Алтай
Барнаул
Подать объявление
23 июня 2011 в 10:46
в новостях

Что сегодня мешает строить жилье в Барнауле?

      В нынешнем году Барнаулу предстоит построить 400 тыс. квадратных метров жилья – на 10 тысяч больше, чем в прошлом. Таковы планы, утвержденные программой "Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае на 2011 – 2015 годы".

 

      Однако выполнить эти планы будет совсем не просто. По мнению Юрия Гатилова, гендиректора строительной компании "Жилищная инициатива", чтобы достичь обозначенных в программе рубежей,необходимо в корне изменить схему подготовки инженерной инфраструктуры площадок под застройку. Почему?

Угрозы и риски

– Сегодня земельный участок под застройку предоставляется на аукцион без инженерного обеспечения, – описывает ситуацию Юрий Гатилов. – Строителю это грозит прогрессивным земельным налогом, который составляет от 2,5 до 5% от кадастровой стоимости земли спустя три года после аукциона. Комплексно застроить участок за три года невозможно.

     Дополнительное препятствие – предприятия-монополисты: видя, что земельный участок уже отведен, они практически блокируют доступ к инженерным коммуникациям, требуя плату за подключение.И никуда уже строителю не деться.

     Еще одна угроза: подвести инженерную инфраструктуру к участку одной строительной организации практически не под силу. Поэтому и вырастает в поле одинокий дом без дорог, нормальных коммуникаций и благоустройства. Все эти проблемы нередко приводят к банкротству застройщика, появлению обманутых дольщиков и так далее.

     А в итоге строители любой ценой обходят аукционы и не берут инфраструктурно не обустроенные участки. Выход находят в точечной застройке, которая тоже нерациональна – ведь она ведет к бездумному развитию города, переуплотнению, пробкам на дорогах, ухудшению экологических параметров и в итоге к снижению комфортности проживания наших граждан.

Барнаульские кварталы

      А между тем Барнаул – из немногих городов России, где новое строительство ведется комплексно, – говорит Юрий Гатилов. Комплексно – это значит кварталами, в которых есть все, что делает территорию комфортной: детские сады, школы, поликлиники, многоуровневые гаражи, оборудованные места отдыха, магазины и прочее.

      При этом цена вопроса обеспечения инфраструктурой всерьез удорожает стоимость квадратного метра. Так, доля затрат на эти цели в стоимости жилья, к примеру, в центральной части Барнаула достигает35% (!) – таковы данные программы "Стимулирование развития жилищного строительства". "Инфраструктурная нагрузка" на один жилой "квадрат" может составить 10 тыс.рублей и более, – пишут авторы программы. Строители поясняют: на неосвоенных участках затраты на коммунальную инфраструктуру, возможно, будут меньше, но нужны еще новые дороги, развязки,перекрестки, светофоры.

     По мнению Юрия Гатилова, сам подход к организации работ по обеспечению площадок коммуникациями может и должен стать другим.

    – В развитых странах участки под застройку предоставляются инженерно подготовленными, и отвечают за это местные власти, которые всю подготовительную работу оплачивают за счет банковских кредитов, – говорит руководитель.

Путь к квартирам

     По просьбе "СК" Юрий Александрович рассказал принцип формирования затрат на подготовку площадок территории десяти кварталов, которая сегодня планируется к застройке, а также о новой схеме финансирования – так, по его словам, организована работа по всех развитых странах мира.

      – Это делается в три этапа, – поясняет он.– На первом этапе составляется проект планировки территорий, который включает в себя ряд принципиальных моментов: разработку ситуационной схемы структуры города, схем транспортной инфраструктуры и выделенных земельных участков для объектов местного значения, обслуживания транспортом, инженерного обеспечения, включая схему строительства дорог, зонирования и так далее.

     Для чего нужна эта детализация? Она позволит запросить технические условия подключения кварталов, на основании которых производятся экономические расчеты потребностей в энергоресурсах,выделить зоны для прокладки инженерных коммуникаций и т. д. По ценам Барнаула эта работа стоит около 50 млн. рублей. Подчеркну, что эта работа в краевой столице уже выполнена силами компании"Барнаулкапстрой".

     На втором этапе администрация заказывает проект инженерного обеспечения участка. Его стоимость еще порядка 250 млн. рублей. Откуда берутся деньги? Ответ: администрация идет в банк, объясняет цели,задачи и структуру этой работы, чтобы получить финансирование для дальнейших работ.

     На третьем этапе по конкурсу отбирается подрядчик, который и выполняет все работы по строительству коммуникаций. Здесь мы оцениваем затраты в 2,5–3 млрд. рублей. Опять же, откуда деньги?Деньги в банке и только в банке.

    – Четвертый этап – проведение аукциона, – продолжает Юрий Александрович. – Предложенная схема гарантирует, что инвестиционная компания или застройщик купит территорию под строительство жилого дома, уже обеспеченную инженерной инфраструктурой.

    И в итоге на пятом этапе, когда застройка территории будет обеспечена и необходимой документацией, и уже профинансированной инженерной инфраструктурой, когда будет доказана рентабельность проекта(об этом ниже), проект сможет участвовать в федеральных и ре­гиональных программах, направленных на финансирование строительства.

Банки, администрация и строители

      Руководитель подчеркивает важность участия в этой схеме именно банков и банковских займов. Контроль со стороны банка, заинтересованного в первую очередь в возврате кредита, исключает завышение цен инфраструктурными компаниями. Исключает он и нецелевое использование средств на любом этапе. Плюс к тому же есть 100-процентная уверенность, что городская территория будет использована рационально– ведь новые жилые кварталы появятся только там, где квартиры будут гарантированно проданы.

     – Банковский кредит обеспечивает рентабельность проекта, которая сейчас никак не учитывается, – констатирует Юрий Александрович. – Можно вложить деньги в подготовку инженерной инфраструктуры территории, где нельзя продать желаемый объем квадратных метров. Они просто не будут востребованы покупателями по каким-то специфичным причинам. Заставить людей покупать квартиры только потому, что они тут запланированы, невозможно.

     Банки также сыграют свою позитивную роль и на этапе проведения аукциона по выбору застройщика. Выиграть сможет та компания, которая реально потянет строительство, а не фирма "Рога и копыта", не имеющая необходимых мощностей и специалистов, стремящаяся только заработать деньги.

    В банковском сообществе края такую схему считают реалистичной и полагают: она действительно позволит удешевить строительство. Тем более что в советские времена подобная схема уже работала: созданный в 1980-х годах специализированный банк – "Жилстройбанк" – брал на себя финансирование всех работ, связанных с жилищным строительством, в том числе экспертизу проектов,проверял точность всех расчетов и использование каждой копеечки.

    – У Сибсоцбанка есть богатый опыт контроля за целевым использованием средств бюджета, направленных на реализацию инвестпрограммы края, в первую очередь на строительных объектах, –комментирует Андрей Корчагин, председатель правления Сибсоцбанка. – Были попытки поучаствовать и в работе по подготовки участков под застройку, в том числе и по проекту "Правый берег".

    По мнению г-на Корчагина, в кредитовании таких крупных проектов главная роль может быть отведена крупным федеральным банкам. И, как рассказали "СК" в филиале № 8644 Сбербанка России, рассматривать такие проекты здесь готовы (см. "Комментарий").

    – В такой схеме кредитования наиболее эффективно использование механизма предоставления банковских или муниципальных гарантий, – добавляет Дмитрий Тюнин, директор Алтайского филиала "Росгосстраха".

Временное решение

    Ну а пока проблема обеспечения площадок коммуникациями решается только на участках, находящихся у "Барнаулкапстроя".

   – Ресурсы компании позволили ей участвовать в федеральных программах, – объясняет г-н Гатилов.

     В качестве примера такого решения Юрий Александрович приводит застройку кварталов 1051, 2000 и 2001, проведенную силами нескольких строительных компаний. Вопрос был решен, но какими средствами?Только прокладка канализации здесь стоила 812,5 млн. рублей, из них больше 110 млн. вложили строители (по данным администрации Барнаула на 1 января 2011 года), другая же часть была оплачена за счет бюджета, в основном федерального. А еще были затраты на теплотрассы, связь, дороги, электросети.

    – Затраты "Жилищной инициативы" на инфраструктурное обеспечение этих кварталов также были значительны, – продолжает г-н Гатилов.

     При этом сегодня строителям предлагают приобретать участки на аукционах. А инженерная подготовленность таких участков не просто плохая – она отсутствует. Очевидно: использование новой схемы необходимо.

Барнаульские затраты

      Переход к новой схеме финансирования работ по инженерной подготовке участков важен еще и по другой причине. Эксперты не раз подчеркивали, в том числе в разговоре с "СК": цены строительства новых объектов, в частности, в энергетике России завышены порой на 50–100%. К сожалению, при утверждении инвестпрограмм инфраструктурным компаниям чиновники не в состоянии оценить, сколько денег на самом деле должно быть вкопано в землю вместе с трубой, у какого поставщика и по какой цене должен быть куплен трансформатор и т. п.

      Мы поинтересовались у компаний-монополистов, как рассчитывается плата за подключение. Здесь, как нам пояснили, все зависит от резервов: есть они на данном участке города или нет. Если технической возможности нет, платит строитель (инвестор). Причем на практике логика монополистов весьма однообразна: мощностей нет и все. Платите – мы их вам обеспечим. Примеров, когда инвестор вынужден годами судиться, доказывая, что резервы есть, а плату можно бы снизить, множество, и речь здесь идет о многомиллионных платежах.

    – Несколько лет вместе с "Барнаулкапстроем" мы пытались выяснить, какие существуют тепловые мощности в одном из микрорайонов, – вспоминает один из экспертов "СК",пожелавший не называть своего имени. – В "Кузбасс­энерго" нам говорили: ТЭЦ-3 и районная водогрейная котельная перегружены. А потом оказалось: ТЭЦ по теплу загружена на 50%.Не случайно все барнаульские заводы железобетонных изделий и даже тепличный комбинат, что в нескольких сотнях метров от ТЭЦ-3, построили газовые котельные: лучше иметь свой источник тепла, чем ставить развитие предприятия в зависимость от монополиста.

Нужна конкуренция

     Юрий Гатилов подчеркивает: именно применение предложенной схемы обеспечения участков инфраструктурой полностью решило бы проблему с площадками под застройку.

    – Участки под застройку должны продаваться на аукционах только инженерно подготовленные, это позволит удешевить и ускорить ввод новых объектов и выполнить намеченные планы, –уверен он.

     С тем, что продажа подготовленных участков позволит удешевить строительство, согласен и Андрей Корчагин.

    Впрочем, для системного решения вопроса и этого недостаточно: необходимо всячески поощрять конкуренцию. Там, где она появляется, отношения становятся более здоровыми, а затраты снижаются.

– Раньше была огромная проблема с телефонизацией, – приводит пример Юрий Александрович. – Сейчас мы даже не думаем об этом – провайдер сам решает вопросы с прокладкой сетей. А все потому, что появилась конкуренция.

     Завышенные требования энергетиков уже сегодня вынуждают строителей искать другие варианты: например, не получив возможность подключиться к тепловым сетям, перейти на отопление природным газом. Альтернатива, к счастью, есть, и поэтому перспективы оптимистичные.

– Думаю, угроза потерять клиентов заставит монополистов изменить отношение к своим партнерам – строительным компаниям, – полагает Юрий Гатилов.

Комментарий

Павел Щербаков,
начальник управления кредитных продуктов Алтайского отделения № 8644 Сбербанка России:

На сегодняшний день Сбербанк России участвует в проекте строительства инженерной инфраструктуры кварталов 2000 и 2001 Барнаула, реализуемом ОАО "Барнаулкапстрой". Кроме того, при наличии обращений муниципальных образований и третьих лиц банк готов рассмотреть возможность участия в подобных проектах, при этом в качестве обеспечения кредитных договоров возможно предоставление государственных гарантий в соответствии с постановлением правительства РФ от 3.06.2006 года № 351.

Цифра

25% семей края имеют возможность приобрести соответствующее стандартам жилье с помощью собственных и заемных средств, по данным программы "Стимулирование жилищного строительства в Алтайском крае на 2011 – 2015 годы".

Юлия АБРАМКИНА, Надежда СКАЛОН.

http://altapress.ru

 

просмотров - 1864, комментариев - 0
  распечатать


Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
3 объявления
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
Сибсоцбанк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город