаются дешевле, чем аналогичное жилье от застройщика. Желая быть конкурентоспособными, инвесторы предлагают жилье по ценам ниже тех, по которым застройщики продают остатки. Если рядом с данным конкретным домом не успели выстроить еще один и не начали продавать похожие квартиры в аналогичном ценовом сегменте, выгода может быть значительной.

  По словам экспертов, в большинстве случаев разница в стоимости квартиры, продаваемой напрямую от застройщика, и аналогичного варианта, предлагаемого по договору переуступки, может составлять 8-10%.

  Однако, эксперты говорят, что в 2014 году экономическая ситуация в стране подкорректировала бизнес квартирных инвесторов: продавцам квартир по переуступке сейчас надо вернуть и компенсировать свои вложения с учетом роста доллара, а также получить прибыль. Поэтому они неохотно торгуются и держат цены практически на уровне с застройщиком. Зачастую они позволяют скинуть от 3% до 5% от цены девелопера, если у того такие квартиры еще есть в наличии.

  По мнению экспертов, объем предложения квартир по переуступке варьируется от 5% до 15% от общего объема первичного рынка жилья. При этом данный показатель имеет тенденцию к увеличению в связи с негативной экономической ситуацией и наблюдавшимся в конце прошлого года ажиотажным спросом. В 2014 году было целых две волны ажиотажа, причем если у населения было ощущение уходящего поезда, то банки до последнего охотно выдавали ипотеку без ужесточения требований к заемщикам. В такой ситуации на “первичке” всегда есть немало инвестиционно-сберегательных ипотечных покупателей, которые неадекватно оценивают свои финансовые возможности и после потери или сокращения доходов вынуждены срочно использовать переуступку, чтобы не наращивать долг перед банком из-за просрочек. Резкий рост цен на товары повседневного спроса также уменьшает излишки доходов населения даже при сохранении места работы и уровня зарплаты, пишет сайт РБК.

  Также на рынке заметно активизировались частные инвесторы, вложившие средства в покупку квартир в жилых комплексах, срок сдачи которых намечен на 2015 год. Продавцы, пользуясь ажиотажным спросом на недвижимость, торопятся продать актив на пике, получив максимальную прибыль от инвестиций. Как известно, за все время строительства – от котлована до сдачи дома – квартира дорожает в среднем на 40-45%.

  Переуступка весьма выгодна для физических лиц, поскольку, согласно текущим законодательным нормам, продавец не платит налоги с такой сделки, а также ему не нужно заниматься длительным оформлением прав собственности. Продавать квартиру после оформления права собственности уже не так выгодно: во-первых, придется платить налог на доход (если владеешь квартирой менее 3 лет), во-вторых, длительное время может занять регистрация договора купли-продажи.

  Неустойчивая экономическая ситуация может привести к тому, что некоторые проекты будут испытывать трудности и продлевать сроки сдачи в эксплуатацию, а это также мотив для дольщика «выйти из игры», переуступив с дисконтом.

  Поиск вариантов

  Что касается поиска предложения квартир по переуступке, то объявления об их продаже можно найти в обычной рекламе на ведущих порталах по недвижимости либо обратившись в агентство. Сегодня в России на рынке стали появляться центры, специализирующиеся на переуступке прав на строящееся жилье, а также создаваться специальные подразделения внутри агентств.

  Квартира по переуступке – это не просто квартира от застройщика. Это квартира с дополнительными документами, которые нужно очень тщательно проверять, чтобы не получилось, что вас просто “развели” в каком-то пункте переуступок. Поэтому эксперты советуют обращаться только к профессионалам, которые специализируются на переуступках. Если квартира находится в залоге по ипотеке, то без профессионального посредника, по совместительству психолога, переуступку проводить сложно, покупатель всегда идет на определенный риск, особенно в такой период, когда банковский сектор лихорадит.

  Другие же убеждены, что специализированный центр, занимающийся только переуступками, – слишком узкий бизнес. Дольщикам он будет неинтересен, так как многие из них реализуют свои квартиры через застройщика. Хотя застройщики в свою очередь говорят, что все-таки заинтересованы больше в продаже своих квартир, переуступки для них непривлекательны, и процесс продажи может затянуться.

  Застройщики против

  В конце прошлого года у ряда застройщиков действовали ограничения по регистрации переуступок, которые были связаны в первую очередь с наплывом покупателей. Перед новым годом на фоне резкого всплеска спроса и большого объема продаж на первичном рынке многие застройщики не имели временного ресурса для оформления договоров по переуступкам. Росреестр и так не справляется, поэтому дополнительно нагружать его договорами переуступки было невыгодно, тем более что у застройщиков нет в них весомого коммерческого интереса. Но стоит отметить, что в январе все подобные ограничения уже были сняты.

  Ни для кого не секрет, что некоторые застройщики сознательно блокируют переуступки даже в «мирное» время, включая в договор долевого участия пункт о невозможности проведения таких сделок. Олег Громков объясняет, что таким образом компании пытаются сократить число инвесторов в проекте, поскольку они могут потом создать демпинговую конкуренцию собственным непроданным квартирам застройщика. Есть даже ряд девелоперов, которые делают переуступку платной или слишком завышают стоимость, тем самым также отпугивая инвесторов. Но те, кто запрещает переуступки, скорее всего, боятся конкуренции. Крупные и надежные застройщики не переживают по этому поводу. У них всегда все хорошо с продажами.

  Большое количество квартир, где покупатели не планируют жить, также усложняет эксплуатацию дома из-за неплатежей по «коммуналке». Это особенно неприятно компаниям, планирующим оставить на объекте свою УК, так как грозит им не только финансовыми, но и имиджевыми потерями.

  Процесс передачи

  Если дольщик решил продать квартиру, когда процесс строительства еще не завершен, существует два возможных сценария: первый, если покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов «переобмера» площадей), и второй, когда стоимость квартиры оплачена частично.

  Согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально согласия застройщика не требуется. Однако практика показывает, что довольно сложно найти покупателя, который согласится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку. Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке.

  Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие и даже имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента, к примеру, неплатежеспособным, или какие-то условия сделки будут ему недостаточно понятны и прозрачны. Как показывает практика, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно когда квартиры уже проданы. Когда уступка не несет дополнительных рисков и сложностей девелоперу, он вполне может взять на себя подобные хлопоты, говорят эксперты.

  Вне зависимости от оплаты в договоре может содержаться пункт, предусматривающий необходимость уведомления застройщика о планируемой продаже квартиры. В этом случае процедура обязательно проходит через руки застройщика (печать и подпись о согласии).

  Следует также обратить внимание, что в доме, который уже введен в эксплуатацию, операция по переуступке прав невозможна до момента регистрации собственности. Соответственно, когда дольщик вступил в отношения приемки-передачи квартиры, застройщик уже вправе отказать в переуступке до полного завершения процесса оформления квартиры в собственность.

  Зачастую цена вопроса по оформлению переуступки решается по договоренности с девелопером. Застройщик может согласиться на процедуру переуступки как безвозмездно, так и за определенную плату – это стоит учитывать. Если для продажи привлекается агентство, то появляются дополнительные расходы по оплате услуг специалистов по недвижимости. В случае если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то продавец несет расходы по оплате ячейки. Также для обеих сторон сделки существует госпошлина. Дополнительных затрат, соответственно, потребует изготовление нотариальных копий.

  Подводные камни

  Люди зачастую не понимают, какие нужно проверить документы у подрядчика, какие акты нужно у него запросить, что нужно сделать в случае, если в сделке присутствует вексель. Чтобы избежать плачевных ситуаций, опять же необходимо обращаться к профессионалам. Так как даже если это элементарный договор от физического лица, все равно лучше тщательно все проверить и запросить ряд документов.

  Если сделка по переуступке осуществляется без привлечения профессионалов, то специалисты рекомендуют в первую очередь внимательно изучить договор продавца-дольщика со строительной компанией. В договоре могут содержаться статьи, по которым (в случае продажи дольщиком квартиры) покупателю необходимо произвести оплату.

  Также покупателю следует тщательно проверить документы, касающиеся взаиморасчетов продавца с застройщиком. Важно знать, выполнил ли продавец, переуступающий права требования на квартиру, свои обязанности по договору: оплатил ли застройщику полную стоимость квартиры, нет ли у него пени за просрочку платежей, не расторг ли с ним застройщик договор в одностороннем порядке.

Долевка просмотров - 893, комментариев - 0
  распечатать


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
4 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город